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FP2級 学科試験問題

模範解答・ポイント解説

不動産 2014年9月分(平成26年9月分)


不動産



問題 47


解答 4


土地の価格に関する問題です。公的な土地の価格としては、「公示価格」、 「基準地価格」、 「相続税評価額」、 「固定資産税評価額」の4つがありますが、この中で最もおさえておきたいのが、この問題の正解肢(正しい記述)で取り上げられている固定資産税評価額の評価替えは、3年に1度というお話し!このお話しだけは、必ず頭にいれておくようにしてくださいね。その他の選択肢の解説については以下の通りとなります。学習する際は、それぞれの価格の特徴を比較しながら学習していくようにしましょう。


解説


選択肢1番 誤りの記述です。公示価格の基準日は、毎年1月1日となります。


選択肢2番 誤りの記述です。基準地価格の基準日は、毎年7月1日となります。


選択肢3番 誤りの記述です。相続税評価額は、概ね公示価格の80%程度となっています。


選択肢4番 正しい記述です。



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  第5回 不動産の公的価格



問題 47


解答 1


宅地建物取引業法に関する問題です。正解したい問題ですね。正解肢(誤りの記述)である選択肢1番のお話は、非常によく質問されるお話しですから、FP試験対策として必ず頭にいれておくようにしてくださいね。難しく書いてはありますが、簡単に言うと、アパートの大家さんをやるには、宅地建物取引業の免許がいると思う?という質問。いらないですよね。現実に置き換えてみると、学習するまでもなく知っているお話しだったりすると思うのですが、硬い文章で書かれると難しく見えたりするものです。法律のお話は、何を言っているのか、内容を理解するように心掛けて学習していきましょう。



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  第10回 宅建業とは?



問題 47


解答 2


民法の瑕疵担保責任に関する問題です。瑕疵担保責任だけ質問してくるとは、珍しいパターンの質問ですが、正解肢(正しい記述)である選択肢2番のお話しは、必ず頭にいれておくようにしてくださいね。瑕疵担保責任は、知った時から1年以内ですよ。FP試験では、知った時からという点が、よく引渡しの日からへと変更されて質問されますから、この点は強く意識して頭にいれておくようにしましょう。その他の選択肢の解説については、以下の通りです。余裕があれば、目を通しておくようにしてくださいね。


解説


選択肢1番 誤りの記述です。例えば、購入した住宅で雨漏りがあるという場合、これは売主の責めに帰すべき責任と言えるでしょうか?このように考えると、売主の責めに帰すべき責任を立証する必要はないということがわかると思います。買主は、瑕疵の存在を立証すればよく、売り主の故意か過失かについては、立証する必要はないのです。


選択肢2番 正しい記述です。


選択肢3番 誤りの記述です。瑕疵担保責任は、善意の買主=瑕疵の存在を知らなかった買主が対象となります。


選択肢4番 誤りの記述です。隠れたる瑕疵が存在した場合は、その瑕疵のために契約の目的を達することができない場合に限り契約を解除および損害賠償請求をおこなうことができ、その他の場合は、損害賠償請求のみをおこなうことができます。つまり、解除できなくても損賠請求をおこなうことはできるので、この選択肢は誤りの記述となるのです。



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  第9回 瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは?



問題 47


解答 1


借地借家法に関する問題です。借地借家法について学習する際は、借地権でも借家権でも、とりあえず、「普通」と「定期」の違いは意識して学習するようにしましょうね。正解肢(正しい記述)である選択肢1番のお話は、普通借家権だから1年未満の契約期間は認められず、期間の定めのないものとされるのであって、もしも、定期借家権なら1年未満の契約でもOKとなりますからね。こういう違いは確実に頭にいれておくようにしましょう。その他の解説については、以下の通りです。


解説


選択肢1番 正しい記述です。


選択肢2番 誤りの記述です。賃借人(=借りている人)から解約を申し出た場合は、解約申し入れから3ヶ月経過で契約は終了します。6か月経過後に終了というのは、賃貸人(=貸している人)から解約を申し入れした場合です。


選択肢3番 誤りの記述です。造作買取請求権は、特約によって排除することができます。特約によっても排除できないのは、建物買い取り請求権です。間違えないようにしましょう。


選択肢4番 誤りの記述です。借賃を減額しない(=家賃を値下げしない)という特約は、原則としては無効になりますが、不相当に高額な家賃となっている場合などは、減額の請求をおこなうことができます。つまり、この記述では、いかなる場合でもとしている点が誤りなのです。



問題 47


解答 2


都市計画法等に関する問題です。正解肢(正しい記述)については、ときどき質問されるお話しであるものの、その他の選択肢(誤りの記述)のお話は難しいですね。正解肢以外のお話しについては、余裕があれば学習しておく程度の扱いでOKです。都市計画法自体が毎回出題されるものではありませんし、出題されても、市街化区域の定義等の基本的なお話しであることが多いですから、とりあえずは、概要をおさえる感じで学習を進めていくようにしましょう。


解説


選択肢1番 誤りの記述です。都市計画法上の開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいい、単なる分筆や合筆による区画の変更はここでいう開発行為には該当しません。


選択肢2番 正しい記述です。3大都市圏等は基準となる面積が異なっていたりしますが、原則としては、市街化区域で行う1000u以上の開発行為は都道府県知事等の許可が必要となります。


