不動産
解答 ４
不動産登記に関する問題です。この問題は、間違えては駄目ですよ。正解肢については、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座でも、「出題ポイント」として、取り上げてありますからね。その他の記述もよく出題されますよ。詳しく知りたい方は、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座を参照してくださいね。次回ＦＰ試験を受験される方は、必ず、すべての選択肢に答えられるようにしておきましょう。
選択肢１ 所有権以外の権利は、乙区に記載されます。
選択肢２ 一致していません。地番・家屋番号といわゆる住所とは、違うものだと認識しておきましょう。
選択肢３ 地積測量図は、すべての登記所に備え付けられているわけではありません。
選択肢４ 正しい記述です。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第２回 不動産の登記の基礎知識
第３回 不動産登記に関する２級FP技能士試験の出題ポイント！
第４回 不動産登記簿の閲覧
解答 ４
不動産の公的価格に関する問題です。これらの公的価格については、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座内に、要点を表にまとめてありますから、特徴を比較しながら、覚えておくようにしてくださいね。正解肢については、固定資産税評価額の特徴として、取り上げてありますよ。その他の解説については、以下のとおりです。
選択肢１ 国の発表する公示価格は、都市計画区域内のみを対象しています。
選択肢２ 都道府県の発表する基準値評価額は、毎年７月１日時点の価格を９月下旬発表しています。問題の記述は、公示価格のものです。
選択肢３ 相続税評価額（路線価）は、公示価格の概ね８０％となっています。
選択肢４ 正しい記述です。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第５回 不動産の公的価格
解答 ３
不動産の売買契約に関する問題です。法律用語どっさりの問題ですね。選択肢のすべてが、よく出題される記述ですから、正解肢（誤りの記述）の解説の前に、ＦＰ対策上のポイントだけを抜き出しておきましょう。
選択肢１のポイント 「相手が基準」、「売主は倍返し」
選択肢２のポイント 「最初の約束どおり」
選択肢４のポイント 「民法、瑕疵 知った日から１年以内」
とこんな感じです。法律用語を使った長文を丸覚えしようとしても、普通は、覚えられませんからね。ポイントだけをおさえておけば、必ず正解できるというものでもありませんが、難しいと感じないように、学習を進めたほうが、覚えやすくなります。上記、ポイントは必ずおさえておきましょう。
正解肢（誤りの記述）である選択肢３については、いつの時点で、所有権が移転するのかを考えれば、わかります。契約が成立した時点で、所有権は、すでに移転していると考えれば、対象物は、買主のものということになりますよね。ですから、契約後に、売主のせいとは、いえない火災等の不測の事態が発生し、対象物がなくなったとしても、すでに、買主のものなのですから、買主は、その代金を支払わなければならないのです。ただし、これは、あくまで原則論です。一般的には、特約をつけて、これを売主の負担としています。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第８回 不動産取引のルール 手付金とは？
第９回 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？
解答 ４
借家法に関する問題です。契約は、原則的には、相手にとって有利なものは、有効となります。家賃が増額されないという特約は、相手にとって有利ですね。ですから、この特約は、有効、選択肢１の記述は誤りとなります。ちなみに、減額しないという旨の特約は、相手にとって不利ですから、無効となります。ただし、これには、一部例外的なものもあります。この代表的なものが、選択肢３であげられている造作買い取り請求権です。これは、借主が設置したエアコン等の造作物を退去の際に、貸主に買い取ってもらう権利のことですが、この権利は、特約で廃除することができるのです。このような、例外的な部分は、試験では良く取り上げられますから、おさえておきましょう。
選択肢２の記述については、普通「借家」契約の場合は、契約期間は、１年以上となっています。これより短い期間を設定した場合は、期間の定めのないものとされます。３０年以上というのは、普通「借地」契約の場合ですから、これとの混同を狙った記述ですね。「家」と「地」では、大違いですから、学習を進める際も、試験を受ける際も、ここは、必ずチェックするようにしましょう。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第１３回 借地借家契約における特約をひとまとめに理解する！
解答 ４
