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2級FP技能士学科試験 過去問 模範解答・ポイント解説 2008年5月分




不動産



問題 47


解答 2


不動産の登記に関する問題です。内容的には、難しい問題ではありませんが、不動産を苦手とする方は、毛嫌いしそうな記述形式になっていますね。「本当は、簡単」と自分に言い聞かせて解説を読んでいってください。


選択肢1は、用語の説明が必要ですね。
地上権とは、非常に効力の強い借地権のひとつです。表題部は、表示の登記(土地や建物の物理的現況の表示(所在・地番等のこと))がなされる場所ですから、こんなところに、地上権の登記はしません。地上権の登記は乙区ですね。


選択肢2は、正しい記述です。不動産登記法に基づく地図とは、
14条地図(旧17条地図)のことです。


選択肢3の地積測量図とは、その土地の形状や地積等が記されているものですが、すべての登記簿に備え付けられているわけではありません。


選択肢4は、FP試験によく出題される記述です。これは
一般の住居表示とは、異なる番号となっています。



問題 47


解答 2


宅地建物取引業法(宅建業法)に関する問題です。宅建業法を広く横断した問題となっていますから、難しかったかもしれませんが、宅建業法の出題ポイントからひとつずつ、選択肢を作ってありますから、問題となっている箇所をテキスト等で確認しておくと宅建業法の学習がほぼ終わります。なかなか良い問題だと思いますよ。


選択肢1は、宅建業の定義がわかっているか否かを問われる問題です。宅建業とは、
宅地建物を自ら売買・交換する、または、宅地建物の売買・交換・貸借の代理、または媒介を業としておこなうことをいいます。入居者の賃料を集金することや苦情に対応することは、これに該当しませんから、正しい記述となります。


選択肢2は、誤りの記述です。これは、典型的なひっかけ問題です。「
専任の」では、ないのです。宅地建物取引主任者であれば、出来る業務なのです。このひっかけは、宅建資格でも出題されるほど、よくあるひっかけです。覚えておきましょう。


選択肢3は、宅建業法38条の記述そのままです。法令を深く読み込む必要はありませんが、「売主=宅建業者、買主=素人のパターンの場合には」というところ少し気に留めておきましょうね。売主=素人、買主=宅建業者であるのなら、この規定は適用されません。プロに対するハンデといったところですね。


選択肢4は、そのとおりです。仮に、契約期間を4ヶ月とした場合は、3ヶ月とされ、契約期間を2ヶ月とした場合は、そのまま2ヶ月とされます。



問題 47


解答 1


借地借家法に関する問題です。ところどころ、見たことのない記述が混ざっていると思いますが、こんなものに惑わされてはいけません。簡単な問題だとは言いませんが、できれば、正解したい問題です。


選択肢1は、正しい記述です。問題にあるように、借地法には、旧法と新法があります。旧法では、借主の保護の側面が手厚かったので、借地契約では、新法に切り替えることは出来ないのです。


選択肢2は、
建物譲渡特約付借地権の契約期間は、30年以上です。20年では駄目です。さらに、借地借家法第23条には、「地主に相当の対価で譲渡」とありますから、無償譲渡では借地権は消滅しません。契約期間だけは、覚えてくださいね。


選択肢3は、できます。余裕で。30年未満の期間を定めた場合は、契約期間は、30年とされますが、
30年より長い期間を定めた場合は、その期間が契約期間となります。


選択肢4の記述は、2級FP技能士試験レベルの話では、ありませんから、参考程度に覚えておけばよいです。借地借家法でいうところの借地権とは、建物所有を目的としていることが前提となりますから、臨時設備の設置等の一時使用の場合は、借地借家法の適用はありません。



問題 47


解答 1


前問に引き続き、借地借家法に関する問題です。今度は、借家権についてですね。これは、正解しなければならない問題です。


選択肢1は、正しい記述です。これは、基本中の基本の記述ですから、必ず覚えておきましょう。


選択肢2は、3ヶ月ではなく、正しくは、6ヶ月前です。


選択肢3の定期借家契約の契約期間については、自由です。1年未満でも良いです。


選択肢4の
造作買い取り請求権とは、クーラー等の賃借人が取り付けた造作物を家主に時価で買い取ってもらう権利のことです。これは、特約で排除することができます。



問題 47


解答 3


都市計画法に関する問題です。都市計画法については、ときおり、出題されますから、テキスト等で概要をおさえるようにして全体像をみるように学習しておくと良いでしょう。


選択肢1でいう、区分されていない地域とは、
非線引き都市計画区域のことですね。正しい記述です。


選択肢2の用途地域とは、第1種低層住居専用地域、商業地域・・・・などの12の区分のことですよ。
用途地域は、市街化区域には必ず定めることになっています。正しい記述です。


選択肢3は、誤りの記述です。市街化区域内でおこなう
1000u未満(3大都市圏では一部500u未満)の開発行為については、許可は不要となります。このほかにも、非常災害のための応急的な措置としておこなう行為等、許可が不要となるケースがあります。


