不動産
解答 ２
不動産の登記記録に関する問題です。選択肢３番、４番（いずれも誤りの記述）については、ＦＰ試験対策として必ずおさえておいていただきたいお話しですが、選択肢１番（誤りの記述）、２番（正しい記述 正解肢）のひっかけは酷いですね。マンション等の床面積は登記記録上は内のり法により計算というお話しは過去問等でよく登場するので、ひっかかってしまった方もいらっしゃったかと思いますが、ここで質問されてるのは、マンション等をのぞく建物の場合のお話しですよ。また、選択肢２番についても抵当権＝乙区から、気づけなかった方も多いかもしれませんが、ここで質問しているのは、抵当権の記録ではなくて、差し押さえの記録ですからね。ＦＰ試験では、何を質問しているか正しく押さえないと不正解に誘導されるような問題がよく出題されますから、日頃から文章をきちんと読んでから解答する癖をつけておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。マンション等の区分建物は内のり法（壁の内側から内側）により床面積が計算されますが、区分建物以外では、壁芯法（壁の中心から中心）で計算されます。
選択肢２番 正しい記述です。抵当権自体は、登記記録の乙区に記録されますが、差押えは所有権の変更に関わる事項ですから、甲区に記録されることになります。
選択肢３番 誤りの記述です。不動産の登記事項証明書の交付は誰でも受けることができます。
選択肢４番 誤りの記述です。登記記録に公信力はありません。登記記録を信じ、騙されたとしても保護されない（＝権利取得は認められない）のです。
解答 ２
不動産の価格等に関する問題です。正解肢（誤りの記述）である選択肢２番のお話しは、この選択肢の中では、一番レアなお話しですから、これは知らなくても仕方なしですが、他の選択肢はＦＰ試験対策として、おさえておきたいお話。消去法で正解したい問題ですね。選択肢２番については、基準値価格における基準値と公示価格における標準値はその多くが異なっているものの、一部は重複していますから、同じにならないとしている点が誤りです。このお話はついでに・・・ぐらいの扱いでも良いですが、まずは、その他の正しい記述をしっかり頭にいれておくようにしましょう。
☆ 学習参考ページ ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座～不動産～
第５回 不動産の公的価格
解答 ３
借地借家法に関する問題です。普通借地権に関する問題です。普通借地権の契約期間（＝３０年以上）や借地上に建物が存在する場合のお話しは、ＦＰ試験対策としておさえておきたいところですが・・・この問題も正解肢（誤りの記述）が一番どうでも良い感じのお話しですね。選択肢３番（誤りの記述）については、存続期間満了時に建物が存在しない場合は、借地権者からの請求による更新は認められませんよ。住むところが無くなってしまうのは可哀そうだからということで普通借地権では更新が認められるのですから、住んでないなら話は別というわけです。このお話はついでに・・・ぐらいの扱いでも良いですが、ＦＰ試験対策としては、まずは建物が存在する場合のお話しからおさえていくようにしましょう。
解答 ３
借地借家法に関する問題です。正解肢（正しい記述）である選択肢３番については、普通に考えればわかるお話。借家権のお話しって、要はアパートを借りる場合の話ですからね。賃貸人とか賃借人と言われてもピンとこないかもしれませんが、自分の知っている言葉に置き換えてみると、意外とわかりやすかったりして。数字などは覚えていかないと仕方がありませんが、文章は内容を考えながら学習していくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。普通借家契約では、１年未満の期間を設定した場合、期間の定めのない契約とみなされます。
選択肢２番 誤りの記述です。公正証書『等』の書面であることが要件となっていますから、公正証書に限定されるわけではありません。
選択肢３番 正しい記述です。アパートを借りて、賃借権の登記なんて普通しませんよね？アパートのオーナーが変わったって住民的には知ったことじゃないでしょ？アパートのオーナが変わったから引っ越しなんて聞いたことありませんよね？ここでは、専門用語を使ってこのお話しをしているだけですよ。
選択肢４番 誤りの記述です。１年以上の定期借家契約の場合は、期間満了の１年前から６ヶ月前の間に、賃貸人（大家）からの期間が満了し、契約の更新がない旨の通知が必要となります。３か月前までではありません。
解答 ３
都市計画法の開発許可に関する問題です。開発許可の対象となる開発とは、建築物の建築・特定工作物の建設を目的としておこなう土地の区画形質の変更ですから、建物が建たないなら開発許可の対象とはならないですね。よって、選択肢１番、２番は許可不要。また、土地区画整理事業の施行として行う開発行為は、開発許可を受ける必要はありませんから、選択肢４番も許可不要。よって、正解肢は選択肢３番となります。小規模開発については、許可不要となる特例がありますが、市街化区域の場合は１０００㎡未満（または５００㎡未満）の開発行為が許可不要の対象です。小規模開発の定義はよく質問されますから、基準となる面積は頭にいれておくようにしましょう。
解答 ２
建築基準法に関する問題です。これは正解必須問題ですね。緩和規定があるのは、建ぺい率！！！ですよ。防火地域内にある耐火建築物では、建ぺい率が指定建ぺい率＋１０％に緩和されますが、容積率にこのような規定はありませんから、正解（誤りの記述）は選択肢２番となります。ＦＰ試験対策として建ぺい率の緩和規定についてはすべておさえておく必要があります。建ぺい率の緩和規定について不明点がある方は、以下のページで確認しておくようにしましょう。
