不動産
解答 ４
不動産の登記に関する問題です。誤りの記述である選択肢１番～３番は、どのお話もＦＰ試験でよく質問されるお話しばかり。ひとつでも不明な点があった方は、以下の解説をよく読んでおいた方が良いと思いますよ。正解肢（正しい記述）である選択肢４番についても、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座に記載があるお話しですから、このサイトを見ているのなら、正解必須。２級ＦＰ試験らしいレベルの問題ですから、このぐらいの問題に正解できるぐらいの実力を身に着けておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。登記記録には公信力はありません。この意味は、登記内容を信じて取引をしてだまされたとしても法的に保護されないということです。
選択肢２番 誤りの記述です。登記記録の閲覧申請等をおこなう場合に記載する地番や家屋番号は、一般の住居表示とは異なります。登記記録用の住所のようなものがあるのだと理解しておいてくださいね。
選択肢３番 誤りの記述です。不動産の登記事項証明書は、誰でも閲覧・取得することができます。
選択肢４番 正しい記述です。登記というのは、先に登記した方の権利が優先されますから、条件がそろわないからといって、のんびりしていると他の誰かに権利を横取りされてしまう恐れがあります。ですから、仮登記という先行予約をおこなって、登記順位を確保しておくのです。
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第３回 不動産登記に関する２級FP技能士試験の出題ポイント！
解答 ３
民法に基づく不動産の売買契約上の留意点に関する問題です。ＦＰ試験対策として、解約手付、瑕疵担保責任、危険負担の３つのお話は、必ず頭にいれておくようにしてくださいね。正解肢（誤りの記述）である選択肢３番については、民法では瑕疵担保責任について、
売買の対象物に隠れたる瑕疵があった場合、売主は善意の買主に対して瑕疵発見から１年間は責を負う。
と定められていますから、誤りの記述であることが丸わかりですね。隠れたる瑕疵というのは、通常の注意を払ってもわからないような欠陥という意味ですから、売り主がわざとやったかどうかという話ではないのです。また、選択肢２番（正しい記述）については、公募取引と実測取引のお話しを思い出せれば、正しい記述であると考えることができるはずです。公募取引というのは、登記記録記載の面積をもとに売買価格を決定する取引のこと。つまり、登記記録が間違っていても文句言わないという約束のうえでおこなう取引です。ほら、選択肢２番と似たような話になったでしょ？この問題については、正解肢をずばり射抜いた方が効率的に正解できますが、ときには他の知識から正解をあぶりだすことを要求される場合もあります。普段から考える練習をしておくようにしましょう。
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第９回 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？
解答 ４
借地借家法等に関する問題です。正解肢（誤りの記述）については、知らなかった方が多かったかもしれませんが、その他の選択肢（正しい記述）については、ＦＰ試験対策としておさえておきたいお話しばかり。この問題を間違えてしまった方は、その他の選択肢のお話しをよく読んでおくようにしてくださいね。
正解肢（誤りの記述）については、そもそも、普通借地権から定期借地権への切り替えるためには、一旦従来の契約を解除し、あらためて契約を結びなおす必要があるため、両者の合意が必要となります。この場合、不利になる方、つまり、借主がこの手続きに応じるとは考えられませんから、貸主の申し出による普通借地権から定期借地権への切り替えは事実上不可能なのです。ま、このお話は知らなくても仕方なしです。選択肢１～３のお話しをしっかり頭にいれておくようにしましょう。
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第１４回 定期借地権とは？
解答 ２
借地借家法に関する問題です。今度は借家に関する質問ですね。他の選択肢（正しい記述）は、少々細かいお話しばかり。こちらは、正解肢（誤りの記述）をずばり射抜きたいですね。正解肢（誤りの記述）である選択肢２番については、更新拒絶の際に正当事由が必要なのは貸主のみ。借りている人（＝賃借人）に正当事由はいりませんよ。アパートを出るときに、「実家の母が病気で・・・」とか、いちいちやらないでしょ？要はそういうことです。専門用語をそのまま覚えようとしないで、身近な事例に置き換えて考えてみるようにしましょう。
解答 ２
都市計画法における開発行為および開発許可に関する問題です。これは難しかった問題かもしれませんね。一定の建築物の建築・特定工作物の建設を目的としておこなう土地の区画形質の変更をおこなおうとするものは原則として都道府県知事の許可が必要となります。これが開発許可制度です。ただ、市街化区域内における開発行為の場合は、原則として１０００㎡未満（一部区域は５００㎡未満）の開発である場合は許可が不要となるなど一定の例外が設けられています。このぐらいのところまでは、できればおさえておいていただきたいのですが、正解肢（誤りの記述）は、過去に質問されたことはあるはずですが、基本知識とまでは言い難い。ま、間違えてしまっても仕方ないでしょう。
正解肢（誤りの記述）である選択肢２番については、譲渡できるが正解。開発区域内の土地においては、建築物が建ってしまうと開発行為が開発許可通りにおこなわれなくなる恐れがありますから、開発行為に関する工事完了の公告前の建築は原則として禁止されますが、土地の譲渡については、こうしたリスクがありませんから禁止されていないのです。
それほどよく質問されるというお話しではありませんし、このお話はそれほど気にしなくてもＯＫ。ＦＰ試験対策としては、選択肢１番や選択肢３番（いずれも正しい記述）のお話をおさえておくようにしましょう。
解答 ３
