ＦＰ２級　学科試験問題

模範解答・ポイント解説

不動産　２０１６年５月分（平成２８年５月分）

不動産

解答　１


不動産の登記や調査に関する問題です。選択肢２番、３番（いずれも誤りの記述）のお話しは、ＦＰ試験において非常によく質問されるお話しですから、必ず頭にいれておくようにしてくださいね。不動産の分野は、法律用語が多く、文章でみると一見難解なお話しになっていたりしますが、口語に直すことができれば、たいしたことは言っていなかったりしますよ。何を言っているのか考えながら学習を進めていくようにしましょう。


解説


選択肢１番　正しい記述です。借地に建物を建てる場合、借地権の登記がなくても建物の登記があれば借地権を第３者に対抗することができます。Ａさんの土地を借りて、その土地に自分が建物を建てたとしますね。で、土地の所有者がＡさんからＢさんに移った場合、自分はどうなるの？という話ですよ。自分はその土地を借りる権利を持っているわけですから、所有者が変わっても、そのままでいられるということです。言葉が難しいのでイメージできる言葉に直して学習するようにしましょうね。


選択肢２番　誤りの記述です。登記記録には公信力はありません。つまり、登記内容を信じて取引をしてだまされたとしても法的に保護はされないということです。


選択肢３番　誤りの記述です。抵当権は権利部の乙区に記載されます。


選択肢４番　誤りの記述です。地図に準ずる図面なのに、正確って、これじゃ本物の地図の立場が・・・。地図に準ずる図面＝いわゆる「公図」は、すべての登記所に備えられていますが、精度の低い地図となっています。１４条地図が最も精度の高い地図となりますが、こちらは備え付けられていないことが多々あります。






解答　１


不動産の鑑定評価に関する問題です。なんだこりゃ？不動産の鑑定評価を行うことができるのは、不動産鑑定士のみ。宅地建物取引士（旧　宅地建物取引主任者）の仕事は、重要事項説明等ですよ。というわけで、正解（誤りの記述）は選択肢１番となります。不動産の鑑定評価について、学習すべきことは、選択肢２〜４番の方に載っていますから、これからＦＰ試験を受験される方は、こちらにも目を通しておくようにしましょう。






解答　３


不動産の売買契約上の留意点に関する問題です。どれもＦＰ試験対策として重要なお話しばかり。なんとなく取っつきにくい文章が並んでいますが、すべての文章について必ず目を通しておくようにしてくださいね。正解肢（誤りの記述）である選択肢３番については民法上の瑕疵担保責任では、売買の対象物に隠れたる瑕疵があった場合、売主は善意の買主に対して瑕疵発見から１年間は責を負うとされていますから、３か月以内という部分が誤りです。瑕疵担保責任や解約手付のお話しは、この項目では特によく出題される箇所となっていますから、力を入れて学習しておくようにしましょう。



☆　学習参考ページ　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜不動産〜


　　第７回　不動産取引のルール　民法上の契約とは？

　　第８回　不動産取引のルール　手付金とは？

　　第９回　瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？






解答　２


借地借家法に関する問題です。言葉遊びのひっかけ問題ですね。賃借人＝借りた人＝アパートの住民、賃貸人＝貸す人＝アパートの大家さんですよ。アパートから引っ越すときに、正当事由なんていりましたっけ？いらないですよね。借地借家法は、基本的に立場の弱い借主を保護することを目的としていますから、貸主が更新拒絶をする場合は正当事由＆更新拒絶の６か月以上前までに通知が必要となりますが、借主が更新拒絶をする場合には正当事由なんていらないのです。したがって、正解肢（誤りの記述）は選択肢２番となります。言葉の意味をよく考えながら問題文を読んでいくようにしてくださいね。






解答　１


都市計画法における開発行為に関する問題です。開発許可制度は、乱開発を防止し、暮らしやすい街づくりを図ることを目的として設けられている制度で、開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。都市計画区域でも準都市計画区域でも都市計画区域及び準都市計画区域外でも、開発許可は必要となりますが、それぞれ、一定面積未満の開発行為なら許可不要とされていますから、規模にかかわらずとしている選択肢１番は誤りの記述（正解肢）となります。

市街化区域では、市街化区域内の１０００�u未満または５００�u未満の開発行為、都市計画事業や土地区画整理事業、市街地再開発事業としておこなわれる行為は開発許可不要となっていますよ。できれば、代表的な開発許可不要行為もおさえておくようにしましょう。






