不動産
解答 ４
不動産の価格に関する問題です。やや難しい記述も混ざっていますが、ＦＰ試験では、公示価格と基準値価格、路線価と固定資産税評価額はよく説明文をひっくり返して出題されたりしますから、セットにして学習していくようにしましょうね。また、ここでは、質問されていませんが、固定資産税評価額の評価替え＝３年に１度というお話しは、ＦＰ試験で非常によく出題されるお話しですから、必ずおさえておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。公示価格は、毎年１月１日時点の価格を基準とし、３月下旬発表されています。
選択肢２番 誤りの記述です。土地鑑定委員会は、日本の国土交通省の審議会等の一つ（＝要は国の機関のようなもの）ですから、公示価格の決定機関です。基準値価格は、都道府県知事が毎年１回、各都道府県の基準地について不動産鑑定士の鑑定評価を求め、これを審査、調整し、一定の基準日（7月1日）における価格を公表しているものです。
選択肢３番 誤りの記述です。相続税評価額（路線価）は、概ね公示価格の８０％程度になるように設定されています。
選択肢４番 正しい記述です。固定資産税は市町村税ですから、固定資産税評価額も市町村が決定します。固定資産税評価額は、３年ごとに１月１日を基準に評価され、概ね公示価格の７０％程度になるように設定されます。
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第５回 不動産の公的価格
解答 ３
宅地建物取引業法に関する問題です。ここでは、媒介契約を中心として質問されていますが、ＦＰ試験対策としては、第一の基本、宅建業とは？の部分を飛ばして学習を進めてはいけませんよ。宅建業とは、宅地建物を『自ら売買・交換』、『宅地建物の売買・交換・貸借の代理または媒介』を業としておこなうもののことで、これらの業務を行う場合は宅建業者の免許が必要となります。自らの部分に賃貸がありませんよね。アパートの大家さんは宅建業者ではないということです。このあたりのお話しもよく質問されますから、媒介契約のお話しとあわせて頭にいれておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。一般媒介契約の法令上の契約期間はありません。ただし、行政の指導では、３ヶ月以内とされています。専任媒介契約・専属専任媒介契約では、契約の有効期間は３ヶ月以内とされ、これより長い期間とした場合は、３か月の契約とされます。
選択肢２番 誤りの記述です。専任媒介契約では、報告義務について、２週間に１度以上おこなうものとされています。
選択肢３番 正しい記述です。宅建業者が自ら売主となる場合の手付金の額は、相手が宅建業者でない（＝素人である）場合は、売買代金の２割を超える手付けの受領は不可とされています。
選択肢４番 誤りの記述です。貸借の媒介・代理の場合の報酬は、貸主・借主、双方からあわせて借賃の1か月分まで＋消費税が限度とされています。
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第１１回 宅建業法の最重要ポイント 媒介契約
解答 １
借地借家法に関する問題です。正解肢（正しい記述）はＦＰ試験においてよく質問されるお話しですから、おさえておいていただきたいところですが、他はやや難しめのお話しですね。選択肢３番（誤りの記述）なんかは、質問の仕方がちょっと意地悪ですし・・・。まぁ、選択肢４番（誤りの記述）は知らなくても仕方なしとして、出来れば選択肢１～３のお話しはおさえておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 正しい記述です。借地借家法では、普通借地権の契約期間は３０年とされ、これより長い期間の定めをした場合は、その期間、これより短い期間の定めをした場合は３０年とされることになっています。
選択肢２番 誤りの記述です。建物が存在していることが条件となります。建物が存在しており、借地権者が更新を請求したとき、建物が存在しており、借地権者が土地を継続使用しているときは、原則的には契約は法定更新（自動更新）されることになります。ただし、これらの場合に、地主が正当事由に基づいて遅滞なく異議を申し立てた場合、正当事由が認められれば自動更新されません。
選択肢３番 誤りの記述です。契約期間が５０年以上の定期借地権とは、一般定期借地権のこと。一般定期借地権には、利用目的の定めはありません。
選択肢４番 誤りの記述です。借地借家法第２４条 ２項では、
借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間で『期間の定めのない賃貸借』（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。
とされています。２年の賃貸借契約ではありません。
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第１２回 借地借家法のポイントは？
第１４回 定期借地権とは？
解答 ２
都市計画法における開発行為および開発許可に関する問題です。都市計画法では、開発許可制度が設けられており、建築物の建築・特定工作物の建設を目的としておこなう土地の区画形質の変更をおこなおうとするものは原則として都道府県知事の許可が必要となります。ただし、小規模開発（＝市街化区域内の１０００㎡未満または５００㎡未満の開発行為・非線引区域・準都市計画区域でおこなう３０００㎡未満の開発行為、都市計画・準都市計画区域外の区域でおこなわれる１００００㎡未満の開発行為）については、許可は不要とされていますから、正解（誤りの記述）は選択肢２番となります。そのほか、都市計画事業の施行としておこなう行為や非常災害のための応急的な措置としておこなう行為なども許可不要とされていますよ。原則と例外はセットにしておさえておくようにしましょう。
解答 ４
