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不動産
解答 ２
不動産登記に関する問題です。この問題は、ぜひ正解してくださいよ。登記簿には、公信力は、ありません。ここは、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座のなかで、ずばり出題ポイントとして取り上げていますよ。その他のポイントとあわせてチェックしておいてくださいね。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜
第３回 不動産登記に関する２級FP技能士試験の出題ポイント！
解答 ２
土地の売買契約に関する問題です。これは、ちょっと難しいですね。選択肢１の記述だけは、すぐに誤りだと気づいていただきいところですが、他の記述は、一筋縄ではいかないないようとなっています。解説をよく読んでおいてくださいね。
選択肢１ これは、「相手方が履行に着手するときまでは」が条件となります。
選択肢２ 隠れた瑕疵（かし）とは、通常の注意を払っても発見できない瑕疵のことをいいます。瑕疵とは、簡単にいえば、欠陥です。売買の目的物に隠れた瑕疵があり、契約の目的を達成できない場合は、買主は、契約の解除をすることができますが、この問題では、「契約の目的を達成できる」と書いてあります。たいしたことのない欠陥なら修理してもらう方向で話を進めればよいでしょ？ですから、契約の解除はできず、これが正解肢となります。
選択肢３ 債務の履行遅滞・・・むずかしいこといいますね。「約束したことの実行が遅れている」という意味です。このような場合、まず、どうしたらよいと思います？普通は、「早くやってよ」と催促しますね。もう少し言えば、すでに遅れたという悪い実績を作ってしまっているわけですから、「いついつまでに、やってくださいよ。今度遅れたら、・・・」となるでしょう？常識に照らし合わせても、いきなり、契約解除って、ちょっと乱暴で
すよね。
選択肢４ この記述のように、登記面積を基準にして取引の売買をおこなうことを公募取引といいます。逆に、実測面積をもとに売買価格を決定する取引のことを実測取引といいます。どちらも、認められますよ。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜
第８回 不動産取引のルール 手付金とは？
第９回 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？
解答 ４
借地借家法に関する問題です。正解肢である４番の記述の内容は、まじめに学習した人なら知っているはずなのですが、法律用語の連続で正解肢を選びにくくしていますね。ヤナ感じです。こういうのには、負けないでくださいよ。
では、解説。
選択肢１ この堅固、非堅固というのは、旧借地法のお話です。現在施行されている新法では、このような区分はありませんが、平成４年７月３１日までに設定された借地権については旧法が適用されることになっていますから、現在でも規定は、残っているのです。新法では、普通借地権の契約期間は一律30年以上ですよ。
選択肢２ これは、建物が残っていることが条件となります。建物が存在しているのなら、従前の契約と同一の条件で契約を更新したことになります。しかし、これでは、貸主になかなか土地がかえってきませんね。だから、定期借地契約が存在するのですよ。
選択肢３ 一般定期借地権の契約期間は、５０年以上です。５１年にしたいのなら、５１年にすればいいです。５０年より、短いのは駄目ですよ。
選択肢４ 正解肢（正しい記述)です。建物譲渡特約付借地権では、返還時に建物は地主が買い取ることになります。文章が長くなっていると難しく見えますね。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜
第１２回 借地借家法のポイントは？
第１４回 定期借地権とは？
解答 ４
借地借家法に関する問題ですが、こちらは、借家に関する問題ですね。むむっ、ＦＰ試験対策本をあざわらうかのごとく、特約次第で結果がかわる記述が集まっていますね。「おかしいなぁ〜、習ったことと違う・・・」と感じている方は、特約のある場合と混同している可能性が大です。「特約はないものとする」の記述を見逃さないようにしてくださいね。当然、この問題の記述は、丸暗記しては駄目ですよ。
選択肢１ 家賃の増減については、特約がないのであれば、記述のとおりです。家賃については、「増額しない」旨の特約は、有効な契約、「減額しない」旨の特約は、無効な契約となりますからね。気をつけてください。
選択肢２ この権利のことを造作買い取り請求権といいます。この権利は、特約で排除することができますが、この問題では「特約はないもの」としていますから、記述のようなことも可能なのです。
選択肢３と４ アパート等を借りている場合、通常の使用により劣化したものの修繕については、その費用は、貸主（大家さん）が負担することになっています。だって、アパート等は、大家さんの持ち物なんですよ。自分のものが、古くなって壊れた等の場合、自分で直すのは、自然な行為でしょ？
ただし、たとえば、使用者が、タバコの焼け焦げをつくったなどの使用者の不注意等による修繕が発生した場合は、使用者が修繕する必要があります。これは、なぜかは、わかりますよね？というわけで、選択肢３は、正しい記述となり、選択肢４は誤りの記述（正解肢）となります。記述を丸暗記するのではなく、考え方を理解しておきましょうね。
解答 ２
都市計画法に関する問題です。この問題は正解肢をずばっと射抜くというより、消去法でこれしかないと選んだ方が多いのではないでしょうか？選択肢４は、誤りの記述であることは、なんとなくでも、わかると思うのですが、ＦＰ試験対策としては、選択肢１および３の記述については、必ずおさえておいてほしいところです。ＦＰ試験対策としては、正解肢を知っていることよりも、これらの記述を自信をもって誤りだといえることのほうが大事なのです。
まず、選択肢１、市街化区域とは、「すでに市街地を形成している地域およびおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことをいいます。
