不動産
解答 ２
土地の価格に関する問題です。相続税評価額（路線価）は、概ね公示価格の８０％程度とされていますから、正解（誤りの記述）は選択肢２番となります。ＦＰ試験対策としては、「公示価格」・「基準地価格」・「相続税評価額」・「固定資産税評価額」の４つの公的な不動産価格の特徴をおさえておく必要がありますよ。似た物が多いですから、対比しておさえておいた方がベタ―。ここで問題にされている公示価格の○○％も、固定資産税評価額になると概ね公示価格の７０％程度ですからね。単に暗記していくのではなく、公示価格だとこう！基準値価格だとこう！というように比較しながら整理して頭にいれていくようにしましょう。
解答 １
宅地建物取引業法（宅建業法）に関する問題です。宅建業法というか、不動産の分野は言葉ひとつひとつの意味をきっちりとおさえながら学習していくようにしましょうね。宅建業者とさらっと登場していますが、意味わかります？宅建業とは、宅地建物を自ら売買・交換、宅地建物の売買・交換・貸借の代理または媒介を業としておこなう者ですよ。業としてとは、不特定多数のものに対して反復・継続しておこなうことをいいますから、１回こっきりの売買なら宅建業ではありませんし、自ら売買・交換が対象であって、自ら賃貸は対象ではありませんからね。つまり、アパートの大家さんは宅建業者ではないということです。この分野は、数字だけ拾うような学習をしていると、すぐにひっかけられますから、言葉の意味をひとつひとつ確認しながら学習を進めていくようにしましょう。
解説
選択肢１番 正しい記述です。宅建業者が自ら売主となる場合は、売買代金の２割を超える手付けの受領はできません。
選択肢２番 誤りの記述です。契約の有効期間は、３ヶ月以内とされていますが、これより長い期間の定めをした場合は、３か月に短縮されることになっています。無効にはなりません。
選択肢３番 誤りの記述です。重要事項の説明は、契約成立までにおこなう必要があります。「締結したとき、遅滞なく」ではなくて、「契約締結前に」が正解です。
選択肢４番 誤りの記述です。貸借の媒介契約の場合の報酬額は貸主・借主、双方からあわせて借賃の1か月分まで＋消費税と定められています。
解答 ２
不動産の売買契約上の留意点に関する問題です。民法では、当事者間で明確な定めがない場合の手付金については解約手付と推定され、『契約の相手方が履行に着手するまでは』、買主は手付金を放棄することによって、売主は、手付金の倍額を返還することによって契約を解除できるとされていますから、正解（誤りの記述）は選択肢２番となります。瑕疵担保責任や解約手付に関する定めなどはＦＰ試験の定番質問となっていますから、このあたりのお話しは確実に頭にいれておくようにしましょう。
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第８回 不動産取引のルール 手付金とは？
解答 ３
借地借家法に関する問題です。一般定期借地権の存続期間は５０年以上とされていますから、正解（誤りの記述）は選択肢３番となります。ＦＰ試験対策としては、普通借地権と定期借地権の違い、一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用借地権のそれぞれの特徴をおさえておく必要がありますよ。細かい話ですが、一般定期借地権の場合は、公正証書『等』の書面によって、事業用定期借地権の場合は公正証書によって契約する必要があります。こういう細かな違いも見逃さないように学習しておくようにしましょうね。
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第１４回 定期借地権とは？
解答 １
借地借家法に関する問題です。今度は借家に関する質問ですね。普通借家権では、契約期間は１年以上とされ、１年未満の期間を設定した場合は期間の定めのない契約とされますから、正解（誤りの記述）は選択肢１番となります。定期借家権では、契約期間は1年未満でもＯＫ、建物の取り壊し時に契約を終了させることもできますよ。ここでも違いに意識をもって学習しておくようにしましょうね。
解答 １
建築基準法に関する問題です。ＦＰ試験対策として、選択肢１番、３番、４番のお話しは必須知識ですよ。この辺は定番の質問で過去に何度も質問されているお話しですから、これからＦＰ試験を受験される方は、必ず以下の各選択肢の解説に目を通しておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 正しい記述です。このような道路を２項道路といいます。この後に続くセットバックのお話しもＦＰ試験対策として必ずおさえておくようにしましょう。