建築物の建築面積の限度を求める問題です。要は、建ぺい率の問題ですね。普通に面積×建ぺい率なんて計算ができれば楽なものですが、多くの場合、そうはいきません。この問題のように、建ぺい率の緩和規定を問い、延べ床面積を計算する際の計算要素を混ぜて惑わせ・・・と、いろいろ仕掛けてくるものです。このあたりは、単に計算式を覚えるだけでなく、仕掛けられるであろう罠にも対応できるように学習しておくようにしてくださいね。この問題では電卓をたたいた時点であなたの負け。建ぺい率には、
指定建ぺい率が８／１０とされている地域でかつ防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限が無くなる。
という緩和規定がありましたよね。この土地はこの規定に該当しますから、敷地いっぱいに建築物を建てることができます。よって、２０ｍ×１０ｍ＝２００㎡が限度となりますから、選択肢３番が正解となるのです。これからＦＰ試験を受験される方は、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座に掲載されている緩和規定については、すべて頭に入れておくようにしましょう。
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第１８回 建ぺい率の緩和規定とは？
解答 ４
区分所有法に関する問題です。キマシタネ～。サービス問題ですよ。区分所有物とは、要はマンション等のこと。たくさんの人が暮らす場所ですから、マンションのことはみんなで話し合って決めようねというルールが定められているのです。普通の議題なら区分所有者及び議決権の過半数でという話でも良いのですが、そこで暮らす人々にとって重大な影響があるような議題については、区分所有法において区分所有者および議決権の３／４、あるいは４／５の賛成が必要とされているのです。４／５の賛成が必要というのは、最も重大な話しだからということですよね。では、この中で最も重大な大きな出来事と言えるのは、どれでしょう？
建て替えですね。したがって、正解は選択肢４番となるのです。ちなみに他の選択肢の案件は、すべて３／４の賛成で出来るものですよ。４／５のお話しほど重要ではありませんが、一応目を通しておくようにしてくださいね。
解答 １
不動産にかかる固定資産税および都市計画税に関する問題です。固定資産税や都市計画税は地味ながら、意外とＦＰ試験でよく質問される項目。特によく質問されるのが、この問題の正解肢（誤りの記述）となっている固定資産税の住宅用地にかかる特例についてのお話はよく質問されますから、頭に入れておくようにしてくださいね。
この特例では、１戸あたり２００㎡以下の部分については、課税標準となるべき価格（固定資産税評価額）の１／６に評価額を引き下げることができるとされていますから、１／３としている選択肢１番の記述は誤りの記述となります。
その他の記述からは、選択肢３番（正しい記述）の固定資産税の納税義務者は、１月１日現在の固定資産の所有者という点はよく質問されますよ。売却した場合に固定資産税の一定の負担をお願いしたりするのは、あくまで当事者間の話し合いによるものであって、法律上の納税義務者は１月１日現在の固定資産の所有者なのです。一般の感覚とズレるお話しには、注意を払っておくようにしましょう。
解答 ３
個人が居住用財産等を譲渡した場合の譲渡所得にかかる各種特例に関する問題です。とりあえず、選択肢１番、２番（いずれも誤りの記述）は、ＦＰ試験の必須知識ともいえる重要なお話。この２つの記述だけは、自信を持って間違っていると断言できるようにしておいてくださいね。正解肢（正しい記述）である選択肢３番については、平成２６年４月１日以降の改正点。これ以前は１億５千万円以下が要件だったのですが、平成２６年４月１日以降は譲渡資産の譲渡に係る対価の額が１億円以下であることへと要件が改正されたのです。よく質問されるテーマの直近の改正点には、特に気をつけて学習しておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。３０００万円の特別控除の適用要件に所有期間や居住期間に関する要件はありません。逆に言うと、他の特例にはこれらの期間に関する要件があるということです。こうした他の特例との大きな違いは、必ずチェックしておくようにしましょう。
選択肢２番 誤りの記述です。３０００万円の特別控除と軽減税率の特例は要件を満たしていれば、重複して適用を受けることができます。３０００万円の特別控除と買い換え特例は、選択適用（どちらか一方）となります。どれとどれがセットで受けられるのかについては、基本ですから必ずおさえておくようにしましょう。
選択肢３番 正しい記述です。
選択肢４番 誤りの記述です。相続税の取得費加算の特例とは、相続・遺贈により取得した土地や株式等を相続税の申告期限の翌日から３年以内に譲渡した場合、譲渡した財産に対応する部分の相続税額を譲渡所得の計算上取得費に加算することができるというものです。１年以内に譲渡が要件とはなっていません。
解答 ２
不動産の有効活用方式のひとつである等価交換方式に関する問題です。やや難しい質問となっていますから、この問題は間違えてしまっても仕方がないと思いますが、ＦＰ試験対策としては等価交換方式の意味ぐらいはおさえておくようにしてくださいね。等価交換方式とは、土地所有者とディベロッパー（不動産開発業者＝建物を建てる人）が土地と建物の交換をおこなう事業方式です。等しい価値となるように土地と建物を交換する。こう考えれば名前のまんまですからね。このぐらいの知識はＦＰ試験対策としてもっておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。等価交換方式には、全部譲渡方式と部分譲渡方式がありますから、土地の全部を譲渡しなければならないとは言えません。
選択肢２番 正しい記述です。参考までに底地とは借地権のついている土地のことをいいます。
選択肢３番 誤りの記述です。等価交換方式では、最終的に土地も建物もその価値に見合う割合で土地所有者とディベロッパーのそれぞれが土地と建物を所有することになります。
選択肢４番 誤りの記述です。買い替え特例ですから、その効果は居住用財産の買い換え特例と同じく課税の繰り延べ（先送り）となります。非課税になるのではありません。
  
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