この定義は、必ずおさえてください。市街化調整地域とは、これとは逆に、「市街化を抑制すべき地域」のことをいいます。したがって、選択肢１は、誤りの記述となります。
選択肢３については、開発許可の不要となるパターンの代表です。「市街化区域以外での農林漁業用の建築物の建築」については、許可は要らないのです。その他の許可不要の代表パターンとしては、市街化区域の小規模開発や非常災害のための応急的な措置としておこなう行為等があげられます。あわせておぼえておきましょう。
解答 １
建築基準法に関する問題です。これは、必ず正解していただきたい問題です。正解肢である選択肢１のことを「接道義務」といいます。これから、ＦＰ試験を受験される方は、これは、必ずおさえてください。数字だけでなく、「原則として｣と言う部分もですよ。例外的に、幅員４Ｍ未満でも道路として扱われることがあるからです。この代表が「２項道路」です。
地域によっては、江戸時代からずっと変わらぬ街並みが・・・という場所だってあるでしょう？こうなると、幅員は狭いでしょうね。４Ｍの幅員を満たすために、みんなでていけ〜！ではあまりにむごいと思いませんか？だから、「原則として」なのです。同じように考えると、国が道路を作る前に、地域の人が、勝手に道路として使っていたと言う道路もありそうでしょう？したがって、建築基準法の規定する道路は、公道には、限られないのです。
選択肢３については、これは、建ぺい率の話ですね。選択肢４については、住宅は、工業専用地域には建てられません。これについては、理由はいうまでもないですよね？
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜
第１５回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック
第１８回 建ぺい率の緩和規定とは？
解答 ４
区分所有法に関する問題です。なかなか難しい問題ですね。消去法で正解できれば十分だと思います。正解肢である４番の記述は、初耳だったかもしれませんが、借地権（地上権・賃借権）も認められます。敷地利用権とは、マンション等の敷地を利用する権利のことですよ。ＦＰ試験対策としては、ここよりも、敷地利用権は、専有部分と切り離して処分することはできないことをおさえておいてくださいね。選択肢１〜３の記述については、ＦＰ試験対策上、どれも、重要な記述ですから、よく読んでおいてください。次の試験では、このうちのどれかが、正解肢になるかも・・・・。
解答 ３
譲渡所得に関する問題です。きましたね。不動産ではなく、所得税の問題です。だから、ＦＰ試験では、所得税だけは、手抜き厳禁なのです。譲渡所得は、ややこしいからといって逃げちゃ駄目ですよ。では、解説です。
選択肢１ これは、原則としては、引渡しの日を基準としますが、契約の効力発生日とすることもできます。つまり、両方ありなのです。
選択肢２ これは数字が違います。この記述のような取得費を「概算取得費」といいますが、これは、総収入金額の５％相当額とされます。
選択肢３ 正解肢（正しい記述）です。そのほか、仲介手数料や建物取り壊し費用等も譲渡費用とすることができます。
選択肢４ 譲渡資産の取得日について、原則的には譲渡者の取得した日となりますが、この問題のように、贈与を受けた場合は、原則として、贈与者の取得日を受贈者が引き継ぐことになります。この選択肢は、２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験としては難しいかもしれませんね。
解答 ４
居住用財産の買い替えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例に関する問題です。居住用財産の特例と言えば、ＦＰ試験では、３０００万円の特別控除や買い替え特例が良く出題されますが、ここまで、しっかり学習してある人は、立派ですね。居住用財産に関する特例については、どれも重要ですから、準レギュラー扱いの特例でも、せめて概要ぐらいはおさえておいてほしいところです。
この特例の内容は、「居住用財産の譲渡損失と他の所得との損益通算が可能となり、さらに翌年以降３年間損失金額を繰り越すことができるようになる。」というものです。
土地・建物の譲渡損失は、本来、損益通算できなかったですよね？それが、居住用財産に関しては、できるようになる特例なのです。特例ですから、もちろん適用要件を満たさないと受けることはできません。この適用要件の代表的なものをずらっと並べたのが、この問題なのです。
特に、おさえておきたいのが、「譲渡した年の１月１日において所有期間が５年超であること。」という点です。その他の居住用財産に関する特例と比較すると、３０００万円の特別控除には、所有期間の要件はなく、買い替え特例や居住用財産の譲渡の低率課税の所有期間の要件は、１０年超ですからね。「似たものの違い」は出題ポイントなのです。正解肢である「この特例は、住宅ローン控除との供用可能」な点とあわせておさえておいてくださいね。
解答 ２
不動産所得の計算に関する問題です。また、所得税の問題ですね。一見むずかしそうですが、これは、正解したい問題です。建物の法定償却法については、個人については、平成１０年４月１日以降に取得したものは、法人・個人ともに定額法となっている点は問題にはなっていませんが、おさえておきたいところです。では、前置きはこれぐらいにして、早速計算していきます。
４８００万円−１４００万円−１５００万円−１２００万円＝７００万円
４８００万円＝収入金額
１４００万円＝借入金利子
１５００万円＝その他経費
１２００万円＝減価償却費（４億×０．０３）
これで、おしまいです。ほら、見た目より、ずいぶん簡単ですね。不動産所得の計算上、経費として扱うことができるものについては、もう少し、細かい点まで出題されることもありますから、これから、ＦＰ試験を受験される方は、テキスト等で確認しておいてくださいね。
  
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