不動産
解答 ４
不動産の登記や調査に関する問題です。正解必須問題ですね。選択肢１番の公信力のお話し、選択肢２番の登記記録の甲区、乙区のお話し、家屋番号のお話は、ＦＰ試験対策として必須知識。公図のお話しもよく質問されるお話ですからね～。この選択肢の中に、ひとつでも知らないお話があるようだとまずいですよ。正解した方であっても、自信のない点があったら、以下の解説をよく読んでおくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。登記記録には公信力はありません。登記内容を信じて取引をしてだまされたとしても法的には保護されないのです。
選択肢２番 誤りの記述です。登記記録では、所有権に関する事項については権利部の甲区、所有権以外に関する権利については権利部の乙区に記載されることになっています。抵当権は、乙区に記載される代表的な権利ですよ。必ずおさえておくようにしてくださいね。
参考 抵当権・・・金融機関からお金を借りる際に設定される担保権のこと。
選択肢３番 誤りの記述です。登記記録に記載されている地番や家屋番号は、一般の住居表示とは異なっています。登記記録用の住所のようなものがあるのだと理解しておきましょう。
選択肢４番 正しい記述です。公図は、おおまかな地図ですが、すべての登記所に備え付けられています。１４条地図は、正確な地図ですが、完備されていません。ＦＰ試験対策としては、この関係をおさえておくようにしましょう。
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第２回 不動産の登記の基礎知識
第３回 不動産登記に関する２級FP技能士試験の出題ポイント！
第４回 不動産登記記録の閲覧
解答 ３
借地借家法に関する問題です。定期借地権に関する質問ですが、これも正解したい問題ですね。特に、選択肢１番（誤りの記述）や選択肢３番（正しい記述 正解肢）のお話は、ＦＰ試験において非常によく質問されるお話しとなっていますよ。ＦＰ試験対策として、最低でも２級ＦＰ技能士無料ポイント講座に掲載されているお話しは、おさえておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。一般定期借地権の利用目的には、制限はありません。
選択肢２番 誤りの記述です。一般定期借地権の場合は、事前に書面による説明がないと定期借地権の効力がなくなりますが、登記が要件ではありません。
選択肢３番 正しい記述です。事業用定期借地権だけ利用目的が限定されている点は、必ずおさえておきましょう。
選択肢４番 誤りの記述です。建物譲渡特約付借地権の場合は、契約書に規定はありません。契約書が公正証書に限定されるのは、事業用定期借地権の場合です。
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第１４回 定期借地権とは？
解答 ４
借地借家法に関する問題です。今度は、借家、つまり建物を借りた場合のお話しですね。この問題の正解肢（正しい記述）のお話も、ＦＰ試験でよく質問されるお話しですよ。普通借家権では、契約期間は１年以上と定められているのに対し、定期借家権では、契約期間は自由・1年未満でも可とされているのですよね。こういう似たものの違いは、試験で狙われやすいポイントとなりますから、２つセットにして頭にいれておくようにしてくださいね。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。定期借家契約は、公正証書等の書面によって契約する必要があります。普通借家契約の場合は、法律上は、口頭の契約でも有効な契約とはなりますが・・・やっぱり、普通は書面で契約します・・・。
選択肢２番 誤りの記述です。定期借家契約の利用目的には制限はありません。
選択肢３番 誤りの記述です。定期借家権に更新制度はありません。これは、普通借家契約の場合のお話ですね。
選択肢４番 正しい記述です。定期借家契約では、建物の取り壊し時に契約を終了させることもできます。
解答 ３
都市計画法に関する問題です。都市計画法の中では、市街化区域と市街化調整区域の定義だけは、ＦＰ試験対策として、最低限おさえておくようにしましょう。市街化区域とは、すでに市街地を形成している地域およびおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことをいい、市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき地域のことをいいます。街にしようとする地域には、どういう街にしていくか計画が必要ですよね。だから、用途地域＝土地の使い道の指定が必要となり、そもそも開発する気がない市街化調整区域には、用途地域の指定がいらないのです。というわけで、正解肢（正しい記述）は、選択肢３番となります。その他の選択肢の解説は、以下の通りです。最もよくＦＰ試験に出題されるのは、市街化区域と市街化調整区域のお話ですが、できれば以下のお話もおさえておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。市街化区域、市街化調整区域のどちらにも区分されない非線引き都市計画区域も存在します。
