不動産
解答 ３
不動産の登記に関する問題です。この問題の正解肢はＦＰ試験におけ基礎知識に該当する質問ですね。登記記録は法務局で誰でも閲覧・取得することができますよ。土地に名前は書いていないでしょ？書いてもすぐ消えちゃうし・・・。だから、誰でも調べられるようにしておかないと売買等もできず都合が悪いわけです。よって、正解肢（正しい記述）は選択肢３番となります。他の記述内容もＦＰ試験対策として知っておいた方が良いお話しとなっていますから、解説には目を通しておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。戸建て住宅の場合、土地と建物は別々に登記されます。仮に建物がなくなっても、土地はその人のものであり続けるわけですから、土地だけ譲渡するなんてことも普通に考えられますよね。一つの記録にまとめられてしまうと、建物消滅で土地消滅？とおかしなことになりますから、別々に登記されるのです。
選択肢２番 誤りの記述です。登記記録は法務局に備え付けられています。法務局の所在地と不動産の所在地は必ずしも一致していません。その法務局の管轄地域は、Ａ法務局の管轄＝Ｂ市、Ｃ市、Ｄ市というように一定の範囲で定められています。
選択肢３番 正しい記述です。
選択肢４番 誤りの記述です。登記記録には公信力はありません。この点は基本ですから必ず頭にいれておくようにしておきましょう。
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第３回 不動産登記に関する２級FP技能士試験の出題ポイント！
第４回 不動産登記記録の閲覧
解答 ３
不動産の価格に関する問題です。「公示価格」・「基準地価格」・「相続税評価額」・「固定資産税評価額」。この４つの公的な不動産の価格の特徴はＦＰ試験対策として必ずおさえておくようにしてくださいね。
相続税路線価（相続税評価額）については、公示価格の８０％、固定資産税評価額については７０％が水準とされていますから、正解（誤りの記述）は選択肢３番となります。
ＦＰ試験対策としては、選択肢４番の固定資産税評価額は３年に一度評価替えというお話しは必ずおさえておくようにしてくださいね。他のお話も良く出題されますが、これが一番かな～と思いますよ。まずはこれから頭にいれていきましょう。
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第５回 不動産の公的価格
解答 １
宅地建物取引業法に関する問題です。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約と専属専任媒介契約と３種類あり、それぞれ一定のルールが定められていますが、このルールよりも、お客さんにとって有利なことはやってもＯＫです。契約期間については、どの契約でも３か月を超えないこととされていますが、これより短い期間の契約はＯＫです。土地を売りたいと思っている人にとっては、早く売ってもらえればもらえるほど有利ですよね。逆に、売れもしないのに何か月も契約で縛りつけられたらたまったものではありません。どちらが有利なのかという点は少しわかりにくい点があるかもしれませんが、考え方として覚えておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 正しい記述です。
選択肢２番 誤りの記述です。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約と専属専任媒介契約と３種類ありますが、このうち最も縛りの緩い契約形態が一般媒介契約です。専任媒介契約と専属専任媒介契約には、報告義務がありますが、一般媒介契約には報告義務はありません。
選択肢３番 誤りの記述です。貸借の媒介・代理の場合の報酬は、貸主・借主、双方からあわせて借賃の1か月分まで＋消費税とされています。居住用建物の賃借の媒介の場合は、依頼者の一方から受けることのできる報酬限度額は借賃の2分の１までとされています。（承諾のある場合を除く）
選択肢４番 誤りの記述です。よくある嘘記述ですが、契約締結『後』に説明してどうするって話ですよ。説明は契約する前にする必要があります。金融商品のお話しなどでも同じことですから、問題文を読むときは『前』、『後』を気にするようにしてくださいね。
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第１１回 宅建業法の最重要ポイント 媒介契約
解答 １
不動産の売買契約における民法上の留意点に関する問題です。正解肢（正しい記述）である選択肢１番については、具体例を考えてみればわかりますよ。わざとだろうがそうでなかろうが、雨漏りするものはするのだから、雨漏りを直してもらわないと困るでしょ？この雨漏りが経年劣化とは言えない（時間の経過によって自然におこったものとはいえない）のなら、売り主は責任を負わなければならないということです。ここもＦＰ試験でよく出題される学習ポイント。正解できた方も他の選択肢の解説はよく読んでおくようにしてくださいね。
解説
選択肢１番 正しい記述です。
選択肢２番 誤りの記述です。民法上の瑕疵担保責任では、売買の対象物に隠れたる瑕疵があった場合、売主は善意の買主に対して瑕疵発見から１年間は責を負うとされています。２年以内ではありません。
選択肢３番 誤りの記述です。履行遅滞（期限が過ぎても約束を実行してくれない状態）により、契約を解除する場合は、相当の期間を定めて履行の催告を行うことが要件となります。イメージとしては、いきなり強硬手段ではなく、とりあえず話しあってみましょうということですね。
選択肢４番 誤りの記述です。売買契約の締結後であれば、その建物は既に買主のものという扱いになりますから、この間に売り主の責めに帰すことができない理由で建物が消失した場合であっても、売り主は買主に代金を請求することができます。
解答 ４
借地借家法に関する問題です。今回は借家に関する質問ですが、借地について質問されることも多いですからね。ＦＰ試験対策としては両方確認しておくようにしてくださいね。正解肢（正しい記述）については、不動産分野でよくある法律用語だから難しく見えているお話。言われてみれば、あっ、そっかで終わる話ですから、意味を確認しておくようにしてくださいね。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。一般に契約は書面で締結されますが、法律上は書面でなければ契約が成立しないというわけではありません。ただし、定期借家契約の場合は、公正証書等の書面によって契約することが必要となります。
