ＦＰ２級　学科試験問題

模範解答・ポイント解説

不動産　２０１８年５月分（平成３０年５月分）

不動産

解答　４

不動産の登記記録に関する問題です。登記記録は土地や建物の内容が書いてある物ですから、身近なものである一方でよく知らないというのが普通。ゆえに、ＦＰ試験でよく出題されますよ。登記記録については、ここで取り上げられている内容はもちろんのこと、もう少し細かい点についても、しっかり確認しておくようにしましょう。


解説


選択肢１番　誤りの記述です。不動産の登記記録は、不動産の所在地を管轄する登記所に備えられています。登記記録の管理運営は、法務省の法務局が行っています。

選択肢２番　誤りの記述です。不動産の登記記録では、表題部の登記は義務となりますが、権利部の登記は権利となります。具体的には、建物を新築した場合には所有者は１ヶ月以内に表示登記をしなければならないと定められていますが、所有権等の権利の登記については、任意となっているのです。ただし、登記されていない権利については、第三者に対抗することができません。これは私の建物だと他人に主張するためには登記が必要だということです。

選択肢３番　誤りの記述です。不動産の登記記録は、誰でも閲覧・取得することができます。そうでないと、土地や建物の取引が困難になるからです。

選択肢４番　正しい記述です。これを登記記録には公信力がないといいます。公信力という言葉も覚えておくようにしましょう。



☆　学習参考ページ　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜不動産〜

　　第２回　不動産の登記の基礎知識






解答　４


不動産の価格を求める鑑定手法に関する問題です。原価法は、不動産の建築費等、再調達価格から導き出す手法のこと、減価修正とは価値の経年劣化分等を差し引いてということ。取引事例比較法は、近隣地域・同一需給圏内の類似地域における他の不動産価格に事情補正や時点修正といった修正を加えて価格を導き出す手法のこと。収益還元法は、対象不動産が現在から将来にわたって生み出すであろう純収益の総和から価格を導き出す手法のことをいいます。収益還元法は、そもそもが将来生み出すであろうという仮定の話をしているわけですから、現に賃貸の用に供していなくても、賃貸した場合を仮定して計算することができますね。よって、正解肢（誤りの記述）は選択肢４番となります。３つの鑑定手法の区分は基本ですから、ＦＰ試験対策として、頭にいれておくようにしましょう。






解答　４


不動産の売買契約における民法上の留意点に関する問題です。ＦＰ試験対策として、解約手付けの定め、瑕疵担保責任、危険負担の３つのお話は必ず頭にいれておくようにしてくださいね。ちなみに、履行とは、買い主の場合は売買代金の提供等、売主の場合は登記、引渡し等のことをいいますよ。言葉、ひとつひとつをきちんと理解していくような学習を心がけましょう。


解説


選択肢１番　誤りの記述です。民法上、解約手付けについては、買主は、契約の相手方が履行に着手するまでは、手付金を放棄することによって契約を解除できる、売主は、契約の相手方が履行に着手するまでは、手付金の『倍額』を返還することによって契約を解除できると定められています。


選択肢２番　誤りの記述です。隠れたる瑕疵とは、簡単に言えば、通常の注意を払っても見つけられない欠陥のこと。瑕疵担保責任というのは、これに対して責任を負えといっているのです。ゆえに、善意無過失とか関係なく、最初から、気づけなかった欠陥が後から見つかった場合は〜という前提の話になっているのです。


選択肢３番　誤りの記述です。いきなり契約解除はいくらなんでも乱暴ですね。履行遅滞が発生している場合は、まずは、相当の期間を定めて履行すべき旨を催告し、それでも履行されない場合は、契約解除という流れになります。


選択肢４番　正しい記述です。危険負担のお話ですが、不動産の取引の場合は、民法上は危険負担は買い主とされていますから、建物が契約締結後、引き渡し前に、自然災害等で滅失しても買い主は代金を支払わなければならないことになります。ただし、一般的に不動産の取引では、契約に特約を付加して危険負担は売主負担としています。



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　　第８回　不動産取引のルール　手付金とは？

　　第９回　瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？






解答　１


借地借家法に関する問題です。ここでは、借地権に関する質問ですね。普通借地権の契約期間は３０年とされ、契約の更新については、1回目は２０年、２回目以降は１０年とされています。この期間より、長い定めについては認められますから、各数字に『以上』をつけて覚えておくと良いですね。また、普通借地権では、建物が存在しており、借地権者が更新を請求したとき、建物が存在しており、借地権者が土地を継続使用しているときには、契約は自動更新されることになり、これを地主が拒むためには正当事由が必要となります。こうなると、土地がいつ帰ってくるのかわからないので、貸しづらくなりますよね。そこで登場するのが更新制度のない『定期』借地権なのです。正解肢（誤りの記述）としては、建物がなくてもとしている選択肢１番となるわけですが、ＦＰ試験対策としては、普通借地権、定期借地権のそれぞれの内容を押さえておく必要がありますよ。他の選択肢のお話についてもきちんと目を通しておくようにしてくださいね。



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　　第１２回　借地借家法のポイントは？

　　第１４回　定期借地権とは？






解答　１


借地借家法に関する問題です。ここでは、借家権に関する質問ですね。期間等の違いはあれど、更新制度があるのが『普通』（借家権）、更新制度がないのが『定期』（借家権）という点は借地の場合と同じですよ。期間の定めがない契約の場合は、基本、自動更新という点も借地と同じ。したがって、正解（誤りの記述）は選択肢１番となります。

