ＦＰ２級　学科試験問題

模範解答・ポイント解説

不動産　２０１６年９月分（平成２８年９月分）

不動産

解答　２


不動産の登記に関する問題です。ＦＰ試験対策としては、選択肢３番のお話しは確実におさえておきたいところ。「抵当権は、権利部　乙区」という点は絶対に忘れないようにしてくださいね。正解肢（誤りの記述）である選択肢２番については、「できる」が正解。仮登記というのは、登記の優先順位をおさえているにすぎませんから、この上にかさねて登記することは可能です。ただし、仮登記が本登記に切り替えられると、こちらの順位が上ということになります。

仮登記Ａがある状態で本登記Ｂ　→　ここで権利主張できるのはＢの登記のみ

仮登記Ａを本登記に切り替える　→　第一順位で権利主張できるのは登記Ａ、登記Ｂは第二順位へ

ということですよ。文でみるとわかりにくいかもしれませんが、意味を理解しておくようにしておきましょうね。



☆　学習参考ページ　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座〜不動産〜　


　　第３回　不動産登記に関する２級FP技能士試験の出題ポイント！






解答　１


宅地建物取引業法（宅建業法）に関する問題です。正解肢（誤りの記述）がＦＰ試験の定番の質問。これは即答したい問題ですね。宅建業とは、宅地建物を自ら売買・交換、宅地建物の売買・交換・貸借の代理または媒介を業としておこなう者のことをいいます。自らの後、売買・交換で文字が止まっていますよね。自ら賃貸する場合は宅建業にはならないということです。したがって、アパートを所有する者がアパート賃貸業を自らおこなったところで、宅建業には該当しませんから、宅地建物取引業の免許は必要ないのです。というわけで、選択肢1番が正解肢（誤りの記述）となります。


選択肢３番（正しい記述）なんかは、初めて学習する方にとっては、わかりにくい文章になっているかと思いますが、宅地建物取引業者＝プロ、宅地建物取引業者でない買主＝素人と置き換えて、プロが素人相手に商売する時は〜と読んでしまえば、意味が理解しやすくなりますね。要は、素人相手にぼったくるなよということです。普段、あまり使わない言葉が多く登場しますから、そのまま覚えようとしてもなかなか頭に入ってくれませんよ。自分がわかる言葉に置き換えて学習を進めていくようにしましょう。






解答　３


民法の瑕疵担保責任に関する問題です。これはちょっと骨のある問題ですね。過去問ででてた瑕疵担保責任の問題と全然違うじゃん！と文句の一つも言いたくなるところですが、ま、よくあることです。正解すべき問題で得点を重ねていけば合格できますからね。中にはハズレの問題もあるさと割り切って次へいきましょう。


解説


選択肢１番　誤りの記述です。瑕疵担保責任ですからね。瑕疵とは大雑把にいえば、欠陥のことでしたね。担保するとは、補償すると読んで読めなくもない。瑕疵担保責任とは、意味としては、欠陥を補償する責任、こんな意味です。で、誰が補償しましょう？売主ですね。民法では、善意の買主に対して瑕疵発見から１年間は責を負うとされているのですから、立証も何もあったら責任を負わなければならないのですよ。ちなみに、いや、これは買主の使い方がのせいで・・・というなら、買主のせいであることを売主が立証しなければなりませんよ。


選択肢２番　誤りの記述です。民法上の瑕疵担保責任では、「売買の対象物に隠れたる瑕疵があった場合、売主は善意の買主に対して瑕疵発見から１年間は責を負う。」とされています。


選択肢３番　正しい記述です。瑕疵担保責任を負わないという特約が有効に機能するためには、売主がその瑕疵があることを知らなかった必要があります。知ってたって、要は騙したってことですからね。そんな人を法的に保護する必要はありませんよ。

選択肢４番　誤りの記述です。宅建業者はあくまで売りたいと言う人と買いたいという人の間を取り次いだだけですから、瑕疵担保責任は負いません。ただし、重要事項説明にかかることであり、これが説明されていないようであれば、宅建業者は説明責任を負うことになります。






