不動産
解答 ３
不動産登記に関する問題です。正解肢（正しい記述）が２級ＦＰ技能士無料ポイント講座に掲載されている問題ではありますが、少し難しい選択肢も混ざっていますね。一応、正解肢以外の解説にも目をとおしておくようにしましょう。
選択肢１ 誤りの記述です。固定資産税は、市町村税でしたよね？というわけで、固定資産税台帳の閲覧は、市町村へいってください。
選択肢２ 誤りの記述です。権利証は、紛失しても再発行されることはありません。紛失をした場合は、通常は、保証書で、代用して登記の手続きをおこないます。また、現在は、オンラインで登記申請をおこなうと、権利証の代わりに「登記識別情報通知書」が、オンラインで送られてくることになっています。
選択肢３ 正しい記述です。
選択肢４ 誤りの記述です。権利の登記は任意です。したがって、登記されていない権利が存在する可能性も十分考えられます。ただし、登記がなされていない権利は、原則として、第三者に対抗することはできません。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜
第３回 不動産登記に関する２級ＦＰ技能士試験の出題ポイント！
解答 ２
土地の価格に関する問題です。選択肢１は、ともかく、残りの選択肢は、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座に掲載されている記述ですから、正解したい問題です。公的な不動産価格のように、似たようなものが並んでいる箇所は、ただ覚えようとするのではなく、必ずそれぞれの違いをしっかり認識した上で覚えておくようにしてくださいね。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜
第５回 不動産の公的価格
解答 ２
宅地・建物の売買契約上の留意点に関する問題です。法律用語＋長文の組み合わせは、難しく感じるかもしれませんが、選択肢１〜３の記述は、すべて、非常によく出題される内容ですから、この問題は、正解したいところです。これから、受験される方は、要点だけは、しっかりおさえておくようにしましょう。
選択肢１ 誤りの記述です。売主は、倍返しですよ。これは、確実におさえておきたいところです。
選択肢２ 正しい記述です。一見、むちゃくちゃな話にみえますが、契約が締結された時点で、すでに、所有権は買主に移転していると考えられますから、選択肢の記述は、筋はとおります。ただ、これはあくまで法律上のお話。一般的には契約に特約を付加して危険負担は売主負担としています。
選択肢３ 誤りの記述です。売主の瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）については、民法では、瑕疵発見から１年間とされています。
選択肢４ 誤りの記述です。宅建業者が自ら売主となる場合、買主は、一定の場合を除き、クーリングオフをすることはできません。一定の場合とは、たとえば、宅建業者の事務所等以外の場所で契約した場合などです。また、仮に、クーリングオフができるケースであったとしても、買主が、物件の引渡しと代金全額の支払いの両方をおこなった場合には、クーリングオフができなくなります。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜
第８回 不動産取引のルール 手付金とは？
第９回 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？
解答 ２
定期借地権に関する問題です。定期借地権に関しては、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座にまとめてありますから、そちらを参照してください。正解肢（誤りの記述）である選択肢２は、定期借地権のお話というより、賃借権に基づく借地権と地上権に基づく借地契約の違いのお話ですね。どちらも地代等を支払って他人の土地を使用収益できる権利ではありますが、効力の強さに違いがあります。地上権に基づく借地契約である場合は、効力は強く、地主の承諾なしで、この権利を売却・転貸することができますが、賃借権に基づく借地権である場合は、賃貸人の承諾なく権利を売却したり、転貸したりすることはできません。
解答 １
建築基準法の規制に関する問題です。正解肢（正しい記述）である選択肢１番は、接道義務のお話ですね。これは、知らないと駄目ですよ。簡単に解説しておきますが、間違えてしまった方は、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座をよく読んでおいて下さいね。
選択肢１ 正しい記述です。
選択肢２ 誤りの記述です。セットバック部分は、建築物が建築できないのですから、建ぺい率や容積率の計算にも含めませんよ。
選択肢３ 誤りの記述です。前面道路の制限があるのは、容積率です。