ちなみに、賃貸人（大家さん）からの解約申し入れの場合は、期間満了の1年前から6ヶ月前の間に、契約更新の拒絶通知が必要となり、かつ、更新拒絶には正当事由が必要となりますよ。選択肢１番で言っているのは、賃借人（＝アパートの住人）からの解約申し入れの場合のお話ですから、間違えないようにしてくださいね。






解答　２


建築基準法の規定に関する問題です。これもＦＰ試験の定番質問ですね。敷地が２以上の〜のパターンは簡単にまとめるとこんな感じ。


敷地が２以上の用途地域にまたがる場合の用途規制　→　過半の属する方の用途規制が敷地全体に適用

敷地が２以上の用途地域にまたがる場合の建ぺい率・容積率　→　それぞれの地域の面積により加重平均

敷地が防火地域・準防火地域にまたがる地域　→　規制の厳しい方（通常は防火地域）の規制が適用


したがって、正解（誤りの記述）は選択肢２番となります。選択肢１番の接道義務のお話や選択肢４番のセットバックのお話もＦＰ試験対策として、非常に重要なものですよ。こうしたお話も必ず頭にいれておくようにしましょう。



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　　第１５回　建築基準法の重要ポイント　接道義務とセットバック

　　第１７回　建ぺい率の留意点






解答　４


不動産にかかる固定資産税および都市計画税に関する問題です。都市計画税の課税対象は、原則として市街化区域内の土地・家屋とされていますから、正解（誤りの記述）は選択肢４番となります。固定資産税も都市計画税もどちらも市町村税ですから、こうしてひとくくりで出題されているのですよ。都市計画税にも固定資産税と同様に、土地についての特例措置がありますから、できればこの点もおさえておくようにしましょう。


☆　固定資産税・都市計画税　住宅用地に対する課税標準の特例

解答　３


居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除と軽減税率の特例に関する問題です。居住用財産についての課税の特例措置については、３０００万円の特別控除、軽減税率の特例、買い換えの特例の３つはＦＰ試験対策として最低限押さえておくようにしましょう。


３０００万円特別控除は、主に居住の用に供する土地建物等を譲渡した場合譲渡所得の金額から最大３０００万円（この金額に満たないときは利益の額）を控除することができる特例ですが、配偶者・直系血族・同族会社など特別な間柄のある者への譲渡では適用不可ですし、居住のように供しなくなった日から３年目の年の１２月３１日までしか適用されません。要件は甘めなのですが、どういう場合に適用できないのか？という点はおさえておくようにしましょうね。


軽減税率の特例は、その名の通り、居住用財産を売却し、一定要件にあてはまる場合には、課税長期譲渡所得金額の６０００万円以下の部分について通常より低い税率が適用される特例です。３０００万円の特別控除と同時に受けることができますが、軽減税率の特例を受けるためには、譲渡した年の１月１日において所有期間が１０年を超えることが要件となりますよ。３０００万円の特別控除には所有期間の要件はないのですが、こちらにはありです。違いも理解しておくようにしてくださいね。


以上より、正解（誤りの記述）は選択肢３番となります。１億円という数字が出てくるのは買い換え特例ですね（買い換え特例では、譲渡資産の譲渡に係る対価の額が１億円以下であることが要件のひとつ）。特例の要件を混同してしまわないように注意して学習していくようにしましょう。






解答　４


土地の有効活用の一般的な特徴に関する問題です。事業受託方式とは、ディベロッパー（不動産開発業者）が事業パートナーとなり、立地調査〜建物管理まで土地活用について総合的に請け負う事業方式のことをいいます。ディベロッパー（不動産開発業者）はあくまで事業パートナーですから、所有権は土地も建物も本人。というわけで、ア）は本人が正解となります。


建設金協力方式とは、地主がテナントから貸与された保証金や建築協力金で建物を建築し、テナントと賃貸借契約を締結、テナント企業が建物を一括して借り上げる方式です。建物はお金を借りて地主が建てることになるわけですから、イ）の解答は本人となります。


等価交換方式とは、土地所有者とディベロッパー（不動産開発業者＝建物を建てる人）が土地と建物の交換をおこなう事業方式です。

定期借地権方式とは、土地に定期借地権を設定して土地を貸す事業方式のことをいいます。要は土地を貸すだけですから、ウ）に入るのは本人となり、エ）に入るのは、なしとなります。したがって、正解は選択肢４番となります。各有効活用の意味や名義の変更の有無、資金負担の有無などはＦＰ試験対策としておさえておくようにしましょう。






解答　３


不動産の投資判断等の手法に関する問題です。これ、他のことでも通用するお話なのですが、やっぱり日本人には日本語が一番。ＮＰＶだのＮＯＩだのかっこよく見えるかもしれませんが、こんなのにつられて丸暗記しようとするから間違える。正解肢（誤りの記述）である選択肢３番をよくみてください。「純」利回りと書いてありますよ。投資において、「純」というからには純というからにはやっぱり利益だと思いません？総収入だと費用等込みになっちゃいますけど。というわけで、年間総収入としている部分が誤り。正しくは、ＮＯＩ利回りは、ＮＯＩ（純営業収益）を物件価格（取得価格）で割ることで求められるとなります。ＮＰＶ法もＩＲＲ法も日本語を見ながら意味を考えてみてくださいね。