不動産
解答 ４
土地の価格に関する問題です。選択肢１～３（いずれも正しい記述）については、過去にＦＰ試験で何度か質問されているお話しですから、出来ればおさえておきたいところですが、正解肢（誤りの記述）は、意地悪ですねぇ。固定資産税は、市町村税でしたよね。ですから、決定するもの市町村長なのです。税金＝税務署の思い込みを利用した感じの悪い質問ですが、選択肢１～３は、出来れば押さえておいた方が良いお話。公的な不動産の価格の概要ぐらには、出来れば目を通しておくようにしましょう。
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第５回 不動産の公的価格
解答 １
宅地建物取引業法等に関する問題です。宅建業法は、毎回出題されるというほどの学習項目ではありませんが、ＦＰ試験対策として、概要程度はおさえておきたいところ。この問題の正解肢は基本知識ですから、正解したい問題ですね。宅建業とは、宅地建物を自ら売買・交換、宅地建物の売買・交換・貸借の代理または媒介を業としておこなう者のことをいい、マンションの賃貸を自ら行う（＝いわゆる大家さん）は含まれていませんから、宅地建物取引業の免許は不要です。よって、正解肢（正しい記述）は選択肢１番となります。その他の選択肢の解説についても目を通しておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 正しい記述です。
選択肢２番 誤りの記述です。媒介とは、仲介のこと。売りたい（貸したい）と言う人と買いたい（借りたい）という人をつなぐ仕事のことをいいます。媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任契約の３種類があり、一般媒介契約が最もルールの緩い契約となっており、一般媒介契約では、複数の業者に媒介を依頼することも許されています。
選択肢３番 誤りの記述です。自らお客を探してくる取引を自己発見取引といいますが、これが許されるのは、一般媒介契約・専任媒介契約です。専属「専任」媒介契約では、自己発見取引は認められません。
選択肢４番 誤りの記述です。宅建業者の報酬額は、一定の算式で求められる限度額の範囲内とされています。取引の価格（消費税等除く）は、４００万円超の場合は、売買代金×３.２４％＋６４８００円の算式により報酬限度額が求められます。
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第１１回 宅建業法の最重要ポイント 媒介契約
解答 １
民法に基づく不動産の売買契約上の留意点に関する問題です。正解肢（正しい記述）のお話しは、ＦＰ試験対策として必ず押さえておかなければならないお話です。正解必須問題ですよ。
買主は、契約の相手方が履行に着手するまでは、手付金を放棄することによって、
売主は、契約の相手方が履行に着手するまでは、手付金の倍額を返還することによって、
契約を解除できるという点は必ずおさえておくようにしましょう。その他の選択肢の解説は以下の通りです。選択肢４番（誤りの記述）のお話しも基本ですから、こちらも必ずおさえておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 正しい記述です。
選択肢２番 誤りの記述です。法律用語になっているので、難しくなっているだけです。履行遅滞とは、約束の実行が遅れているということ。このような場合、普通は、まず、早くしてよと言いに行きますよね？いきなり絶交だ！とかやりませんよね。これと同じで、不動産の取引でも、まずは、一定の期間を定め、この期間中に約束を実行してくださいと要求することになるのです。これが催告。契約の解除はこの後の話となりますから、催告することなくとしているこの記述は誤りの記述となります。
選択肢３番 誤りの記述です。自己の共有持ち分については、他の共有者の同意がなくても売却することができます。当然、トラブルが発生する可能性がありますが、それは売却できるか否かとは別の話なのです。
選択肢４番 誤りの記述です。民法における瑕疵担保責任では、売買の対象物に隠れたる瑕疵があった場合、売主は善意の買主に対して瑕疵発見から１年間は責を負うとされています。これより不利な特約（＝期間を短くする）を締結することはできません。
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第８回 不動産取引のルール 手付金とは？
第９回 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？
解答 ３
借地借家法に関する問題です。２級ＦＰ技能士試験としては、なかなかレベルの高い質問ではありますが、正解したい問題でもありますね。法律用語のまま読めれば文句なしですが、何を言っているのかわからないという方は、借地権者＝土地を借りた人というようにわかる言葉に直して文章を読んでいきましょう。
