ファイナンシャルプランナーになる 2級FP技能士無料ポイント講座


2級FP技能士 過去問 模範解答・解説  目次へ



ファイナンシャルプランナーになる 2級FP技能士無料ポイント講座

2級FP技能士/AFP学科試験 過去問 模範解答 不動産 2009年9月分



不動産



問題 47


解答 1


不動産の登記記録および現地調査に関する問題です。FP試験においてよく出題される記述が正解肢になっていますね。権利の登記は、任意ですから、登記されていない権利というのも存在します。したがって、正解肢(正しい記述)は、選択肢1となります。誤解されている方が、かなり多いのですが、不動産は、法的な規則をビシッと決めて、出来上がりというものではありません。アバウトというと語弊があるかもしれませんが、そもそも、土地の境界が定かでないという場合だってありうるのです。ですから、不動産の取引をおこなうときには、現地調査が必要となるのです。こうした目線で、その他の選択肢を読んでいくと、間違っていることが、なんとなくわかりますよね?


選択肢1 正しい記述です。


選択肢2 誤りの記述です。地積測量図には、土地の形状や地積等が記されていますが、すべての登記所に備え付けられているわけではありません。


選択肢3 誤りの記述です。道路工事をみたことはありますよね?まだ、完成後の道路の姿が記載されていないかもしれませんよ。道路台帳に記載されているのは、測量時のものですから、現地に行かないで、正確な道路の状況なんて把握できませんよ。


選択肢4 誤りの記述です。土地の境界が本当に不明である場合は、隣接土地所有者が立会、境界を確認するなどの作業が必要となります。場合によっては、裁判もありえますからね。書類だけみてOKとはいきませんよ。



問題 47


解答 3


宅建業法に関する問題です。正解してほしい問題ではありますが、正解肢がわかりにくい問題です。宅建業者が自ら売主となる場合、原則的には、民法の規定よりも買主にとって不利な特約は、無効となります。


民法では、瑕疵担保責任について、


「瑕疵発見の日」から1年間は責を負う。


とされていますから、原則的には、これより、買主にとって不利な特約は、無効となるのです。問題では、「引渡しの日から」としていますよね。「瑕疵発見の日」からの場合は、10年後に瑕疵を発見したら、そこから、1年間、責を負うことになるわけですから、「引渡しの日から」では、買主にとって民法の規定より、不利になってしまいますよね。だから、この特約は無効なのです。したがって、選択肢3が正解肢(正しい記述)となります。ちなみに、この民法の規定は、少し厳しすぎますから、宅建業法では、引渡しの日から2年以上の期間を定めた特約は有効とする規定がもうけられています。


選択肢1 誤りの記述です。この場合は、無効になるのではなく、3ヶ月が契約期間とされます。


選択肢2 誤りの記述です。重要事項として説明する必要があります。


選択肢3 正しい記述です。


選択肢4 誤りの記述です。宅建業者の事務所で買受の申し込みをした場合は、クーリングオフをおこなうことはできません。また、宅建業者の事務所等以外の場所で契約した場合は、クーリングオフができることになりますが、買主が、物件の引渡しと代金全額の支払いの両方をおこなった場合には、クーリングオフができなくなります。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


      第9回 瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは?



問題 47


解答 3


不動産の売買契約に関する問題です。これまた、正解肢(誤りの記述)がわかりにくいようにしてある問題ですね。選択肢3の危険負担については、民法の原則では、契約締結後、売主の責めに帰すことができない事由で建物が滅失した場合、買主は代金を支払わなければならないことになっていますが、これでは、売りづらいので、一般的には契約に特約を付加して危険負担は売主負担としています。つまり、特約は、有効なのです。


見慣れない法律用語に囲まれて、正解肢(誤りの記述)が見つけにくかったかもしれませんが、頭が混乱しそうになったら、前後の選択肢の文章を手で隠して読んでみましょう。目に飛び込んでくる文字量が減ると、意外と簡単に正解肢が見つけられるかもしれませんよ。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


      第8回 不動産取引のルール 手付金とは?



