ＦＰ２級　学科試験問題

模範解答・ポイント解説

不動産　２０１５年９月分（平成２７年９月分）

不動産

解答　３


不動産の登記に関する問題です。選択肢にあるお話しは、どれもＦＰ試験でよく登場するお話しばかり。正解するばかりでなく、選択肢２番にある壁芯法と内のり法の意味（＝壁の中心線から中心線で面積を計算するのが壁芯法、壁の内側から内側で面積を計算するのが内のり法）や選択肢４番のお話し（＝公信力がないというお話し）は、必ずおさえておくようにしてくださいね。


正解肢（誤りの記述）である選択肢３番のお話しについては、家屋番号と住居表示は異なるが正解。住居表示というのが普段私たちが使っている住所なのですが、これとは異なる建物用の番号（＝家屋番号）が存在するのです。このお話しもＦＰ試験においてよく登場するお話しですから、必ず頭に入れておくようにしてくださいね。



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　　第４回　不動産登記記録の閲覧






解答　１


民法に基づく不動産の売買契約上の留意点に関する問題です。通常のＦＰ試験では、選択肢２番（正しい記述）にある解約手付の定めや選択肢４番（正しい記述）にある瑕疵担保責任についての質問が飛んでくるものですが、今回は未成年者の扱いについてですか。未成年者の場合は、法定代理人（＝通常は親）の同意なしに締結された契約は取り消すことができるとされていますから、取り消すことができないとしている選択肢１番は誤りの記述（正解肢）となります。ただし、既婚者の場合は、未成年者であっても成人と同様に扱われますからね。この点も忘れずにおさえておくようにしてくださいね。


選択肢３番（正しい記述）に引っかかってしまった方もいらっしゃったかもしれませんが、ここで言っているのは債務を履行することが不可能な状態ですからね。売り主のせいで売るはずだった家屋が全焼してしまったとか、こういう状態です。この状態で、約束を守ってくれと要求（＝催告）したところで、どうにもならないでしょ？ですから、催告なしで契約を解除できるのです。履行遅滞のように単に約束が守られていないという状態なら、民法上、まずは催告してからということになりますよ。言葉のごまかしにひっかからないように注意してくださいね。






解答　２


借地借家法に関する問題です。借地権に関する基本的な質問ばかりですから、これからＦＰ試験を受験される方は、ここで質問されている内容については必ず頭に入れておくようにしてくださいね。特に正解肢（誤りの記述）とされている選択肢２番のお話しは、ものすごくよく質問されるお話。定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付き定期借地権、事業用定期借地権の３種類があるのですが、事業用定期借地権には土地の利用目的に制限があり、居住用としては使えないことになっているのです。事業用の賃貸マンションだろうが社宅だろうが、とにかく人が住む目的のものは、事業用定期借地権では認められないのですよ。他の選択肢のお話しもＦＰ試験対策上大切なお話しばかりですが、特に正解肢のこのお話しは大切なお話しですから必ず覚えておくようにしてくださいね。




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　　第１４回　定期借地権とは？






解答　１


借地借家法に関する問題です。おもしろいことを質問しますね。前問で事業用定期借地権のお話しが出てきたばかりじゃないですか。事業用も借地借家法の対象ですよ。よって、正解肢（誤りの記述）は選択肢１番となります。ＦＰ試験対策としては、選択肢２番のお話しは少し掘下げて学習しておいてくださいね。増額しない、すなわち家賃を値上げしないという特約は有効ですが、減額しない、すなわち家賃を値下げしないという特約は無効ですよ。すべてではないですが、基本的には契約者にとって有利な特約は有効と覚えておくようにしましょう。






解答　２


都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する問題です。これも基本問題ですね。ＦＰ試験における建築基準法上の学習ポイントばかりがズラリと並んでいる問題です。緩和規定があるのは建ぺい率のみ。防火地域内に耐火建築物を建築する場合、建ぺい率は＋１０％の緩和が受けられますが、容積率には緩和なんてありませんよ。よって、正解肢（誤りの記述）は選択肢２番となります。接道義務、建ぺい率、容積率に関する質問は、ない方が珍しいと言っても良いぐらいよく質問されますから、しっかり学習しておくようにしましょう。



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　　第１５回　建築基準法の重要ポイント　接道義務とセットバック

　　第１６回　 建ぺい率と容積率の概要

　　第１８回　建ぺい率の緩和規定とは？

　　第１９回　容積率の留意点






解答　４


建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）に関する問題です。区分所有物とは簡単にいえばマンションのこと。マンションにはたくさんの人が住んでいますから、マンションのルールは住民みんなで多数決して決めるということになっているのです。これを定めた法律が区分所有法です。ＦＰ試験では特に、選択肢３番（正しい記述）で取り上げられている建物の建て替え決議５分の４というお話しが非常によく質問されますから、この点は必ずおさえておくようにしてくださいね。