☆ 学習参考ページ ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座～不動産～
第１８回 建ぺい率の緩和規定とは？
解答 １
建物の区分所有等に関する法律（＝区分所有法）に関する問題です。少し小難しい質問が並んでいますが、過去に質問されたことがあるお話しでもありますから、出来れば正解したい問題ですね。最低でも、選択肢４番は自信をもって違う！と言えないといけませんよ。区分所有法のお話しは、出題ポイントが限定的ですから、問題を繰り返しやっていれば、正解できたりします。以下の解説についても、よく読んでしっかり頭にいれておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 正しい記述です。たとえば集会室。集会室となる部屋は構造上の独立性と利用上の独立性を備えていますよね。このお話しは、こういう部屋を規約の定めによって作って良いよと言っているだけです。事例で覚えておきましょう。
選択肢２番 誤りの記述です。共用部分の持分は、規約で別段の定めがないかぎり、専有部分の床面積割合により決定されます。
選択肢３番 誤りの記述です。専有部分の占有者とは、部屋を実際に使っている人ということ。簡単に言えば、所有者から部屋を借りている人ですね。こうした人には、使用上の義務（建物の使用方法等）については規約の効力が及びますが、管理上の義務（修繕積立金や管理費の支払い）については所有者の義務となりますから、同一の義務を負うとは言えません。
選択肢４番 誤りの記述です。建て替え決議は集会の決議で４／５以上の賛成が必要となります。全員の賛成ではありません。
解答 ４
不動産の取得にかかる税金に関する問題です。不動産取得税は不動産の取得にかかる税金のなかでは、比較的質問されやすい税金ですから、できればおさえておきたいところ。不動産取得税は、都道府県が課税する税金で、不動産を取得した時に課税されますが、相続による取得や法人の合併・分割等による取得の場合は非課税とされているのですよね。したがって、正解肢（誤りの記述）は選択肢４番となります。印紙税はともかく、不動産取得税については、できれば目を通しておくようにしましょう。
解答 ３
個人が土地を譲渡した場合の譲渡所得にかかる所得税の取扱いに関する問題です。少々細かいお話しも混ざっていますが、正解肢（誤りの記述）である選択肢３番のお話しはＦＰ試験対策としておさえておきたいところ。土地・建物等の譲渡所得の場合は、取得した日から譲渡した日の属する年の１月１日までの所有期間が５年以下の場合は短期、５年超の場合は長期とされます。この問題の場合、所有期間自体は平成２２年７月～平成２７年６月で５年となりますが、長期譲渡所得に区分するためには平成２７年１月１日で５年になっていなければいけないということですから、選択肢３番は誤りの記述となるのです。この１月１日のお話しは、総合課税の譲渡所得の区分にはありませんよ。総合課税のお話しと混同しないように注意しておさえておくようにしましょう。
☆ 学習参考ページ ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～所得税～
第７回 譲渡所得とは？
解答 ２
ＤＣＦ法による不動産の収益価格を求める算式に関する問題です。要は将来価値と現在価値のお話。１年間で１％の利子がもらえるとすると、今の１００万円と１年後の１０１万円は同一の価値ということになりますよね。ここでは、３年間にわたって５００万円ずつもらえると言っているわけですが、これを現在の価値に直すといくらか？ということをまず質問しているわけです。年４％価値が増額するとして１年後の５００万円を現在価値に直すには、
？？？×１．０４＝５００万円＝５００万円／１．０４＝４８０．７６９２・・・・万円
となりますが、ここで、４８０．７６９２・・・・万円／５００万円と計算してみると、０．９６１５３８・・・と数字が出てきますね。小数点第４位を四捨五入すると、０．９６２となりますよ。つまり、問題に掲載されている複利原価率を５００万円に乗じていけば、将来の５００万円の現在価値を算出することができるというわけです。当然、１年後、２年後、３年後と期間が経過するごとに価値は異なるわけですから、まとめて×３としている算式は誤り。それぞれの期間の経過に応じた現在価値を計算するには、
５００万円×期間１年の複利原価率＋５００万円×期間２年の複利原価率＋５００万円×期間３年の複利原価率
と計算していく必要があり、なおかつ、３年後の売却価格についても、現在価値に直す必要がありますから、正しい算式は、
５００万円×０．９６２＋５００万円×０．９２５＋５００万円×０．８８９＋６５００万円×０．８８９
となります。以上より正解肢は選択肢２番ですね。複利原価率については、説明のために計算しただけですから、問題を解く際にわざわざ計算しなくても良いですが、何を計算しているか、理解することを心掛けて学習していくようにしましょう。
  
|
本ページには、FP技能士受験生が良い結果を得られるように、無料FP技能士ポイント講座をはじめとする様々な無料コンテンツが含まれています。受験生の方が、これらの無料コンテンツを利用してFP技能士試験の学習をしていただくことは、もちろんかまいませんが、無断転載、無断複製等については、かたくお断りいたします。
Copyright（ｃ）２００７年－２０１７年 １級ファイナンシャルプランニング技能士 星野直輝 All Rights
Reserved
|
| 
