不動産
解答 ３
公的な不動産の価格に関する問題です。「公示価格」、「基準地価格」、「相続税評価額」、「固定資産税評価額」の４つの価格の代表的な特徴はＦＰ試験対策として頭にいれておくようにしましょうね。特に、固定資産税評価額の３年に１度というお話しは非常によく質問されますよ。必ず頭にいれておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。公示価格は毎年１月１日時点の価格を３月下旬発表しています。
選択肢２番 誤りの記述です。基準地価格は毎年７月１日時点の価格を９月下旬発表しています。
選択肢３番 正しい記述です。相続税評価額（路線価）は、概ね公示価格の８０％程度を目安として設定されています。ちなみに、固定資産税評価額は概ね公示価格の７０％程度を目安として設定されています。
選択肢４番 誤りの記述です。固定資産税評価額は３年ごとに１月１日を基準に評価替えされています。
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第５回 不動産の公的価格
解答 ４
宅地建物業法に関する問題です。貸借の媒介の場合の報酬限度額は、貸主・借主、双方からあわせて借賃の1か月分まで＋消費税とされていますから、正解（誤りの記述）は選択肢４番となります。ＦＰ試験対策としては、この項目については、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任契約のお話しの方が重要ですよ。自己発見取引や報告義務のお話しは、必ずおさえておくようにしましょう。
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第１０回 宅建業とは？
第１１回 宅建業法の最重要ポイント 媒介契約
解答 ３
民法の不動産の売買契約に関する問題です。この部分のお話しは非常によく出題されますからね。瑕疵担保責任や解約手付のお話しは特によく出題されますよ。丸暗記ではなく、必ず意味を理解したうえでおさえておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。解約手付の規定により契約を解除できるのは、相手が履行に着手するまでの話。ここでは、買主が代金を支払ってしまっている＝履行に着手しているので、解約手付の規定による契約解除を行うことはできません。
選択肢２番 誤りの記述です。いきなり契約の解除を行うことはできません。相当の期間を定めて催告し、それでも履行がなければ契約を解除することができます。
選択肢３番 正しい記述です。『事実を知った時から』１年という部分が大切ですよ。引渡しからではありませんからね。ポイントをおさえて頭にいれておくようにしましょう。
選択肢４番 誤りの記述です。あり得ないお話しですね。売り主にはあるべき性能があるべき状態で売り渡す義務があるのですから、知らなくても瑕疵担保責任を負う必要があります。
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第８回 不動産取引のルール 手付金とは？
第９回 瑕疵担保責任とは？
解答 ３
借地借家法に関する問題です。借地・借家、いずれもＦＰ試験ではよく質問されるお話しですよ。借地借家法のお話しは、必ずしっかり頭にいれておくようにしましょうね。ここでは登場していませんが、定期借地権のお話しもよく質問されますよ。こちらについてもあわせて目を通しておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。普通借地権では、３０年より短い期間を設定した場合は３０年とされますが、３０年より長い定めをした場合は、その期間を契約期間とすることができます。
選択肢２番 誤りの記述です。立ち退き料は契約を更新を拒む理由のひとつにはなりますが、これで必ず契約を終了させられるということではありません。
選択肢３番 正しい記述です。第三者に対抗するためには原則として登記が必要になりますが、借地に建物を建てる場合、借地権の登記がなくても建物の登記があれば借地権を第３者に対抗できます。
選択肢４番 誤りの記述です。この場合の建物の買取価格は時価となります。
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第１２回 借地借家法のポイントは？
解答 １
借地借家法等に関する問題です。今度は建物を借りる場合のお話しですね。普通借家権では、契約期間は１年以上とされ、１年未満の期間を設定した場合には『期間の定めのない』契約とされますから、正解（誤りの記述）は選択肢１番となります。選択肢３番にある造作買い取り請求権は特約により排除できますよ。排除できないのは借地契約の建物買取請求権。造作物＝畳、クーラー等は安いから排除できる、建物は高いから排除できないとイメージ付けて覚えておくようにしましょう。
解答 ２
建築基準法に関する問題です。正解肢（正しい記述）である選択肢２番のお話しは難易度高めですが、最低でも、選択肢１番および４番（いずれも誤りの記述）については、間違いとびしっと言い当てたいところ。ＦＰ試験対策としては、最低でもこの２つのお話しだけはきっちり頭にいれておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。セットバック部分は将来建物が建てられなくなる部分のわけですから、建ぺい率、容積率の計算には算入しません。