で、正解肢（誤りの記述）である選択肢４番のお話しですが、これは知らなくても仕方なし。区分所有法では、マンション共用部分や付属施設等を管理する管理者を規約に別段の定めがない限り集会の決議によって選任または解任できると定められていますから、規約で別段の定めをすることは認められていることになります。このお話しよりも、選択肢１番や選択肢３番の方がＦＰ試験対策としては重要なお話しとなっていますから、まずは、こちらのお話しから先に頭にいれていくようにしましょう。






解答　２


不動産の取得にかかる税金に関する問題です。不動産取得税の課税標準にかかる特例では、一定の要件を満たす住宅用の建物については、課税標準である固定資産税評価額から最高で１２００万円（長期優良住宅の場合は１３００万円）の控除ができるとされていますから、正解（誤りの記述）は選択肢２番となります。選択肢１番（正しい記述）にある不動産取得税の標準税率についても、ときどき質問されるお話しですが、この選択肢のなかでは、正解肢のお話しが一番重要。不動産取得税の課税標準にかかる特例の控除額ぐらいは頭に入れておくようにしましょう。






解答　２


所得税における固定資産の交換の特例に関する問題です。これは間違えてしまっても仕方なし。この特例オンリーで問題を作るのはちょっとひどいですね。なくはないですが、学習の合理性から考えて、ノーマークだったという方が大半ではないでしょうか？


この特例は、個人が土地や建物等の固定資産を同じ種類の固定資産と交換した場合に譲渡をなかったものとする特例です。同じ種類ですから、基本的には土地と土地、建物と建物という形の交換になるのですが、借地権は土地の中に含まれていますから、正解肢（誤りの記述）は選択肢２番となります。


選択肢の中にあるように、この特例を受けるためには、交換により譲渡する資産は１年以上所有していたものであること、不動産業者等が販売のために所有している土地等の資産(棚卸資産)でないこと、交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の２０％以内であることなどが適用要件となります。余裕がある方は、適用要件を中心に学習しておくようにしましょう。






解答　４


土地の有効活用方式に関する問題です。この手の問題は、解法としては、ア〜ウのうち、どれかわかりやすいところをまず一つ見つけると良いですよ。例えば、ウ）の資金負担の有無。定期借地権方式は、保有している土地を定期借地権で貸してあげるという話なのですから、資金負担などあるわけがありませんよね。ウ＝不要が確定すると、たちまち選択肢２か４の２択問題へと早変わりしてくれますから、考えているうちにわからなくなちゃった・・・という事態を避けることができます。

残りの設問についても考えてみると、わかりやすいのはイ）の質問ですかね？等価交換方式では、土地と建物を価値が等しくなるように交換することになるのですが、自分で建物を建てた場合・・・・誰と交換するの？って話になりますよ。土地の所有者＝自分、建物の所有者＝自分では誰とも交換できませんが・・・。というわけで、イ）に当てはまるのはデベロッパーが確定。よって、正解肢は選択肢４番となります。


知識がきちんと頭に入っている方は、当然、前から順にほい、ほい、ほいと解答していけばよいですよ。うろ覚えの方は、一度にまとめて考えようとすると混乱して余計なミスを犯しがちですから、ひとつずつじっくり考えながら解答していくようにしましょう。






解答　４


不動産の投資判断手法等に関する問題です。ＮＰＶ法とＩＲＲ法については、最近質問されることが増えていますから、ＦＰ試験対策として一応おさえておいた方が良いと思いますが・・・このテーマの問題は、どういうわけだが、言葉だけが難しく中身は簡単的な問題に設定されることが多いですから、難解な言葉に振り回されず、当たり前に考えてみると正解できたりして。この問題も、正解肢（誤りの記述）である選択肢４番。余計な言葉を取っ払って考えてみると、投資額＞収益だと投資に有利と書いてありますよ。投資額１００万円、得られる収益１０万円ということですね。


こんな投資誰がするか！！！


でしょ？というわけで、明白に選択肢４番が誤りの記述（正解肢）となります。最初にお話ししたように、ＮＰＶ法とＩＲＲ法については、意味をおさえておいた方が良いと思いますが、知らないお話しが登場しても、すぐにあきらめないで考えてみるようにしてくださいね。



☆　参考　ＮＰＶ法とＩＲＲ法


ＮＰＶ法とは、投資対象が将来生み出すキャッシュフロー（家賃収入、売却収入等）を一定の割引率で現在価値に割戻したうえで、この合計から投資金額を差し引いてプラスの値であれば、投資をおこなおうとするものです。

ＩＲＲ法とは、現在価値の合計額＝投資額となるような割引率を求めていく方法です。ＩＲＲ法では、算出された内部収益率が投資家の期待収益率より高ければ投資価値があると判断されます。