都市計画図に関する問題です。そんなの知らない・・・。と簡単にあきらめてはいけませんよ。正解肢を知ってて、得点できた人は、少ないはずです。ポイントは、都市計画法と建築基準法は、「こういう街にしたいから、建物はさぁ・・・」というつながりがあることに気付いていること。つまり、学習をしていく上で、でてこなかったものが答えです。用途地域や建ぺい率、容積率、市街化区域、市街化調整区域の話は、建築基準法の学習をしていく上でも、出てきたはずでしょう？ですから、でてこなかったものを選ぶと、選択肢４が正解肢（誤りの記述）ということになります。正解肢（誤りの記述）については、特に、覚えておく必要はないと思いますが、市町村の教育委員会が作成する遺跡地図等で確認することができます。
解答 ３
容積率、および延べ床面積の限度に関する問題です。これは、出来ないと困りますよ。間違えてしまった方は、要反省です。以下の計算過程で、わからない点があったら、必ず２級ＦＰ技能士無料ポイント講座で確認しておいてくださいね。
計算過程
４ｍ×４／１０×１００＝１６０％＜２００％
２００㎡×１６０％＝３２０㎡
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第１９回 容積率の留意点
解答 ３
区分所有法に関する問題です。区分所有物とは、簡単に言えば、マンションのこと、共用部分とは、廊下や階段のことです。この共用部分には、法律で定められた法定共用部分と規約によって定められた共用部分があります。
廊下や階段は、みなで使えるようにしないと、マンション自体が成り立ちませんよね？こういうのが、法定共用部分、規約共用部分は、たとえば、集会室といった、あれば便利だから、みんなで使おうよ的なものだと考えればよいです。
さて、多くの人が集まって暮らすということは、当然、そこで暮らすためのルールが必要となりますね。ここが、よくＦＰ試験に取り上げられます。通常の決議であれば、区分所有者及び議決権の過半数で可決されますが、特別決議とよばれるそこに暮らしている人にとって、重大な影響があるものについての決議については、別途定めがあるのです。正解肢（誤りの記述）となっている選択肢３の建物の建て替え決議については、４／５以上の賛成が必要となります。３／４の賛成が必要となるものの代表は、大規模滅失（建物価格の１／２超）時の建物の復旧や共用部分の変更等です。特に、建物の建て替え決議については、よく出題されますから、必ず覚えておいて下さいね。
解答 ３
不動産の所得にかかる税金に関する問題です。おおっ！やったぁ！試験前にメルマガ版 無料ポイント講座でおこなっている直撃予想にて、予想したポイントが、正解肢を直撃していますよ。ただ、タックスプランニングの項目で取り上げたんですけど・・・。正解肢（誤りの記述）である選択肢３については、住宅用建物の「譲渡」だから、消費税の課税取引となるのですよ。住宅用建物の「貸付」であれば、消費税は、非課税となります。この違いは、必ずおさえておきましょうね。
解答 １
居住用財産の３０００万円の特別控除に関する問題です。難問とはいいませんが、なかなか細かい点を聞いてきていますね。ただ、居住用財産についての税制については、よく出題されるポイントでもありますから、わかりにくいとは思いますが、以下の解説を読んで、できる限りがんばってみてください。
選択肢１ 正しい記述です。夫婦で共有している居住用財産を譲渡し、３０００万円の特別控除の適用要件をそれぞれが満たしている場合には、それぞれが控除をうけることができます。（つまり、最高で夫婦あわせて６０００万円の控除がうけられます。）
選択肢２ 誤り 店舗共用住宅の場合は、居住用部分の譲渡による利益の金額が特別控除の対象となります。この問いでは、３０００万円の利益のうち、２１００万円が控除対象の利益となりますから、特例を適用しても所得金額はゼロとはならないのです。
選択肢３ 誤り ３０００万円の特別控除は、居住のように供しなくなった日から３年経過後の１２月３１日までしか適用されません。
選択肢４ 誤り ３０００万円の特別控除とはあわせて適用をうけることができるのは、居住用財産の譲渡の低率課税です。買い替え特例とは、重複して適用することはできません。
解答 １
不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）に関する問題です。不動産分野での出題ですが、これは、金融のジャンルの問題ですね。Ｊ－ＲＥＩＴの税制の扱いは、基本的には、株と一緒。ですから、分配金は、配当所得、税率は１０％（所得税７％、住民税３％）ですよ。
これを知っているだけで、選択肢２、３が消えますね。選択肢４については、ちょっと細かいかもしれませんが、Ｊ－ＲＥＩＴは、クローズエンド型の投資信託です。土地や建物って、売りたいときに売れるというものでは、ありませんよね？ですから、運用資金が頻繁に増減するようでは困るのです。
クローズエンド型の投資信託とは、解約に応じない投資信託のことですから、この仕組みの方が、Ｊ－ＲＥＩＴには、むいていますね。えっ、解約できなかったら、投資家はどうやって換金するのか？ですか？株と一緒ですよ。市場で売却すればよいだけです。正解肢（正しい記述）である選択肢１は、知らなかったかもしれませんが、選択肢２、３ぐらいは、消せないと駄目ですよ。
  
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