選択肢４ 誤りの記述です。２つの地域にまたがる場合の建ぺい率や容積率は、加重平均して計算されます。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜
第１５回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック
第１７回 建ぺい率の留意点
第１９回 容積率の留意点
解答 ３
農地法に関する問題です。最近、２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験では、出題が減っていましたから、ノーマークだった方も多いかもしれませんが、人がかわることを規制している農地法３条には、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、許可が不要となる特例はないのです。したがって、正解肢（誤りの記述）は、選択肢３番となります。使い方がかわることを規制している農地法４条、人も使い方もかわることを規制している農地法５条（選択肢４番のケース）には、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、許可が不要となる特例があります。
解答 ３
不動産の取得・保有にかかる税金に関する問題です。固定資産税の納税義務者が、１月１日現在の固定資産の所有者であることは、良く出題される質問されますから、覚えておきたいところですが、すべての選択肢をおさえておくのは、ちょっと、厳しいですね。しいていえば、選択肢２の不動産所得税。不動産取得税は、形式的な所有権の移転については、非課税となっており、相続による取得や法人の合併・分割、土地の有効活用方法のひとつである土地信託方式による土地の信託などの場合は、課税されない点について、ときどき出題されますから、できればおさえておきましょう。
解答 ４
３０００万円の特別控除に関する問題です。３０００万円の特別控除については、居住用財産に関する特例のなかで、もっともＦＰ試験で出題されやすい特例ですが、力をいれて学習しておく必要があります。問題となっている選択肢は、いずれも、知っておかなければならない記述内容となっていますから、これから、受験される方は、試験日までに、誤っている部分を確実に指摘できるぐらいになっておいてほしいところです。
選択肢１ 誤りの記述です。３０００万円の特別控除とあわせて適用することができるのは、居住用財産の譲渡の低率課税です。買い替え特例とは選択適用となります。
選択肢２ 誤りの記述です。３０００万円の特別控除のみならず、通常、特例を適用する場合は、納税額がなくなった場合でも、確定申告をおこなう必要があります。
選択肢３ 誤りの記述です。３０００万円の特別控除の適用には、所有期間の要件はありません。ちなみに、選択肢１でお話した居住用財産の譲渡の低率課税の特例には、「譲渡した年の１月１日において所有期間が１０年を超えること」と言う要件があります。
選択肢４ 正しい記述です。売却先には、制限があり、配偶者・直系血族・同族会社へ譲渡した場合は、３０００万円の特別控除の特例を適用することはできません。
解答 １
土地の有効活用に関する問題です。珍しい形式の出題パターンですね。実は、この問題、自己資金を使わず、かつ、借り入れもおこさない有効活用方式といわれた時点で、２択問題になるのですが、正解できるポイントのひとつは、ここをおさえて学習できていたか否かですね。ここだけでいいというわけではありませんが、この点は、よく聞かれるポイントですから、以下にまとめておきました。その他の各有効活用方式の特徴についても、以下のように、必ず比較して学習しておくことを忘れないでくださいね。
● 土地所有者の自己資金、借り入れが必要となる土地の有効活用
・自己建設方式
・事業受託方式
● 土地所有者の自己資金、借り入れが必要とならない土地の有効活用
・土地信託方式（賃貸方式）
・等価交換方式
・定期借地権方式
解答 ３
不動産投資信託（Ｊ−ＲＥＩＴ）に関する問題です。ん〜、・・・この問題の正解肢は、証券業界にお勤めの方や株式等の投資をやったことのある人なら秒殺できる問題ですが、投資には、興味なしの人にとっては、はじめてみた系の問題かもしれませんね・・・。２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験の問題としては、少し、細かいかな？とも思いますから、間違えても仕方なしということにしておきましょう。
不動産投資信託（Ｊ−ＲＥＩＴ）の投資対象は、オフィスビルや住居は、もちろん、商業施設・ホテル・物流施設も投資対象となっています。したがって、正解肢（誤りの記述）は、選択肢３番となります。
  
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