選択肢２番 正しい記述です。斜線制限とは、道路や隣接する建築物の日照・採光・通風を妨げないために設けられている制限で、道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限の３種類があります。隣地斜線制限は、隣地の境界線を起点とした「高さ」と「斜線の勾配（角度）」による規制です。この制限は事実上、高層マンションや高層ビルに対する規制となりますから、そもそも高層マンションや高層ビルが建てられない低層住居専用地域にはこの規制は存在しないのです。
選択肢３番 誤りの記述です。日影規制とは、その名の通り、日照条件を確保することを目的とした建築物の高さの制限です。建築物が高くなると日影も大きくなりますからね。高さを制限してこれを避けようと言う魂胆。日影が大きくなって困るのは・・・・住宅地ですよね。工場や大型ショッピングモールなんて、どうせ建物の中にいるわけですし、まったく制限がないわけでありませんが、そこまで厳しくしなくても・・・って話です。というわけで、日影規制は商業地域・工業地域・工業専用地域には適用されないのです。
選択肢４番 誤りの記述です。防火地域に耐火建築物を建築する場合に緩和規定が受けられるのは、建ぺい率のみです。容積率には緩和規定はありません。
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第１５回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック
第１８回 建ぺい率の緩和規定とは？
解答 １
建物の区分所有物等に関する問題です。この項目において、最も出題されやすい話が正解肢（誤りの記述）とはありがたい問題ですね。区分所有物（＝マンション等のこと）は、大勢の人が住むことになりますから、集会の決議は多数決が原則（普通決議は区分所有者及び議決権の過半数の賛成が必要）になりますが、区分所有者にとって重大な影響があるものについての決議については、区分所有者及び議決権の３／４以上が必要なものと４／５以上が必要なものがあります。建物の建て替えは、どう考えても、ものすごく、何よりも、とてつもなく影響が大きいですよね。というわけで、建物の建て替えの決議に必要となるのは４／５以上の賛成です。したがって、正解（誤りの記述）は選択肢１番となります。建物の建て替えの決議に必要となるのは４／５というお話しはＦＰ試験対策として必ず頭にいれておくようにしましょう。
解答 ４
不動産の取得にかかる税金に関する問題です。印紙税の額とその２倍に相当する過怠税（合計は３倍）が徴収されますから、額面金額の２倍ではないですね。したがって、正解（誤りの記述）は選択肢４番となります。選択肢１番（正しい記述）にある不動産取得税は相続による取得の場合は非課税というお話しはできればおさえておくようにしましょうね。登録免許税は相続の場合でも課税されますよ。混乱しないようにここはセットにしておさえておくようにしましょう。
解答 １
３０００万円の特別控除と軽減税率の特例に関する問題です。この２つの特例に買い換え特例を加えた３つの特例についてはＦＰ試験対策として必ずおさえておくようにしてくださいね。今回出題されたような適用要件は知っていなければならないといえるような基本要件ばかりですよ。間違えてしまった方はまずこの問題の選択肢１〜４を完璧に頭にいれることから始めていきましょう。
解説
選択肢１番 正しい記述です。３０００万円の特別控除には、所有期間や居住期間に関する要件はありません。逆に言うと、他の特例にはこれらの期間に関する要件があるということですよ。３０００万円の特別控除の代表的な特徴の一つですから、必ず頭にいれておくようにしましょう。
選択肢２番 誤りの記述です。３０００万円の特別控除では、配偶者・直系血族・同族会社など特別な間柄のある者への譲渡では適用不可となっています。
選択肢３番 誤りの記述です。軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得金額６０００万円以下の部分に１４．２１％（所得税１０％・復興特別所得税・住民税４％）の税率が適用されることになります。６０００万円超の部分には、２０．３１５％（所得税１５％・復興特別所得税・住民税５％）の税率が適用されることになります。
選択肢４番 誤りの記述です。軽減税率の特例では、譲渡した年の１月１日において所有期間が１０年を超えることが要件の一つとなります。
解答 ２
不動産の有効活用に関する問題です。ＦＰ試験対策としては、正解肢（正しい記述）のサブリース方式よりも、他の選択肢のお話しをおさえておきたいですね。各方式ごとに資金の調達は誰がおこなうのか？所有者はどうなるのか？といった点を比較しながら学習を進めていくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。事業受託方式とは、ディベロッパー（不動産開発業者）が事業パートナーとなり、立地調査〜建物管理まで土地活用について総合的に請け負う事業方式のことですが、建設資金等の調達は土地所有者がおこなうことになります。
選択肢２番 正しい記述です。
選択肢３番 誤りの記述です。等価交換方式とは、土地所有者とディベロッパー（不動産開発業者＝建物を建てる人）が土地と建物の交換をおこなう事業方式です。価値が等しくなるように交換するわけですから、建物の全部を取得できるということにはなりません。手放す土地の所有権の価値と等しくなるように建物を交換することになります。
選択肢４番 誤りの記述です。定期借地権方式とは、土地に定期借地権を設定して土地を貸す事業方式のことをいいます。あくまで土地を貸しているだけですから、建物の所有者は土地所有者ではありません。
  
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