選択肢２番 誤りの記述です。市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき地域のことをいいます。
選択肢３番 正しい記述です。
選択肢４番 誤りの記述です。用途地域は、住居向きの地域・商業向きの地域・工業向きの地域として全部で１２の区域に分けられています。
解答 １
建築基準法に関する問題です。ここで登場する２つの敷地にまたがる・・・シリーズは、ＦＰ試験対策として、必ずおさえておいてくださいね。２つの敷地・用地制限なら過半の属する方、２つの敷地・防火地域、準防火地域なら規制の厳しい方、２つの敷地・建ぺい率・容積率なら加重平均ですよ。ここでは、選択肢１番がいきなり正解肢になってしまっていますが、これからＦＰ試験を受験する方は、ここで学習をやめてはダメ。他の選択肢の解説についても必ず目を通しておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 正しい記述です。用地制限が２つの敷地にまたがっている場合は、過半の属する方の規定が適用されます。
選択肢２番 誤りの記述です。防火地域・準防火地域にまたがる敷地では、規制の厳しい方（通常は防火地域）の規制が敷地全体に適用されます。
選択肢３番 誤りの記述です。建ぺい率の異なる２つの敷地にまたがっている場合は、加重平均された建ぺい率が敷地全体に適用されます。防火地域・準防火地域にまたがる敷地で、建ぺい率を計算する場合は、建築される建築物全てが耐火建築物である場合、敷地全体が防火地域内にあるものとすることができますから、この場合は、１０％の緩和規定を受けることができます。よって、この敷地の建ぺい率は、７０％×３５０㎡／５００㎡＋９０％×１５０㎡／５００㎡＝７６％と計算されます。
選択肢４番 誤りの記述です。容積率の異なる２つの敷地にまたがっている場合は、加重平均された容積率が敷地全体に適用されます。この計算は難しいので、覚える必要はないと思いますが、この場合の容積率を求める場合は、まず、敷地に接する道路が２つありますから、幅員の広い方を前面道路として前面道路の容積率の制限を計算します。乗じる割合は、１５０㎡の敷地分は６／１０、３５０㎡の敷地分は、４／１０。前面道路から導かれる容積率を計算し、指定容積率と見比べてみると
６／１０×１２ｍ＝７２０％＞５００％
４／１０×１２ｍ＝４８０％＞２００％
ですから、いずれの敷地も指定容積率が適用されることになります。これを加重平均してみると、この敷地の容積率は、
５００％×１５０㎡／５００㎡＋２００％×３５０㎡／５００㎡＝２９０％
と計算されることになります。前面道路が２つあるパターンで容積率を計算させられることは、あまりありませんから、この点は、余裕がある方だけで良いですが、加重平均で計算するということは必ず頭にいれておいてくださいね。
解答 ４
区分所有法に関する問題です。区分所有法は、マンション等のルールに関する法律でしたよね。大勢の人が住む場所ですから、一定のルールが必要ですが、基本は住民の多数決。しかし、区分所有者にとって重大な影響があるものについての決議については、区分所有者及び議決権の３／４または４／５以上の賛成が必要なのですよね。こうした決議を特別決議というのですが、ＦＰ試験対策として、この代表例はおさえておいた方が良いですよ。
３／４の代表的なものは、規約の設定・変更・廃止、４／５は、建物の建て替え決議のみでしたよね。
というわけで、正解肢（正しい記述）は、選択肢４番となります。その他の選択肢のお話も比較的よく質問されるお話しですから、できれば頭にいれておくようにしてくださいね。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。区分所有者は、自動的に管理組合の構成員となります。任意に脱退することは出来ません。
選択肢２番 誤りの記述です。共有部分の持ち分は、規約で別段の定めがないかぎり、専有部分の床面積割合により決定されます。
選択肢３番 誤りの記述です。敷地利用権とは、マンション等の敷地を利用する権利のことをいいます。原則として専有部分と切り離して処分することはできません。(規約に定める場合を除く）