解答　２


建築基準法に関する問題です。ＦＰ試験対策として、２つの○○シリーズは必ずおさえておくようにしてくださいね。具体的には、


・敷地が２以上の用途地域にまたがる場合、用途制限は過半の属する方の規制

・適用される建ぺい率・容積率が敷地内で異なっている場合は、それぞれの地域の面積で加重平均した数値を適用、

・防火地域・準防火地域の２つの規制にまたがる地域では原則として規制の厳しい方（通常は防火地域）の規制が適用


ですよ。したがって、正解肢（誤りの記述）は選択肢２番となります。選択肢３番の建ぺい率の緩和規定や選択肢４番の容積率の制限に関するお話しもよく出題されますよ。ＦＰ試験対策として必ずおさえておくようにしましょう。






解答　３


固定資産税および都市計画税に関する問題です。これは少々難しかったかもしれませんね。固定資産税では、宅地・建物の両方に特例がありますが、都市計画税では宅地のみに特例があるのですよ。新築住宅に対する特例は、都市計画税にはありませんから、正解（誤りの記述）は選択肢３番となります。以下に特例の概要を記しておきますから、整理して覚えておくようにしてくださいね。


☆　固定資産税の特例

小規模住宅用地・・・１戸あたり２００�u以下の部分について課税標準（固定資産税評価額）を１／６とできる。


一般住宅地（上記以外の部分）・・・課税標準（固定資産税評価額）を１／３とできる。


新築住宅・・・課税されることとなった年から３年間、（新築中高層（地上階数３以上）耐火建築住宅については５年間）、床面積１２０�uまでの部分の税額に関して税額が１／２とできる。


☆　都市計画税

小規模住宅用地・・・課税標準（固定資産税評価額）を１／３とできる。


一般住宅地（上記以外の部分）・・・課税標準（固定資産税評価額）を２／３とできる。






解答　１


３０００万円の特別控除と軽減税率の特例に関する問題です。この２つの特例は、ＦＰ試験において最も出題されやすい不動産の特例。適用要件等も必ず細かく確認しておくようにしてくださいね。３０００万円の特別控除と軽減税率の特例は、重複して適用することができますが、買い換え・交換の特例とは選択適用となりますよ。この点についても必ずおさえておくようにしましょう。


解説


選択肢１番　正しい記述です。


選択肢２番　誤りの記述です。３０００万円の特別控除に所有期間に関する要件はありません。


選択肢３番　誤りの記述です。軽減税率の特例における税率の区分の基準は６０００万円となっています。６０００万円以下の場合は、１４．２１％（所得税１０％・復興特別所得税・住民税４％）の税率が適用されます。


選択肢４番　誤りの記述です。３０００万円の特別控除と軽減税率の特例は重複して適用することができます。






解答　３


土地の有効活用に関する問題です。建設協力金方式とは、土地所有者がテナント企業から貸与（通常無利息）された建設協力金で店舗等を建築、テナント企業が建物を一括して借り上げ、建設協力金は保証金に転換、毎月の家賃の一部としてテナント企業に返還されるという方式ですから、所有者の変更はありません。つまり、（ア）に入るのはＡさんですね。


事業受託方式とは、ディベロッパー（不動産開発業者）が事業パートナーとなり、立地調査〜建物管理まで土地活用について総合的に請け負う事業方式のこと。事業者に対する報酬が必要となり、建設資金等の調達は土地所有者がおこなうことになりますが、所有者の変更はありませんから、（イ）入るのはやっぱりＡさんですね。


等価交換方式とは、土地所有者とディベロッパー（不動産開発業者＝建物を建てる人）が土地と建物の交換をおこなう事業方式のこと。土地と建物を交換するわけですから、こちらは一部所有者が変更になりますね。費用負担については、交換するだけでありませんから、（ウ）に入るのは不要です。


以上より、正解肢（正しい記述）は選択肢３番となります。この辺は所有者や資金負担の有無をおさえる感じで学習しておくと良いですよ。それぞれの方式の相違点を意識して学習しておくようにしましょう。






解答　４


不動産の投資判断の手法に関する問題です。ＩＲＲ法やＮＰＶ法のお話しは最近出題が増えているので覚えておいた方が良いと思いますが・・・・難しい話ししておいて、しょーもない正解肢（誤りの記述）を作りましたね。数字に置き換えて考えてみましょう。


収益率２％、借入金の金利３％


入る分２％、出ていく分３％って普通に損でしょ。収益率の向上が期待できるのは収益率が借入金の金利を上回っている場合ですから、正解肢（誤りの記述）４番となります。正解できた方も選択肢１〜３番のお話しには一応目を通しておくようにしてくださいね。