問題 47


解答 2


借地借家法に関する問題です。普通借地権では、建物が存在しており、借地権者が更新を請求したとき、あるいは、建物が存在しており、借地権者が土地を継続使用しているときには、地主は、正当事由に基づいて遅滞なく異議を申し立て、かつ、この正当事由が認められなければ、契約は、更新されることになります。貸した土地が、返ってこないような気がしますよね?だから、更新のない定期借地権というものがあるのです。問題は、やや難易度が高めの記述になっていますが、借地借家法は、FP試験において、ほぼ毎回出題されている項目です。細かい点までしっかりおさえておきましょう。


選択肢1 誤りの記述です。普通借地権では、30年より短い期間の定めをした場合は、契約期間は30年とされますが、30年より長い定めを下場合は、その期間とされます。


選択肢2 正しい記述です。


選択肢3 誤りの記述です。建物譲渡特約付借地権が消滅した際に、継続使用を請求した場合は、期間の定めのない借地契約が締結されたものとみなされます。


選択肢4 誤りの記述です。一般定期借地権(存続期間50年以上の定期借地権)は、最初から、期間が満了したら、原則として、更地にして返還する約束になっていますから、この特約は、有効です。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


      第14回 定期借地権とは?



問題 47


解答 3


建物の賃貸借にかかる借地借家法に関する問題です。これは、正解したい問題ですね。正解肢(誤りの記述)の記述は、最頻出ともいえる記述ですよ。造作買い取り請求権とは、借家契約の更新がなされない場合に、畳、クーラー等の造作物を家主に時価で買い取ってもらう権利のことで、これは、特約で排除することができます。注意したいのが、「建物」買い取り請求権は特約で排除することが出来ない点。名前が似ていますからね。しっかり整理して覚えておくようにしましょう。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


      第13回 借地借家契約における特約をひとまとめに理解する!



問題 47


解答 2


建築基準法に関する問題です。これも、正解必須問題ですね。これから、FP試験を受験される方については、すべての選択肢の解説をしっかり頭にいれておいてください。次の試験で、どの選択肢が正解肢に設定されても、まったく文句はいえませんよ。


選択肢1 誤りの記述です。住宅は、唯一、工業専用地域で建築することはできません。


選択肢2 正しい記述です。2つの用途地域にまたがる●●のパターンについては、必ず整理して覚えておきましょう。


選択肢3 誤りの記述です。緩和されるのは、容積率ではなく、建ぺい率です。


選択肢4 誤りの記述です。接道義務は、原則として建築基準法上の道路(原則として幅員4m以上の道路、自動車専用道路のぞく)に2m以上接していなければなりません。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


      第15回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック


      第18回 建ぺい率の緩和規定とは?



問題 47


解答 4


区分所有法に関する問題です。選択肢1〜3(誤りの記述)の記述内容は、難易度が高め。これは、正解肢(正しい記述)をズバッと射抜きたい問題ですね。集会の決議については、4/5の賛成が必要なものは、建物の建て替えしかありませんから、これだけは、必ずおさえておくようにしましょう。


選択肢1 誤りの記述です。賃借人に対しては、使用上の義務(建物の使用方法等)について、規約の効力が及びます。管理上の義務(修繕積立金や管理費の支払い)については、所有者の義務となります。


選択肢2 誤りの記述です。選択肢にあるとおり、管理者とは、集会の決議等を執行する役割を果たすもののことですから、この選択肢の場合ですと、業務委託の指示を管理組合がだしているわけですから、管理組合の理事長が管理者ということになります。


選択肢3 誤りの記述です。共用部分とは、廊下、階段、集会室などのことです。ここに対する持分は、規約で別段の定めがないかぎり、専有部分の床面積割合により決定されます。


選択肢4 正しい記述です。



問題 50


解答 1


都市計画税、固定資産税に関する問題です。都市計画税は、0.3%を限度に市町村が条例で定めることになっていますから、正解肢(誤りの記述)は、選択肢1番ですね。知っているか、知らないかだけの勝負ですから、知らない場合は、どうにもなりませんが、少なくとも、選択肢4(正しい記述)だけは、選ばないでくださいよ。選択肢4の記述は、非常に良く出題されますから、ついでに覚えておきましょう。



問題 50


解答 4


3000万円の特別控除に関する問題です。ぜひ、正解したい問題ですね。居住用財産にかかる特例については、FP試験において非常に良く出題されますが、その中でも最頻出といえるのが、3000万円の特別控除です。適用要件などは、しっかり目をとおしておくようにしましょう。


