不動産
解答 １
不動産の登記に関する問題です。正解肢（正しい記述）しかわからないという方が大半だったと思いますが、これは、正解必須問題ですよ。これを間違えてはいけません。所有権に関する事項は、登記記録の権利部甲区に記載される。その通り！よって、正解肢（正しい記述）は選択肢１番となります。その他の選択肢（誤りの記述）については、いろいろ難しいことが書いてありますが、ＦＰ試験対策としては、それほど重要な話しとは・・・余裕があれば、以下の解説を読んでいってくださいね。
解説
選択肢１番 正しい記述です。
選択肢２番 誤りの記述です。別に覚えなくても良いですが、一物一権主義（いちぶついっけんしゅぎ）というのは、同じ内容の物権は同じ物の上には成立しないというお話。たとえば、家の屋根の所有者は私、家の壁の所有者はあなたというような所有権は認めませんということです。ただし、これは法のド原則の考え方というか概念ですから、例外もたくさんありますよ。マンションなどは、ひとつの建物にたくさんの所有権がついていますしね。で、話しを問題に戻して、ここで言っている抵当権ですが、抵当権の場合は、第１順位、第２順位など順位つきで、複数設定されることが普通にありますよ。ＦＰの試験ですから、この辺は、現実の普通を知っていればＯＫです。
選択肢３番 誤りの記述です。この説明文は、登記原因証明情報のものですね。登記識別情報とは、数字とアルファベットなどの組み合わせで作成された１２桁の英数字のパスワードのようなものをいいます。きょとんとしている方が大半だと思いますが、ＦＰ試験対策としては、どちらも別に・・・といった感じです。
選択肢４番 誤りの記述です。建物の賃借人は・・・と書いてありますよ。土地の所有者Ａさん、建物の所有者Ｂさん、建物の賃借人Ｃさんである場合、借地権を取得できるのは、建物の所有者Ｂさんであって、Ｃさんではないですね。よって、この記述は誤りの記述となります。
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第２回 不動産の登記の基礎知識
解答 ３
公的な土地の価額に関する問題です。できれば正解したい問題ですね。正解肢（誤りの記述）である選択肢２番は、公示価格を１００とすると、相続税路線価は８０％程度、固定資産税評価額は７０％程度とされていますから、誤りの記述となります。この辺はどこを覚えるの？と質問されると難しい面もあるのですが、選択肢２番の基準地価格の基準日や選択肢４番の固定資産税評価額の評価替えについては、過去に比較的よく質問されていますから、覚えておいた方が良いと思いますよ。４つの公的な不動産価格については、概要をとらえる感じで良いので、一通り目を通しておくようにしましょう。
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第５回 不動産の公的価格
解答 １
宅地建物取引業法に関する問題です。正解肢（正しい記述）は、知らなくても仕方なしですが、選択肢３番、選択肢４番（いずれも誤りの記述）のお話は、ＦＰ試験対策としておさえておきたいところですね。特に、選択肢３番のお話は、宅地建物取引業法の出題があるときは、高確率で出題されていますから、時間がない方も、最低限、このお話ぐらいはおさえておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 正しい記述です。
選択肢２番 誤りの記述です。売り主が宅地建物取引業者で、かつ、一定の条件を満たす場合については、業者からクーリングオフについて書面で告げられてから８日以内であればクーリングオフすることができます。この場合は、無条件で契約を解除することができ、業者は、すでに受け取った申込金や手付金は全額返済することになります。違約金？損害賠償？こんなものがあったら、クーリングオフの意味がありませんが・・・。
選択肢３番 誤りの記述です。宅建業とは、宅地建物を自ら売買・交換、宅地建物の売買・交換・貸借の代理または媒介を業としておこなうことをいい、これらをおこなう場合は宅建業者の免許が必要となります。宅建業の定義は、ＦＰ試験対策として必ず覚えておきましょう。
選択肢４番 誤りの記述です。宅建業者が、媒介において依頼者の一方に請求できる限度額は、売買代金が４００万円超の場合は、売買代金×３．１５％＋６３０００円まで（消費税率５％で計算）というように取引価格に応じて上限が定められています。
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第１０回 宅建業とは？
解答 １
民法に基づく建物の売買契約の留意点に関する問題です。これは、正解必須問題ですね。解約手付・危険負担・瑕疵担保責任の３つのお話は、ＦＰ試験では非常によく出題されますから、必ずしっかりおさえておかなければなりません。間違えてしまった方は、以下の解説をよく読んでしっかり復習しておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 正しい記述です。売主の責めに帰すべき事由で、つまり、売主のせいで建物がなくなったと書いてあるのですから、買主から売買契約の解除、損害賠償請求されるのは自然なことです。
選択肢２番 誤りの記述です。民法の原則では、契約締結後、引渡し前に売主の責めに帰すことができない事由で建物が滅失した場合、買主は代金を支払わなければならないことになっています。この場合は、天災で建物がなくなったわけですから、民法上は、買主は代金を請求されることになります。