解答　４


借地借家法の建物の賃貸借に関する問題です。正解肢（正しい記述）である選択肢４番のお話しは、ＦＰ試験ではあまり出題されないお話しですが、選択肢１〜３（いずれも誤りの記述）のお話しは、それなりに出題されるお話しとなっていますよ。ＦＰ試験対策としては、選択肢１〜３（いずれも誤りの記述）の解説について、目を通しておくようにしましょう。


解説


選択肢１番　誤りの記述です。普通借家権では、１年未満の期間を設定した場合は期間の定めのないものとされます。

選択肢２番　誤りの記述です。期間の定めのない普通借家契約の場合、賃借人（借りている方）から解約の申し入れをした場合は、解約申し入れから３ヶ月経過で契約は終了します。賃貸人（貸している方　大家さん）から解約の申し入れをする場合は正当事由があれば、解約申し入れから６ヵ月後に契約は終了します。


選択肢３番　誤りの記述です。造作買い取り請求権とは、畳、クーラー等の造作物を家主に時価で買い取ってもらう権利のことをいい、この権利については特約で排除できます。つまり、この旨の特約は有効ということです。


選択肢４番　正しい記述です。定期借家契約では、原則としては中途解約をおこなうことはできませんが、居住用建物（床面積二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は建物の賃貸借の解約の申入れをすることができます。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１か月を経過することによって終了します。






解答　３


建築基準法に関する問題です。基本問題ですね。建ぺい率の緩和規定については、ＦＰ試験対策として完璧に頭にいれておく必要がありますよ。建ぺい率の緩和規定が受けられるのは、『防火地域内』にある耐火建築物ですから、正解（誤りの記述）は選択肢３番となります。選択肢１番はあまり質問されないお話しですが、選択肢２番、選択肢４番のお話しは、ＦＰ試験の必須知識となっていますよ。建ぺい率の緩和規定を頭にいれたら、こちらのお話しについてもきちんと目を通しておくようにしましょう。


◎　建ぺい率の緩和規定


・�@　特定行政庁の指定した角地では、指定建ぺい率＋１０％の建ぺい率とされる。

・�A　防火地域内にある耐火建築物では、指定建ぺい率＋１０％の建ぺい率とされる。

・�@、�Aの条件をともに満たす場合は、指定建ぺい率＋２０％の建ぺい率とされる。

・指定建ぺい率が８／１０とされている地域でかつ防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限無し（建ぺい率１００％）＝敷地いっぱいに建てられる。



☆　学習参考ページ　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座〜不動産〜


　　第１８回　建ぺい率の緩和規定とは？






解答　３


農地法に関する問題です。最近は３級ＦＰ試験で出題されることが多くなっている農地法。油断した・・・という方も多かったかもしれませんね。農地法の学習ポイントは以下の３条・４条・５条のお話。

もっと簡略化すると、

農地　→　農地　→　売却　の組み合わせなら、３条の規制

農地　→　宅地　の組み合わせなら４条の規制

農地　→　宅地　→　売却の組み合わせなら５条の規制


ということですから、農地　→　宅地　→　売却の５条の組み合わせ（あらかじめ農業委員会に届出れば許可不要）なのに、許可が必要としている選択肢３番は誤りの記述（正解肢）となります。２級ＦＰ試験で出題されることは減っていますが、できれば上記のポイントぐらいは覚えておくようにしてくださいね。






解答　３


建物の区分所有等に関する関する法律（区分所有法）に関する問題です。正解肢（正しい記述）がこれですか。なんだか真面目に勉強した人をあざ笑うかのような正解肢ですね・・・。ＦＰ試験対策としては、選択肢４番（誤りの記述）のお話しが最も重要なお話しとなります。正解できた方もそうでない方も選択肢４番の解説だけは確実に頭にいれておくようにしてくださいね。


解説


選択肢１番　誤りの記述です。敷地利用権は所有権以外にも、地上権や借地権でも認められます。

選択肢２番　誤りの記述です。ここでいう占有者とは、そこに住んでいる人のこと。所有者として住んでいる場合もあれば、賃借人として住んでいる場合もありますよね。賃借人については、使用上の義務（建物の使用方法等）については規約の効力が及びますが、管理上の義務（修繕積立金や管理費の支払い）については所有者の義務となりますから、同一の義務を負うとは言えません。