選択肢２番 誤りの記述です。日影規制はその名の通り、日があたる権利を守るために設けられている規制です。住宅で日が当たらないは困りますから、住居系の地域には当然にこの規制が存在しますが、商業地域、工業地域、工業専用地域については、日影規制は適用されません。この点は街の繁華街やコンビナート（＝大きな建物が建ち並ぶ地域）を思い浮かべれば理解できますよね。ただし、近隣商業地域や準工業地域には日影規制があることには注意しておきましょう。
選択肢３番 誤りの記述です。敷地の前面道路が１２ｍ未満であるときは、前面道路に一定割合を掛けたものと指定容積率を見比べて小さい方を適用することになっています。
選択肢４番 誤りの記述です。防火地域における緩和規定は建ぺい率のお話。容積率にはありません。
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第１５回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック
第１８回 建ぺい率の緩和規定とは？
第１９回 容積率の留意点
解答 ４
建物の区分所有等に関する法律（＝区分所有法）に関する問題です。正解肢（正しい記述）である選択肢４番の建て替え決議＝４／５はＦＰ試験対策として必ずおさえておきたいところ。規約の設定・変更・廃止や大規模滅失（建物価格の1/2超）時の建物の復旧などなら３／４以上の賛成ですよ。特別決議の４／５、３／４のお話しは特に出題されやすいお話しとなっていますから、必ず頭にいれておくようにしてくださいね。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。区分所有者は管理組合の構成員となります。任意に脱退することは出来ません。
選択肢２番 誤りの記述です。占有者とは、その部屋を実際に使っている人。たとえば、その部屋を所有者から借りている人の事ですね。借りた部屋だからマンションのルールなど知るか！では困るでしょ？だから、当然に占有者にも使用上の義務（建物の使用方法等）については規約の効力が及ぶことになります。
選択肢３番 誤りの記述です。共用部分の持分は、規約で別段の定めがないかぎり、専有部分の床面積割合により決定されます。
選択肢４番 正しい記述です。区分所有者にとって重大な影響があるものについての決議（＝特別決議）については、より多くの賛成が必要となります。建物の建て替え決議は区分所有者にとって特に大きな影響があることですから、区分所有者及び議決権の４／５以上の賛成が必要とされています。
解答 １
不動産取得にかかる税金に関する問題です。不動産取得税は、無償の贈与・交換であっても課税されることになりますから、正解（誤りの記述）は選択肢１番となります。ちなみに、相続による取得や法人の合併・分割等による取得の場合は非課税ですよ。間違えないようにセットにしておさえておくようにしましょう。
解答 １
個人が居住用財産を譲渡した場合の譲渡所得の特例に関する問題です。３０００万円の特別控除のお話は、ＦＰ試験において、非常に出題されやすいお話となっていますから、細かい点まで必ず頭にいれておくようにしましょうね。正解肢（誤りの記述）である選択肢１番については、３０００万円の特別控除には、所有期間・居住期間の要件はありません！！！でおしまい。なぜ、こんな質問がされるのかというと、居住用財産の譲渡の低率課税の特例には所有期間の要件が、買換特例には所有期間・居住期間の要件があるからですよ。３０００万円の特別控除には所有期間・居住期間の要件なし！！！という点は特徴的なものですから、必ず頭にいれておくようにしましょう。
解答 ４
不動産の投資判断手法等に関する問題です。ややこしいお話ですが、最近ＦＰ試験でよく質問されるようになってきた項目です。ＦＰ試験対策としては、ＩＲＲ法とＮＰＶ法の概要ぐらいはつかんでおくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。ＩＲＲ法とは、投資によって得られると見込まれる利回りと、本来得るべき利回りを比較し、その大小により判断する手法のことをいいます。ここでは、見込んでいる利回り＞本来得られる利回りの状態であると書いてありますから、投資判断は不利となります。
選択肢２番 誤りの記述です。ＮＰＶ法とは、投資によって将来発生するキャッシュフローの現在価値から初期投資額を引いた差額により投資判断をする方法です。ここでは、投資額＞収益の状態と書いてあるので投資判断は不利となります。
選択肢３番 誤りの記述です。ＮＯＩ利回りは、純営業収益（＝賃料等収入−費用 ＮＯＩ）を物件価格で割ることによって求められます。
選択肢４番 正しい記述です。借入金利２％、不動産の収益率４％ならプラス、よって、この場合は、レバレッジ効果（＝借り入れをしたことにより自己資金のみの場合よりも収益が上げられる）が期待できることになります。
  
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