選択肢4でいう市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき地域のことですからね。たとえ、100uの開発であっても許可が必要となります。参考までに、面積規模による許可不要がないのは、市街化調整区域のみとなっています。



問題 47


解答 3


土地区画整理法に関する問題です。出題率は、いまひとつの法律ですからね、ここまでしっかり学習してある人はすごいと思います。やらなくてもいいとは、いいませんが、最後に、がんばればよい箇所だと思いますよ。


選択肢1は正しい記述です。土地区画整理事業の施行者には、民間(個人施行・土地区画整理組合)・地方公共団体等がなることができます。


選択肢2.3については、少し詳しく説明しておきます。土地区画整理事業とは、曲がりくねった土地を、まっすぐに変えるなどして、
土地を利用しやすくするための事業のことをいいます。このような事業をおこなう場合には、土地所有者に一旦、別の場所に移動してもらわなければならないケースが考えられますね。この一旦、移動してもらうために用意された土地が仮換地です。


ここまで、わかっていればあとは簡単。一旦、移動しているだけで、
所有権が移転しているわけではないですから、従前の宅地について、売買契約を結ぶことができますね。ですから、選択肢2は正しい記述となります。選択肢3については、工事の邪魔にならないよう、一旦、移動してもらうわけですから、両方の土地を使用することは出来ませんね。したがってこの選択肢が正解肢(誤りの記述)となります。


選択肢4については、記述のとおりです。保留地とは、工事費用を捻出するために、とっておいた売却用の土地のことです。



問題 47


解答 4


区分所有法に関する問題です。区分所有法の出題率は高めですが、それほど難しい箇所ではありません。区分所有物というとわかりにくいので区分所有物を「マンション」におきかえて問題を読むとわかりやすくなります。ただ、この問題の正解肢である選択肢4については、2級FP技能士試験としては、難易度の高い記述となっていますから、これは、わからなくても大丈夫です。選択肢1〜3を自信を持って解答できるようにしておきましょう。


選択肢1は、ただの法律用語マジックです。
専有部分とは、独立した住居等のことをいいます。マンションを買うとは、住居の所有権を買うということですね。ですから、正しい記述となります。


選択肢2も当たり前のことを法律用語で難しく見せているだけです。
共用部分とは、階段や集会場など、マンションに住んでいる人々が皆で使う部分のことをいいます。これをバラ売りするわけないでしょう?ですから、正しい記述となります。


選択肢3もここまでと同様です。「専有部分を・・・建物の」と難しく書いてありますが、マンションに住むということは、同時にマンションの敷地も利用していることになりますね。これが、敷地利用権です。問題は、どうみても、正しい記述ですね。


正解肢である選択肢4のみ、ほんとに難しい記述となっています。区分所有法第3条には、「区分所有者の全員で、建物、その敷地、附属施設の管理を行うための団体を構成する」とあります。つまり、
区分所有者となった時点で、管理組合の構成員となるのです。ということは、逆に言うと、区分所有者である限り、管理組合の構成員であり続けるともいえますから、任意に脱退することはできないのです。脱退できるのは、区分所有権を失ったとき、すなわち、売却したときだけです。



問題 50


解答 3


不動産取得にかかる税金に関する問題です。FP試験の定番の記述が多い問題ですから、ぜひ、正解したい問題です。


選択肢1は、FP試験の定番の記述。不動産取得税の1200万円の控除は、
新築住宅の場合の特例です。土地ではありません。ちなみに、中古住宅、住宅用の土地にもそれぞれ一定金額が控除できる特例があります。不動産がらみの税制は、複雑な面がありますから、わからなければまめにテキスト等で確認するようにしましょうね。


選択肢2もFP試験の定番の記述。定番を連続させるとは・・・ネタ切れなのかなぁ?これは、相続税評価額ではなく、
固定資産税台帳登録価格(固定資産税評価額)が課税標準となります。


選択肢3は、正しい記述です。これも、定番・・・。固定資産税の納税義務者は、
1月1日現在の固定資産の所有者となります。不動産の売買をおこなう場合、通常は、買主と売主が期間分の固定資産税をそれぞれ負担しますが、法律上は、1月1日の所有者のみに納税義務があるのです。


選択肢4は、いきなり難易度の高い記述。印紙税の課税対象となる文書には、一定の定めが有るのですが、仮契約書は、課税文書となります。これは、知らなくても仕方ありませんが、選択肢1〜3については、きっちり把握しておくようにしましょうね。



問題 50


解答 1


譲渡所得に関する問題ですが、これは、できなければ困る問題です。今回は、不動産分野での出題ですが、この問題がそのままタックスプランニングの分野で出題されても特におかしくないでしょう?こういう科目間でかぶっているような問題は、学習を進めていく上で力を入れていくようにしましょう。