選択肢1 誤りの記述です。3000万円の特別控除では、期間の長短は特例の適用要件となりません。


選択肢2 誤りの記述です。3000万円の特別控除は、配偶者・直系血族・同族会社へ譲渡した場合は、適用できません。


選択肢3 誤りの記述です。3000万円の特別控除は、売った年の前年・前々年に、この特例や買い替え・交換の特例・譲渡損失の繰越控除等の特例をうけている場合は、適用できません。つまり、適用できるのは、3年に1度です。


選択肢4 正しい記述です。軽減税率の特例には、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えることという要件がありますから、正確に言えば、譲渡した居住用財産がこの要件を満たしている場合に、重複して適用することができます。



問題 50


解答 3


不動産投資信託(J−REIT)に関する問題です。これは、少し難しい問題ですね。J−REITは、クローズエンド型の投資信託ですから、投資家は、投資法人に買取を請求することはできません。では、どうやって、換金するのか?上場されているので、市場で売却して換金するのです。というわけで、正解肢(誤りの記述)は、選択肢3となります。FP試験対策的には、選択肢3、4の記述内容を知っていれば、とりあえずOKです。時間に余裕があれば、細かい点までみていくようにしましょう。




                           2級FP技能士無料ポイント講座トップへ             





☆ 2級FP技能士/AFP試験 実技試験対策 問題集のご案内


2級FP技能士/AFP試験 実技試験対策 ポイント抜粋 1週間集中対策問題集


     無料サンプルあり!もっと詳しく知りたい方は、こちらをクリック!




☆ 合格応援! 2級FP技能士/AFP試験対策 問題集のご案内






2級FP技能士/AFP試験対策 ステップアップ問題集



     ステップアップ問題集 無料サンプル登場!もっと詳しく知りたい方はこちらをクリック!





 FP技能士/AFP試験対策 合格応援シリーズ 第2弾!何が変わった!?2012年改正ポイントかんたん解説Bookのご案内


FP試験 2012年改正ポイントかんたん解説Book


     
無料サンプルあり!もっと詳しく知りたい方は、こちらをクリック!






☆ 2級FP技能士/AFP試験対策 学習補助ツールのご案内


  2級FP技能士/AFP試験対策専用テキスト  「 超 抜 粋 」


「 超 抜 粋 」は、FP試験の最重要ポイントのみを抜粋した試験対策専用のテキストです。ご利用の際は、利用上の注意点をよく読んでいただいた上でご活用いただきますようよろしくお願いいたします。



   「 超 抜 粋 」 詳細 ・無料サンプル・ご利用上の注意点は、こちらをクリック!






☆ 2級FP技能士/AFP試験 学習補助ツール

合格するための学習法をあなたは知っているのか?資格試験一発合格のための効率的学習法マニュアル



      
効率的学習法マニュアル 無料サンプル登場!もっと詳しく知りたい方はこちらをクリック!





☆ 2級FP技能士/AFP対応テキスト販売のご案内

本当にあった!2級FP技能士/AFP試験に

    きっちり合格できるテキスト+ステップアップ問題集をまとめてダウンロード!
 




    無料サンプル登場!もっと詳しく知りたい方はこちらをクリック!



☆ こちらのテキストをご購入いただけた方に限り、メールでのテキスト内容についての質問等については、次回試験日前日まで何回でもお答えさせていただきます。ただし、返信が遅れる場合もございますことご了承ください。







2級FP技能士/AFP合格フルセット



      各商品の無料サンプルあり!もっと詳しく知りたい方はこちらをクリック!



☆ こちらの商品をご購入いただけた方に限り、メールでのテキスト・問題集等内容についての質問について次回試験日前日まで何回でもお答えさせていただきます。ただし、返信が遅れる場合もございますことご了承ください。


            特定商取引法に基づく表記               個人情報保護方針


 HP・メルマガ・テキスト販売に関するお問い合わせ








本ページには、FP技能士受験生が良い結果を得られるように、無料FP技能士ポイント講座をはじめとする様々な無料コンテンツが含まれています。受験生の方が、これらの無料コンテンツを利用してFP技能士試験の学習をしていただくことは、もちろんかまいませんが、無断転載、無断複製等については、かたくお断りいたします。

            Copyright(c)2007年−2014年 1級ファイナンシャルプランニング技能士 星野直輝 All Rights Reserved