選択肢3番 誤りの記述です。開発許可を受けた者が土地の所有権を譲渡した場合、知事の承認を得て買主が売主の地位を承継することになります。


選択肢4番 誤りの記述です。開発許可は、先にお話ししたように、都市計画法に基づく土地の区画形質の変更に関わる許可、建築確認は、建築基準法に基づく建築される建物が各法令に適合しているかの確認ですから、それぞれが別の目的を持っているお話。ゆえに、一定規模以上の建築物を建築する場合は開発許可を受けていても、建築確認が必要となるのです。



問題 47


解答 4


建築基準法に関する問題です。消去法で良いので正解したい問題ですね。正解肢(正しい記述)のお話しもそれなりの重要度があるお話ですが、選択肢1、2(いずれも誤りの記述)あたりのお話しを知っていることのほうがFP試験対策としては、大切ですよ。正解できた方も、選択肢の中に知らない記述があるようなら、以下の解説をよく読んでおくようにしてくださいね。


解説


選択肢1番 誤りの記述です。住宅は、工業専用地域を除くすべての地域に建築することができます。工業地域もOKです。


選択肢2番 誤りの記述です。この場合は、+10%の緩和しか受けられません。特定行政庁の指定した角地でかつ防火地域内に耐火建築物を建築するのであれば、10%+10%=20%の緩和を受けることができます。


選択肢3番 誤りの記述です。前面道路の幅員が12m以上の場合は、指定容積率がその敷地の容積率の上限となります。ここでいうような緩和規定は、容積率にはありません。


選択肢4番 正しい記述です。防火地域では、地階を含み3階以上の建物は必ず耐火建築物としなければならず、準防火地域では地階をのぞき4階以上の建物は必ず耐火建築物としなければなりません。時々質問されるお話しですから、覚えるなら準防火地域のお話とセットにして覚えておくようにしてくださいね。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜


  第18回 建ぺい率の緩和規定とは?



問題 47


解答 2


区分所有法に関する問題です。この辺を学習する際は、区分所有物とはマンション等のこと、共有部分とは、廊下等のことというように、自分のわかる言葉に置き換えて学習するようにしてくださいね。言葉がわからないと学習してもなかなか頭に入りませんよ。


正解肢(誤りの記述)については、共用部分の持分は、規約で別段の定めがないかぎり、専有部分の床面積割合により決定されますから、戸数の割合としている部分が誤りです。


どちらかというと、正解肢(誤りの記述)以外の記述の方がFP試験対策として重要なお話しとなっていますから、その他の選択肢(正しい記述)のお話もよく読んでおくようにしましょう。



問題 50


解答 3


個人が土地を譲渡した場合の譲渡所得の計算に関する問題です。税金に関するお話の出題率は高いですよ。この問題で取り上げられているようなお話は、すべて頭にいれておくようにしてくださいね。選択肢2番(誤りの記述)のお話しについては、この問題では期間が変更されていますが、学習する際には1月1日という点も意識しておくようにしてください。総合課税の譲渡所得の区分には、1月1日はありませんからね。ポイントをきっちりおさえて学習するようにしましょう。


解説


選択肢1番 誤りの記述です。相続で土地を取得した場合は、死亡した人の取得日が引き継がれることになります。


選択肢2番 誤りの記述です。土地・建物等の譲渡所得の場合は、取得した日から譲渡した日の属する年の1月1日までの所有期間が5年以下の場合は短期、5年超の場合は長期とされます。


選択肢3番 正しい記述です。収入金額の5%を取得費とすることができるというお話は、必ず覚えておくようにしましょう。


選択肢4番 誤りの記述です。土地や建物を譲渡した場合の譲渡所得は、分離課税の譲渡所得とされます。1/2が乗じられることはありません。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜所得税〜


  第7回 譲渡所得とは?



問題 50


解答 3


居住用財産を譲渡した場合の各種特例に関する問題です。各特例の概要的なお話が並べられていますが、FP試験対策としては、ここで登場しているお話は、すべておさえておきたいところですね。3000万円の特別控除と軽減税率の特例の登場回数が多いという点にも着目しておくと良いと思いますよ。


正解肢(誤りの記述)については、5年ではなくて、10年が正解。買い換え特例については、譲渡資産の譲渡に係る対価の額の要件が、平成26年4月1日以降は、譲渡資産の譲渡に係る対価の額が1億円以下であることに改正されていますから、この点もおさえておくようにしましょう。



問題 50


解答 4


不動産の投資判断の手法等に関する問題です。この辺のお話は、ややこしい面がありますから、過去問でよく登場しているものを丸暗記的な対応のほうが合理的かも。正解肢である選択肢4番のIRR法とは、現在価値の合計額=投資額となるような割引率を求めていく方法をいい、IRR法では算出された内部収益率が投資家の期待収益率より高ければ投資価値があると判断されますから、選択肢4番の記述は誤りの記述となるのです。ときどきは出題されているお話しですから、できれば以下のお話しについても目を通しておくようにしましょう。



☆ ご参考 DCF法とNPV法、IRR法


DCF法とは、将来にわたって生み出すであろう純収益と売却額の総和を現在価値に割り戻して、対象不動産の適正価格を考える方法をいい、この具体的な計算方法として、NPV法とIRR法があります。

NPV法とは、投資対象が将来生み出すキャッシュフロー(家賃収入、売却収入等)を一定の割引率で現在価値に割戻したうえで、この合計から投資金額を差し引いてプラスの値であれば、投資をおこなおうとするものをいいます。



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