選択肢３番　正しい記述です。集会の招集は最低でも年１回はおこなうものとされています。

選択肢４番　誤りの記述です。集会では様々な決議がなされ、原則的には区分所有者及び議決権の過半数によって可決されますが、区分所有者にとって特に重大な影響があるものについての決議は、区分所有者及び議決権の３／４以上または４／５以上の賛成が必要なものがあります（特別決議）。マンションの建て替えは区分所有者にとって最も重大な影響があるものといえますから、最も厳しい４／５以上の賛成が必要となります。






解答　２


個人が土地・建物等を譲渡した場合の譲渡所得に関する問題です。次の問題４９も税金に関する問題ですが、不動産分野では税金のお話しが出題されがち。ほかに、固定資産税とか不動産取得税とかも出題されますよ。借地借家法や建築基準法の学習が終わったら、必ず税金のお話しにも目を通しておくようにしましょう。


解説


選択肢１番　誤りの記述です。取得費が不明である場合には、譲渡価額の５％相当額を取得費とすることができます。１０％ではありません。


選択肢２番　正しい記述です。土地や建物を売却するために支払った仲介手数料や売り主が負担した印紙税、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料など、売却のために直接かかった費用は譲渡費用とすることができます。なお、固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用とすることはできません。


選択肢３番　誤りの記述です。土地・建物にかかる譲渡所得では、取得した日から『譲渡した日の属する年の１月１日まで』の所有期間が５年以下の場合は短期、５年超の場合は長期とされます。譲渡した日が基準となるのは、総合課税の譲渡所得の場合です。


選択肢４番　誤りの記述です。課税長期譲渡所得に該当する場合の所得税率は１５％ですから、これに復興特別所得税２．１％を乗じると、０．３１５％。つまり、所得税１５％、復興特別所得税０．３１５％、住民税５％のトータル２０．３１５％の税率が課せられることになります。






解答　３


個人が土地・建物等を譲渡した場合の譲渡所得にかかる各種特例に関する問題です。各種特例の要件だけずらっと並べていますが、ＦＰ試験対策としては、これだけ覚えても意味なし。３０００万円の特別控除、軽減税率の特例、買い換え特例といった主要な特例がどんなものなのか、きっちりおさえておく必要がありますよ。正解肢（誤りの記述）の解説としては、軽減税率の特例が適用されるのは、課税長期譲渡所得金額のうち６０００万円以下の部分です、でおしまいですが、これで学習を終えてしまわないようにしてくださいね。



☆　参考　各種特例の概要


○　３０００万円特別控除・・・主に居住の用に供する土地建物等を譲渡した場合譲渡所得の金額から最大３０００万円を控除することができます。所有期間・居住期間についての要件はなく、居住用財産の譲渡の低率課税の特例とはあわせて適用をうけることができますが、買い換え・交換の特例とは選択適用となります。

○　居住用財産の譲渡の低率課税・・・居住用財産を売却し、一定要件にあてはまる場合には、通常より低い税率が適用されます。譲渡した年の１月１日において所有期間が１０年を超えることが要件となり、課税長期譲渡所得金額のうち６０００万円以下の部分については、１４．２１％（所得税１０％・復興特別所得税・住民税４％）の税率が適用されます。

○　居住用財産にかかる買い換え特例・・・居住用財産を買い換えた場合、一定要件に該当すれば、居住用財産にかかる課税を繰り延べることができます。譲渡した人の居住期間が１０年以上で、かつ、譲渡した年の１月１日において譲渡した家屋やその敷地の所有期間が共に１０年を超えるものであることが適用要件のひとつとなります。なお、課税を繰り延べるとは、課税を先送りするという意味であって、非課税になるという意味ではありません。






解答　３

不動産の有効活用方式のひとつである等価交換方式の一般的な特徴に関する問題です。等価交換方式とは、読んで字のごとく、土地所有者とディベロッパー（不動産開発業者＝建物を建てる人）が土地と建物の価値が等しくなるように交換をおこなう事業方式です。なんだか、無理やり質問を作ったような問題ですが、買い換え特例の場合、居住用だろうが、事業用だろうが、１００％課税が繰り延べられるというわけではありませんよ。買い換え特例では、保有していた資産の価格より、買い換え資産の価格のほうが小さい場合は、差額部分の利益について課税されることになりますから、正解（誤りの記述）は選択肢３番となります。買い換え特例の仕組みは少々難しいですが、できれば理解しておくようにしてくださいね。