借地権には、地上権と賃借権がありますが、賃借権に基づく借地権では、地主の承諾がないと借地権の登記をおこなうことができません。ゆえに、賃借権に基づく借地権が登記されることは、ほとんどないのです。しかし、これでは土地を借りている人の権利があまりに弱く、いつ追い出されるかわかりませんから、借地借家法では、借地上に登記がなされている建物がある場合は、借地権そのものの登記が無くても土地を借りている権利を他人に主張できる（＝第三者に対抗できる）と定めているのです。したがって、正解肢（正しい記述）は、選択肢３番となります。その他の解説は以下の通りです。わかりにくい文章については、解説をよく読んで確認しておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。普通借地契約の契約期間については３０年以上とされており、３０年より短い定めをした契約期間については、３０年の契約期間とみなされます。２０年の契約は不可です。
選択肢２番 誤りの記述です。建物が存在しており、借地権者が更新を請求したときには、地主に正当事由がなければ更新を拒絶することができませんが、ここでは建物がないとしていますから、この条件は当てはまりません。
選択肢３番 正しい記述です。
選択肢４番 誤りの記述です。原則的には、借主にとって有利な特約は有効、不利な特約は無効ということになっていますから、普通借地権における借地契約では、地代を減額しない＝安くしない旨の特約は無効となります。一方、地代を増額しない＝高くしない旨の特約は有効です。例外もありますが、まずは借りた人にとって有利か不利か？という視点から考えていくようにしましょう。
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第１２回 借地借家法のポイントは？
第１３回 借地借家契約における特約をひとまとめに理解する！
解答 １
都市計画法に関する問題です。都市計画法は、計画的な街づくり・すみよい街づくりを目的とした法律。都市計画では、都市計画区域内を市街化区域、市街調整区域に区分しますが、どちらにも区分されていない地域（非線引き都市計画区域）も存在します。したがって、正解肢（正しい記述）は選択肢１番となります。少しややこしいお話しではありますが、以下のような要点はＦＰ試験対策として掴んでおくようにしましょう。
○ 都市計画法の要点
最初の大枠＝都市計画区域と準都市計画区域と都市計画区域外
・準都市計画区域＝将来のための予備的な計画区域のこと
次の大枠＝都市計画区域 → 市街化区域、市街調整区域、非線引き区域。
・市街化区域＝すでに市街地を形成している地域およびおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のこと。
・市街化調整区域＝市街化を抑制すべき地域のこと
解説
選択肢１番 正しい記述です。
選択肢２番 誤りの記述です。都市計画は、原則としては都道府県知事（２以上の都府県にまたがる場合は国土交通大臣）が決定しますが、小規模なものであれば市町村長が決定する場合もあります。
選択肢３番 誤りの記述です。用途地域の区分は住居・商業・工業の区分に基づき全部で１２種類あります。
選択肢４番 誤りの記述です。この説明文は市街化区域のものです。準都市計画区域とは、将来のための予備的な計画区域のことをいいます。
解答 １
敷地の建築面積の限度面積を求める問題です。建ぺい率の緩和規定とセットバックが絡んでますから、単純に面積×建ぺい率とはいきませんね。とりあえず、建ぺい率の緩和規定はアウト。建ぺい率の緩和規定の対象となるのは、「防火地域内」にある耐火建築物。条件を確認すると、ここは準防火地域ですからね。よって、緩和規定は無視してＯＫ。セットバック部分とは、要は将来道路になる部分のこと。建築基準法上の道路は原則として幅員４ｍの道路。これを実現するために将来道路にする予定の部分。これがセットバック部分です。将来の道路幅を４ｍにするためには、両側に０．５ｍずつ後退する必要がありますから、建物の敷地として利用できる面積は、この分だけ小さくなることになります。つまり、セットバックを考慮した敷地面積は、
１６ｍ×（１３ｍ－０．５ｍ）＝２００㎡
ですね。あとは、この面積に指定建ぺい率を乗じれば、敷地の建築面積の限度面積を求めることができますから、２００㎡×５０％＝１００㎡の計算より正解は選択肢１番となります。ＦＰ試験においては、この問題のように、建ぺい率の緩和規定やセットバックを絡めて質問してくるのがスタンダード。建ぺい率、限度面積の計算に付随するお話しも必ず頭にいれておくようにしましょう。
