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不動産
解答 ２
不動産の鑑定評価方式に関する問題です。最近は、細かい点まで聞いてくるようになってきた項目です。原価法、取引事例比較法、収益還元法の３つの鑑定方式について覚えていますか？忘れてしまった方は、「２級ＦＰ技能士無料ポイント講座〜不動産〜第６回
不動産の鑑定評価の手法〜原価法・取引事例比較法・収益還元法〜」を参照してください。
選択肢１については、原価法に関する正確な説明です。積算法とは、不動産の基礎価格（原価法、取引事例比較法により算出）に期待利回りを乗じて諸経費等を加算することにより、不動産の賃料を求める手法のことをいいます。
選択肢２の記述（正解肢）についてはそのまま覚えておいてください。よく出題されます。
選択肢３については、選択肢１で説明した積算法の説明となっています。
選択肢４は、取引事例比較法の説明となっています。
解答 １
不動産の売買契約に関する問題です。この問題、法律用語が並んでいますから、難しいように見えますが、法律用語に慣れてしまえば簡単な問題です。この問題に関する詳細な説明は、「２級ＦＰ技能士無料ポイント講座〜不動産〜第８回 第９回」にすべて載っていますから参照してみてください。
解答 ２
定期借地権に関する問題です。この問題の解説に関しては、「２級ＦＰ技能士無料ポイント講座〜不動産〜第１４回 定期借地権とは？」に表にしてまとめてありますから、こちらを参照してください。
解答 ３
建物の賃貸借契約に関する問題です。またまた、法律用語満載で難しく見せている問題ですね。慣れてしまえば、ほんとに簡単な問題ですから、法律用語的な言い回しに振り回されないようにしましょう。
定期借家契約では、契約期間は、自由に設定でき、建物の取り壊し時に契約を終了させることもできます。したがって、選択肢の契約は有効となります。
借家権には、普通借家権と定期借家権があります。契約の終了に関してはいずれの権利に基づく契約であっても期間満了の１年前から６ヶ月前の間に、賃貸人（大家さん）からの期間が満了し、契約の更新がない旨の通知が必要となります。（定期借家契約において、１年未満の契約の場合は、通知がなくても契約は終了します。）
正解肢である３番の記述は絶対に覚えておいてください。というより、普通に考えてください。
アパートを借りて賃借権の登記している人いますか？いないでしょう？
建物を借りる場合は、建物の引渡しをうければ、自分が借りたのだと他人に主張することができます。これを格好良く言うと、建物の引渡しにより、賃借権を第三者に対抗できるという表現になります。
室内に設置した造作とは、たとえば、「クーラーを取り付けました」というようなことを言っています。
「取り付けたクーラーを引っ越すときにおいていくから買い取って！」
と言う権利（造作買い取り請求権といいます。）は、当然あるのですが、この権利に関しては特約で廃除できることになっています。つまり、問題文の特約は有効ということです。
ちなみに、「借りた土地に建てた建物をおいていくから買い取って！」と言う権利のことを建物買取請求権といいます。これについては、特約で廃除することができません。値段が全然違いますからね。あわせて覚えておきましょう。
解答 ２
建築基準法および都市計画法に関する問題です。正解肢である２番以外の記述については、知らなくても仕方ありませんね。試験対策としては、できれば、選択肢４の記述は覚えておいたほうがよいかも・・・程度の扱いです。しかし、２番の記述が誤りであるということは自信をもっていえるようにしておく必要があります。
市街化区域と市街化調整区域の定義については、以下の通りとなっています。
市街化区域・・・・すでに市街地を形成している地域およびおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のこと
市街化調整区域・・・・市街化を抑制すべき地域のこと
市街化区域については、おおむね１０年以内に・・・以降の記述が試験では、非常に良く質問されます。絶対におさえておきましょう。
解答 ２
建築基準法に関する問題です。建築基準法については、借地借家法とならんで非常に出題率の高い法令ですから力をいれて学習しておきましょうね。
セットバック部分については、建物を建て直す際に、建物を建てられないことになっています。建物が今後、建てられないわけですから、セットバック部分は、建ぺい率や容積率の計算には含まれません。
住宅については、用途地域のうち、工業専用地域「のみ」建築することができません。したがって、この選択肢２番が正しい記述となります。用途制限については、住宅など生活に密着しそうなものだけは、おぼえておくようにしましょうね。
建ぺい率の緩和規定についてですが、特定行政庁の指定した角地では、指定建ぺい率＋１０％の建ぺい率とされますが、指定がないなら駄目です。建ぺい率の緩和規定については、よく出題されますから、「２級ＦＰ技能士無料ポイント講座〜不動産〜第１８回 建ぺい率の緩和規定とは？」を参照して他の点もチェックしておいてくださいね。