選択肢２番 誤りの記述です。普通借家契約において、１年未満の期間を設定した場合は期間の定めのない契約とされます。なお、定期借家契約の場合は、１年未満の契約を締結することも可能です。
選択肢３番 誤りの記述です。賃借人すなわち借りている側から更新拒絶の申し入れをする場合には正当事由はいりません。解約申し入れから３ヶ月経過で契約は終了します。正当事由が必要となるのは、賃貸人（大家さん）から更新拒絶を申し出る場合です。
選択肢４番 正しい記述です。アパートを借りて賃借権の登記なんて普通しませんよね。でも、自分が借りた部屋だと言い張ることができる。法律用語になっているので難しく感じるだけで、意味はよくある普通の話ですよ。
解答 ３
建物の建築面積の限度に関する問題です。建築面積の限度ですから、これは建ぺい率の問題ですね。耐火建築物とかいいつつ、ここは準防火地域ですから、これはただの罠。無視してＯＫ。ただし！一難去ってまた一難。セットバックがある敷地ですね。こっちが本物のポイント。セットバック部分というのは将来道路になる場所ですから、ここには建物は建てられませんね。建築基準法上の道路とは幅員４ｍ以上の道路が原則ですから、前面道路は将来幅員４ｍにするために拡張されるということです。現在の道路幅員は３ｍ、両側に０．５ｍずつ道路を広げれば幅員４ｍの道路になりますから、敷地の縦の長さは１５ｍではなく、将来道路になる部分の０．５ｍを除いた１４．５ｍで計算すべきですね。ここまでくればあとは簡単。
指定建ぺい率は５０％、縦１４．５ｍ、横２０ｍですから、建築面積の限度は
１４．５×２０×５０％＝１４５㎡
と計算されることになります。したがって、正解肢は選択肢３番ですね。ＦＰ試験では、単純に建ぺい率だけ質問されることは少ないですよ。セットバックや緩和規定など建ぺい率に付随する知識も踏まえて計算できるようにしておきましょう。
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第１５回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック
解答 ４
不動産の取得にかかる税金に関する問題です。不動産取得税が不動産を取得したとき（→登記の時ではない）に課される都道府県税、登録免許税は登記申請時に課される国税です。まず、この点はＦＰ試験対策として必ずおさえておいてくださいね。どちらの税金も不動産を取得したことに付随して課される税金で、イメージが似ていたりしますが、違いを意識して学習しておいた方が良いです。ここで問題にされている相続時に課税されるか否かもその一つですね。
登録免許税は相続による不動産の取得の場合も課税されますが、不動産取得税は相続により不動産を取得した場合は課税されません。
したがって、正解肢（誤りの記述）は選択肢４番となります。ちなみに贈与の場合はどちらも課税されますよ。相続の場合の違いを意識しておくようにしましょう。
解答 ３
居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除および長期譲渡所得の課税の特例（軽減税率の特例）に関する問題です。ＦＰ試験の不動産分野で最もよく出題される税金のお話しといっても過言ではないぐらいですから、この２つの特例については、特にしっかり学習しておくようにしてくださいね。
この問題の正解肢（誤りの記述）である選択肢３番のお話しは必須中の必須知識ですよ。３０００万円の特別控除には、所有期間や居住期間についての要件はありません。選択肢３番のお話しはまったくのデタラメということですね。しかし、これがなぜ必須中の必須知識になるかというと・・・・他の特例には所有期間や居住期間に関する要件があるからです。３０００万円の特別控除に『だけ』ないのです。非常によく登場するお話しですから、いの一番に頭にいれておくようにしましょう。
解答 ２
土地の有効活用に関する問題です。土地の有効活用については、この問題のように土地所有者に資金負担があるか否かや有効活用後の土地建物の所有権がどうなるのか？といった部分がよく質問されますよ。丸暗記しても良いですが、
等価交換方式＝土地と建物を等しい価値になるように交換する方式
と理解しておけば、この方式では資金負担などあるわけがないことが丸わかりですよね。交換するのですから。できれば、各方式の意味を簡単に理解しておくようにしましょう。
解説
等価交換方式・・・土地にディベロッパー（不動産開発業者）が建物を建てて、土地と建物の交換をおこなう事業方式。交換するので土地所有者に資金負担はありません。よって（ア）の解は不要です。
事業受託方式・・・ディベロッパー（不動産開発業者）が事業パートナーとなり、立地調査～建物管理まで土地活用について総合的に請け負う事業方式。事業パートナーとなってもらうので、事業者に対する報酬が必要となります。
定期借地権方式・・・土地に定期借地権を設定して土地を貸す事業方式。土地所有者は土地を貸しているだけですから、事業をおこなうのはディベロッパーです。よって（イ）の解はディベロッパーです。
建設協力金方式・・・土地所有者が店舗のテナントに建築費を拠出してもらい土地の上に建物を建ててこれを建築費を出してくれたテナントに賃貸する方式です。土地所有者はお金を借りて土地の上に建物を建てるだけですから、土地の所有権の移転はありません。よって（ウ）の解は無です。
以上より、正解は選択肢２番となります。
解答 ４
不動産の投資判断に関する問題です。ＦＰ試験対策としては、ここで登場しているＤＣＦ法やＩＲＲ法の概要には目を通しておきたいところですが・・・・正解を選ぶだけなら、簡単ですね。正解肢である選択肢４番は適当に数字を入れて考えてみましょう。
収益率３％、借入金利５％
選択肢４番の記述どおりに数字を入れてみると、たとえばこんな感じですよ。これ儲かるように見えます？というわけで、選択肢４番はどこからどうみても誤りの記述（正解肢）となります。この手のお話しは文章でごまかすようなことをされがちなので、迷ったら数字をあてはめて考えてみましょう。
  
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