選択肢1は、記述のとおりですね。これを
概算取得費といいます。


選択肢2は、「できます。」以外に説明できません。譲渡所得の計算については、「2級FP技能士無料ポイント講座 〜所得税〜 第7回 譲渡所得とは?」を参照してくださいね。


選択肢3は、「5年超」です。選択肢2と同様、このあたりでつまずいている方は、「2級FP技能士無料ポイント講座 〜所得税〜 第7回 譲渡所得とは?」を参照してくださいね。


選択肢4の居住用財産の譲渡所得の特別控除とは、
3000万円の特別控除の正式名称です。ま、これがわからなくても、譲渡所得に3500万円なんて控除額はありませんからね。



問題 50


解答 2


不動産投資に関する問題ですが、これまた、難しい問題ですね。どちらかというと、不動産というより、金融の話ですからね。ときどき、出題されますから、覚えておいて損はない項目ですが、時間がかかりそうなら、問題文の記述を丸暗記する、または、すっぱり、あきらめて次へ進むのもありです。得手不得手がはっきりでる項目ですから、自分の感覚を基準に取捨を判断してくださいね。


まず、現在価値に割り戻すという表現から簡単に説明します。年利回り3%の金融商品を100万円分購入した場合、1年後には103万円となりますね。これを逆算し、1年後の103万円を今の価値に直してみると


103万円/(1+0.03)=100万円


となります。これが、
現在価値に割り戻すという意味です。本当は、複利計算で考えるのですが、話がややこしくなるので、ここでは、カットします。


では、次に、問題文に並ぶ各方法の体系をみてみましょう。


DCF法・NPV法・IRR法


みてのとおり、
NPV法とIRR法は、DCF法のひとつなのです。DCF法とは、将来にわたって生み出すであろう純収益と売却額の現在価値の総和をもとに、不動産投資の適正価格を考える方法であり、このDCF法をもう少し細かく考えたものが、NPV法とIRR法であるということです。


最初に例示したように、
時間の経過を考慮しないとお金の本当の価値はわかりませんよね。「将来にわたって生み出すであろう純収益」とは、家賃等のことです。おおまかに言えば、所有期間中の家賃の合計額+売却金額が総収入となりますね。これを、単純に額面金額で投資価値を考えるのではなく、今の価値に直して投資価値を考えようということです。


では、問題にもどって、これに類似する説明がないかチェックしてみてください。選択肢1の説明が、似ていますね。これが、専門用語をたっぷりもちいた場合のDCF法の説明です。ですから、この時点で、選択肢1および3は誤りの記述となっていることがわかりますね。


では、次に
NPV法(正味現在価値法)について説明します。これは、選択肢2が正しい記述となっていますから、説明は、このままなのですが、この意味が理解できている人は、いったい何人いるんでしょ・・・。これを、もう少しわかりやすくしておきましょう。


たとえば、ある不動産に投資し、これから、3年間にわたり、毎年、60万円の家賃収入が得られると仮定します。仮に割引率を5%とすると各年の家賃収入の現在価値は、次のように計算されます。


1年経過後 60万円/(1+0.05)=57.1428・・・・万円


2年経過後 60万円/(1+0.05)^2=54.4217・・・・・万円(^は乗数の意味です)


3年経過後 60万円/(1+0.05)^3=51.8302・・・・万円(^は乗数の意味です)


説明が面倒なので、万円未満を、四捨五入しますね。すると、各年の家賃収入の現在価値の合計は、


57万円+54万円+52万円=163万円となります。


仮に、この不動産が、3年経過後に500万円で売却できたとすると、この現在価値は、


500万円/(1+0.05)^3=431.9187・・・・万円。


万円未満を四捨五入すると432万円となります。


つまり、163万円+432万円=595万円が、この不動産の正味現在価値であり、この金額より、安くこの不動産を購入することができるのであれば、投資価値があると判断できるというわけです。これが、選択肢2の記述内容です。


さて、正味現在価値法では、割引率(収益率)を与えて、計算しましたが、
現在価値の合計額=投資額となるような収益率を求めていく方法もあります。これが、IRR法(内部収益率法)です。IRR法では、算出された内部収益率が投資家の期待収益率より高ければ投資価値があると判断されます。問題に戻ると、この説明が、選択肢3にありますね。つまり、この問題の選択肢1と3は、用語名と解説が入れ替えられているということです。


では、これで、選択肢1〜3の解説は終了です。ここまであきらめずに読んでいただいた2級FP技能士/AFP受験生の方は立派!!!最後の選択肢4については、非常に簡単な話ですから、もう、気楽にしてよいですよ。


選択肢4の記述は、投資の収益率3%で借り入れ金利5%というようなことでしょう?こんな投資して何が楽しいんだか・・・。だから誤りの記述となります。この選択肢だけは選んではいけませんよ。レバレッジ効果の解説については以下を参照してくださいね。


参考 
レバレッジ効果


借り入れをおこなうことにより、自己資金のみで投資をおこなうよりも収益性を高めることをいう。見込みを間違えた際には、大きな損失を被る恐れもある。





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