選択肢４番 正しい記述です。
解答 ３
不動産の取得に関する問題です。これは、難しい問題ですね。この問題で取り上げられている税金のお話は、出たりでなかったりですから、細かいところまで知らなくても仕方なしです。ただし、出題されないというわけではありませんから、これからＦＰ試験を受験される方は、以下の解説に目を通すぐらいのことはしておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。不動産取得税は、相続による取得や法人の合併・分割等による取得の場合は非課税となります。
選択肢２番 誤りの記述です。登録免許税の課税標準は、原則として、固定資産税台帳登録価格（固定資産税評価額）となります。
選択肢３番 正しい記述です。
選択肢４番 誤りの記述です。印紙税の課税対象となる契約書の中に、契約内容を補充する念書や覚書、仮契約書などもすべて含まれています。
解答 ４
個人が土地を譲渡した場合における所得税の譲渡所得の取り扱いに関する問題です。これは、正解したい問題ですね。土地・建物等の分離課税の譲渡所得は、取得した日から譲渡した日の属する年の１月１日までの所有期間が５年以下の場合は短期、５年超の場合は長期と区分され、それぞれ税率が異なっています。
分離短期譲渡所得に該当した場合の税率は、３９．６３％（所得税３０％・復興特別所得税・住民税９％）
分離長期譲渡所得に該当した場合の税率は、２０．３１５％（所得税１５％・復興特別所得税・住民税５％）
となっていますから、選択肢４番の税率は短期のもの、つまり、この選択肢が誤りの記述（正解肢）となります。この税率は、よく質問されますからね。必ず頭にいれておくようにしましょう。
解答 ２
土地の有効活用に関する問題です。土地の有効活用の方式については、概要だけでも掴んでおくようにしてくださいね。以下の解説をみればわかると思いますが、名前が大ヒントになっていますから、覚えるのにそれほど苦労はないはずですよ。等価交換方式では、その名の通り、土地所有者とディベロッパー（不動産開発業者＝建物を建てる人）が土地と建物の価値が等しくなるように交換をおこなうことになりますから、土地所有者は、土地の所有権を失う代わりに建物の所有権を手に入れることになります。したがって、選択肢２番の記述が、誤りの記述（正解肢）となります。事業受託方式・土地信託方式・定期借地権方式については、以下の通りです。名前のヒントとその内容を結び付けて頭にいれておくようにしましょう。
事業受託方式 → ディベロッパー（不動産開発業者）が事業パートナーとなり、立地調査～建物管理まで土地活用について総合的に請け負う事業方式のことをいいます。土地所有者は、事業者に対する報酬や建設資金等の調達が必要となります。
土地信託方式 → 土地の有効活用について一切の業務（資金調達～建物管理）を信託銀行に信託し、そこから発生する収益を配当として交付する事業方式のことをいいます。、この土地でどんな事業をおこなうのかは、信託銀行が考えて実行しますから、土地所有者には、建設資金の負担はありません。
定期借地権方式 → 土地に定期借地権を設定して土地を貸す事業方式のことをいいます。定期借地契約で土地を貸し付けるだけですから、土地所有者に資金負担はありません。
解答 ３
ＤＣＦ法による収益価格の計算方法に関する問題です。ＤＣＦとは、ディスカウント・キャッシュフローの略らしいですよ。ディスカウントとは、割引といった意味を表しますから、ＤＣＦ法は、将来得られるお金の価値を現在の価値に割り戻したうえで、どの程度の価値があるのか計算しましょうということですね。
現在の価値に割り戻すのに用いるのは、複利現価率。１年後の複利原価率は、０．９４３ですから、１年後の１０００万円の現在価値は、１０００万円×０．９４３＝９４３万円、２年後の複利原価率は、０．８９０ですから、２年後の１０００万円の現在価値は、８９０万円、３年後は、同様に計算して８４０万円ですね。で、３年後の売却収入も、同様に計算すると、８４００万円。これを合計すると、
９４３万円＋８９０万円＋８４０万円＋８４００万円＝１億１０７３万円
となりますから、正解は、選択肢３番となります。今の１００万円と５０年後の１００万円では、価値が違う。ここが考え方の出発点ですよ。だから、額面金額で考えるのではなく、現在価値に戻して現在の実質的な価値に置き換えて考えようということです。ＤＣＦ法の出題は最近増えてきていますから、なんとなくでも意味を理解しておくようにしましょう。
  
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