都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する問題です。第１種低層住居専用地域または第２種低層住居専用地域では、建築物の高さは原則として１０mまたは１２mのうち都市計画で定められた高さを超えてはならないこととされています（＝絶対高さの制限）。したがって、正解（誤りの記述）は９ｍを超えるとたてられないとしている選択肢４番となります。高さ制限のお話しは、少しややこしいところがありますが、選択肢１番の接道義務、選択肢２番の容積率の前面道路の制限のお話しは、ＦＰ試験の必須知識ですよ。最低でも、この２つの質問には自信をもって正しいと答えられるようにしておいてくださいね。
解答 ４
建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）に関する問題です。区分所有物とは、要はマンション等のこと。マンション等では、大勢の人が住むのでルールが必要ですよね。このルールが定められている法律が区分所有法なのです。いろいろ、ＦＰ試験対策上の重要ポイントはあるのですが、その中でも最も重要なポイントがこの問題の正解肢（誤りの記述）である選択肢４番のお話。
マンションでは、基本は多数決でマンションのルールを決めていくことになりますから、普通決議は区分所有者及び議決権の過半数で可決となるのですが、
区分所有者にとって重大な影響があるものについての決議（特別決議）については、区分所有者及び議決権の３／４以上または４／５以上が必要とされているのです。建物の建て替え決議は、最も重大な影響があるといっても過言ではないですよね？だから、建物の建て替え決議に必要なのは４／５以上なのです。規約の設定・変更・廃止や共用部分の変更等の決議は３／４以上でできますよ。非常によく質問される部分ですから、建物の建て替え決議＝４／５以上のお話しは、絶対におさえておくようにしましょう。
解答 １
不動産の取得にかかる税金に関する問題です。不動産の取得時にかかる税金としては、不動産取得税、登録免許税、印紙税などがあげられます。この中で特徴的なのが、不動産取得税。不動産取得税は都道府県税（登録免許税、印紙税は国税）ですし、不動産取得税の課税のタイミングも不動産を取得した時（→ 登記の時ではない）ですからね。不動産取得税は概要から他の税金に比べて特徴的なので、できれば細かく見ておいた方がお得ですよ。
正解肢（誤りの記述）である選択肢１番についても、単に丸暗記するのではなくて、不動産取得税は贈与による取得の場合は課税されるが、相続による取得の際は課税されないとセットにして覚えておいた方が良いですよ。ひっくり返しはよくある出題パターンですから、対応できるように学習しておくようにしましょう。
解答 ２
個人が土地を譲渡した場合の譲渡所得に関する問題です。選択肢１番（正しい記述）の相続した土地を譲渡した場合の取得日＝被相続人が取得した日（→相続の日ではない）という点は、少しレベルが高いかな？と思いますが、他の選択肢の質問は、正解したいところ。
正解肢（誤りの記述）である選択肢２番については、譲渡所得の長短の区分は５年が基準でしたよね。土地・建物等の譲渡所得の場合は、取得した日から譲渡した日の属する年の１月１日までの所有期間が５年以下の場合は分離短期譲渡所得、５年超の場合は分離長期譲渡所得とされますから、選択肢２番は正解肢（誤りの記述）となるのです。ＦＰ試験対策としては、総合課税の譲渡所得との違いを意識しながら学習しておくようにしましょう。
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第７回 譲渡所得とは？
解答 ４
土地の有効活用に関する問題です。これは、解説的にも、ＦＰ試験対策的にもそれぞれ見ていった方が良さそうですね。
事業受託方式とは、ディベロッパー（不動産開発業者）が事業パートナーとなり、立地調査～建物管理まで土地活用について総合的に請け負う事業方式のことをいいます。ディベロッパー（不動産開発業者）はあくまで事業パートナーですから、土地の所有権を取得したりはしません。というわけで、ア）は本人が正解となります。
建設金協力方式とは、地主がテナントから貸与された保証金や建築協力金で建物を建築し、テナントと賃貸借契約を締結、テナント企業が建物を一括して借り上げる方式です。建物はお金を借りて地主が建てることになるわけですから、イ）の解答である建物の名義人は本人となります。
等価交換方式とは、土地所有者とディベロッパー（不動産開発業者＝建物を建てる人）が土地と建物の交換をおこなう事業方式です。この方式ですと、要は物々交換になるわけですから、資金負担はありません。よって、ウ）の解答はなしが正解となります。
定期借地権方式とは、土地に定期借地権を設定して土地を貸す事業方式のことをいいます。要は土地を貸すだけですから、建物については地主はあずかり知らぬところ。というわけで、エ）に入るのは借地人となり、選択肢４番が正解肢となります。各有効活用の意味や名義の変更の有無、資金負担の有無などはＦＰ試験対策としておさえておくようにしましょう。
解答 １
不動産の投資判断手法等に関する問題です。分かりにくいかもしれませんが、利回りって、１年間の『収益』の合計／投資金額×１００が基本的な考え方でしたよね。１年間の『収益』の合計って、利益の金額のことですよ。
利益＝売上－費用
でしょ？さ、では選択肢１番をもう一度よく読み直してみましょう。『総収入』を投資金額で除すと書いてありますよ。『総収入』は売上のこと。これじゃ、利回りの計算になりませんよ。というわけで、選択肢１番が正解肢（誤りの記述）となります。正しくは、不動産の賃料収入などから得られる収益から、不動産の管理運営にかかる費用を控除した純営業収益を物件価格（取得価格）で割ることで求められる（要は、利益の金額を投資金額で割れということ）のがＮＯＩ利回りです。ＩＲＲ法やＮＰＶ法なども最近は出題されるようになってきていますから、できれば他の選択肢にも目を通しておくようにしてくださいね。
  
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