このような場合は、建ぺい率も容積率もそれぞれの地域の面積により加重平均して求めます。敷地が２以上の地域にまたがる・・・・パターンについては、必ず整理して覚えておきましょう。
２以上の用途地域にまたがる用途地域の制限なら過半の属する方！
２以上の用途地域にまたがる建ぺい率・容積率の算出なら加重平均！
防火地域・準防火地域にまたがるなら規制の厳しい方！
加重平均の意味がわからない方は、「２級ＦＰ技能士無料ポイント講座〜不動産〜第１７回 建ぺい率の留意点」に計算例がのせてありますから参照してみてくださいね。
解答４
区分所有法に関する問題です。問題では、過半数の決議によっておこなえるものを選べとなっていますが、試験対策としては、区分所有者及び議決権の３／４以上が必要なものと４／５以上が必要なものについて覚えておきましょう。
４／５以上が必要なもの＝建物の建て替え決議
３／４以上が必要なものでよく出題されるもの
・規約の設定・変更・廃止
・共用部分の変更
・大規模滅失（建物価格の１／２超の滅失）時の建物の復旧
解答 １
不動産取得に関する税金についての問題です。一見難しそうですが、正解肢である１番は選べないといけません。土地（借地権含む）の譲渡に関しては消費税の非課税取引の代表ですからね。あとの選択肢については、記述の通りですが、不動産取得税については、不動産の所有権を取得したときに課税されるということもあわせて覚えておいてくださいね。
解答 ３
土地建物を譲渡した場合に関する問題です。不動産といいつつ、どうみても所得税の問題ですね。FP試験では、こういう問題があるのが当たり前ですから、所得税だけは必ず力をいれて学習しておいてください。
土地建物を譲渡した場合については、所得区分は、分離課税の譲渡所得とされます。そして、土地建物を譲渡した場合の譲渡所得は、取得した日から譲渡した日の属する年の１月１日までの所有期間が５年以下の場合は短期、５年超の場合は、長期とされます。
つまり、譲渡所得は
という体系になっているのです。分離課税とされる譲渡所得に関しては、損益通算をおこなうことはできないことになっています。したがって、選択肢１、２は正しい記述。３は誤りの記述（正解肢）となります。
さて、期間の区分の基準として、取得した日から・・・とありますが、取得日とは、普通に考えればもらった日ですよね？でも、もらっていなくても売買契約の効力が発生しているのならば、所有権は既に移転していると考えることもできます。したがって、４番の選択肢のように契約の効力が発生した日を取得日とすることも認められているのです。
解答 ３
不動産の有効活用方式のひとつである等価交換方式に関する問題となっていますが・・・ものすごく広範囲から攻めてきましたね・・・。
まずは、等価交換方式の説明からしていきます。等価交換方式とは、土地所有者とディベロッパー（不動産開発業者＝建物を建てる人）が土地と建物の価値が等しくなるように交換する方式のことです。
等価交換のイメージはこんな感じです。
イメージ図のように、交換するだけですから土地所有者に資金負担はありませんね。選択肢２にある区分所有物とは、簡単に言えば、マンションのことです。選択肢２は、等価交換方式によってもらったマンションの自分の部屋部分を「人に貸していい？」と聞かれているのです。これ以上の説明は不要ですね。
貸家建付地とは、原則として、土地の上に建物を建てて誰かに貸している場合の宅地のことをいいます。等価交換方式とは関係ありません。土地の上に建物を建てて誰かに貸している状態になっているのであれば原則として、貸家建付地として評価されます。したがって選択肢３番の記述は誤りの記述（正解肢）となります。
貸家建付地に関する詳細は、「２級ＦＰ技能士無料ポイント講座〜相続事業承継〜第２０回 貸家建付地の評価方式」にて確認しておいてくださいね。
買い替え特例では、課税を繰り延べることができます。まずは、以下のイメージ図を参照して下さい。
新しい住宅を購入しようとして、古い住宅を売却した場合、売却益には所得税が課税されてしまいますが、この買い替え特例を適用するとイメージ図のように課税を先送りにすることができるのです。課税の繰り延べとはこのことを言っています。
さて、等価交換方式の場合、土地と建物を交換しているわけですから、「買い換え特例と、どこがつながるの？」と疑問をもたれるかもしれませんが、等価交換方式を採用して土地の有効活用をおこなった場合、実際は、交換であっても税法上は、一旦土地の一部を譲渡してその譲渡収入で建物を買ったとみなされるのです。
つまり、ほんとうは譲渡収入がないのに税金をはらうはめに・・・これは、困りますね。ですから、買い替え特例を利用して課税の繰り延べをはかるというわけです。
  
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