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第１５回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック
第１８回 建ぺい率の緩和規定とは？
解答 ４
区分所有法に関する問題です。正解したい問題ですね。区分所有物とはマンション等のこと。マンション等はたくさんの人が暮らす場所ですから、マンションのルールは基本として多数決で決めるのですが、住民にとって重大な影響があることについては、３／４、または４／５の賛成が必要ということになっているのです。マンションの建て替えというのは、そこに暮らす住民にとっても、最も影響が大きいことと言えますよね。ですから、マンションの建て替え決議については、４／５の賛成が必要とされているのです。選択肢４番は、３／４としていますから、ここが誤り＝正解肢となるのです。
ちなみに、選択肢１番（正しい記述）については、具体例を出して考えてみるとすぐに理解できると思いますよ。選択肢１番の住居として利用できる部分であっても～というお話しは、たとえば集会室。みんなで話し合って住居スペースのひとつを集会室にすることは可能ですよね。これを言っているだけです。法律用語はそのまま覚えようとせず、意味を考えながら頭に入れていくようにしましょう。
解答 ３
不動産にかかる固定資産税および都市計画税に関する問題です。正解肢（正しい記述）である選択肢３番の固定資産税の特例のお話しは、ＦＰ試験においてよく登場するお話しですから、頭に入れておくようにしてくださいね。固定資産税の住宅用地にかかる特例では、１戸あたり２００㎡以下の部分については、固定資産税評価額を１／６、これ以外の一般住宅地固定資産税評価額を１／３とすることになっていますから、選択肢３番は正しい記述となります。そのほかのお話しについては、よく質問されるというほどのものではありませんが、出来れば頭に入れておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。固定資産税の標準税率は１．４％。つまり、定率です。固定資産の金額に応じて変わるというものではありません。
選択肢２番 誤りの記述です。固定資産税の納税義務者は、１月１日現在で固定資産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている者ですから、年の途中で売却しても還付されることはありません。
選択肢３番 正しい記述です。
選択肢４番 誤りの記述です。都市計画税の対象となるのは、原則として市街化区域内の土地・家屋です。都市計画区域内といってしまうと、市街化調整区域も入ってしまいますから、この記述は誤りの記述となります。
解答 ２
個人が居住用財産を譲渡した場合の譲渡所得にかかる各種特例に関する問題です。これも正解必須問題ですね。どのお話しも、ＦＰ試験において非常によく質問されるお話。特に、３０００万円の特別控除と軽減税率の特例の出題頻度は高くなっていますよ。この問題で取り上げられていない要件についても、しっかり確認しておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。３０００万円の特別控除に所有期間や居住期間に関する要件はありません。他の特例との大きな違いですから、この点は必ずおさえておくようにしましょう。
選択肢２番 正しい記述です。軽減税率の特例を適用した場合、６０００万円以下の部分には、１４．２１％（所得税１０％・復興特別所得税・住民税４％）と通常（２０．３１５％）よりも低い税率が適用されます。
選択肢３番 誤りの記述です。買い替え特例の所有期間の要件は、譲渡の年の１月１日において１０年超となっています。
選択肢４番 誤りの記述です。３０００万円の特別控除と軽減税率の特例はあわせて適用することができますが、買い換え特例とは選択適用（どちらか一方）となります。
解答 １
不動産の投資判断等の手法に関する問題です。ＦＰ試験対策としては、選択肢２～４のお話し（いずれも正しい記述）をよく読んでおいた方が良いと思いますが、この問題、言葉の意味を注意深く考えていけば、正解できてしまいますね。「純」利回りなのですよね？「純」という言葉から、利益に対する収益率なんだろうなぁということぐらいは、予想できますよね。利益は、収入－支出金額の算式によって計算されるものですよ。選択肢１番（誤りの記述）の後半部分の文章をよく見てみましょう。「収入を」と書いてありますよ。コストを考えずに収入だけを見た利回りは表面利回りといいます。この辺のお話しは難しいですから、間違えてしまうのは仕方がないと思いますが、わからなくても、あっさりあきらめずに、言葉の意味を少し考えてみるようにしましょう。
  
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