選択肢３番 誤りの記述です。民法の原則では、売買の対象物に隠れたる瑕疵があった場合、売主は善意の買主に対して瑕疵発見から１年間は責を負うとされています。隠れたる瑕疵とは、通常の注意を払っても知りえない欠陥等のことをいいますから、売主の故意や過失でなくても、この対象となります。
選択肢４番 誤りの記述です。民法上、当事者間で明確な定めがない場合の手付金は、解約手付と推定され、契約の相手方が履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄することによって、売主は手付金の倍額を返還することによって契約を解除することができます。いずれにしろ、期限は契約の相手方が履行に着手するまでですから、売買代金の支払い等があった場合は、解約手付の定めによる契約の解除はできません。
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第８回 不動産取引のルール 手付金とは？
第９回 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？
解答 ２
借地借家法に関する問題です。正解したい問題ですが・・・見逃しがちなところを質問してきましたね。普通借地権では、借地上に建物が存在する場合は、契約期間が満了となっただけでは、貸した土地返却されず、土地をかえしてもらうための正当事由が必要となります。しかし、このお話は、借地上に建物が存在する場合のお話。選択肢２番のお話では、建物がないということになっていますから、このような更新はなされないのです。したがって、選択肢２番の記述は、誤りの記述（＝正解肢）となります。
この問題では、特に選択肢４番（正しい記述）のお話は、よく質問されますから、こちらのお話もよく読んでおきたいところ。これからＦＰ試験を受験される方は、正解できたことだけに満足しないようにしましょう。
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第１２回 借地借家法のポイントは？
第１４回 定期借地権とは？
解答 ４
借地借家法の定期建物賃貸借契約に関する問題です。定期借家権のお話の中で、最もよく質問されるお話が正解肢（正しい記述）のお話。正解していただきたい問題ですね。その他の記述（誤りの記述）の中では、選択肢２番のお話もよく質問されますよ。最低限、この２つのお話ぐらいは、頭にいれておいてくださいね。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。契約書面は、公正証書等の書面によることとされています。公正証書に限定されているわけではありません。
選択肢２番 誤りの記述です。契約期間は、自由です。１年未満でも可能ですし、建物の取り壊し時に契約を終了させることもできます。
選択肢３番 誤りの記述です。床面積が２００㎡未満の居住用の建物では、借主のやむをえない事情（転勤・療養等）の場合は申し入れから１ヶ月後に解約することができます。居住用以外の建物では特約に従うこととされています。
選択肢４番 正しい記述です。この説明がない場合は、通常の賃貸借契約となります。無効な契約になるわけではない点もあわせておさえておくようにしましょう。
解答 ３
敷地に建築することができる建物の建築面積の限度を求める問題です。事実上、建ぺい率の緩和規定について質問している問題ですから、これは正解しなければいけない問題ですよ。建ぺい率の緩和規定の中に
指定建ぺい率が８／１０とされている地域でかつ防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限無し（建ぺい率１００％）＝敷地いっぱいに建てられる
という規定がありましたよね。問題を確認してみると、指定建ぺい率８０％、防火地域、耐火建築物、ですから、この規定にずばり該当。というわけで、
１５㎡×１０㎡＝１５０㎡
１５０㎡×１００％＝１５０㎡
の計算より、正解肢（正しい記述）は、選択肢３番となります。ＦＰ試験で建ぺい率の計算をさせられるときは、このように建ぺい率の緩和規定もあわせて質問されることが多いですから、建ぺい率の緩和規定は必ずしっかり頭に入れておくようにしましょう。
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第１８回 建ぺい率の緩和規定とは？
解答 ３
不動産の取得にかかる税金に関する問題です。これは、少し厳しいですね。間違えてしまっても仕方なし。登録免許税は、登記の申請時に課税される国税で、相続や法人の合併の場合も課税対象とされていますから、相続で課税されないとしている選択肢３番は、誤りの記述（正解肢）となります。これを知っていてあっさり選べれば、正解できると思うのですが、選択肢２番（正しい記述）が目に入ってしまうと・・・えっ？えっ？えっ？となりますよねぇ。
実は、登録免許税では、建物の表示登記については、非課税となっていますから、選択肢２番は正しい記述となります。実際に家を購入した経験のある方は、買った時に払った記憶があるけど？？？となってしまうかもしれませんが、所有権の保存登記など住宅の購入に付随して発生するその他の登記には登録免許税が課せられますから、表示登記以外の部分で登録免許税を払ってるのですよ。こんなお話は、ＦＰ試験ではほとんど質問されませんから、無理に覚えなくても良いと思いますが、とりあえず、相続による取得でも登録免許税の課税対象となることぐらいはおさえておくようにしましょうね。
解答 ４
個人が土地、建物を譲渡した場合の譲渡所得の計算に関する問題です。少し難しい問題ですが、正解肢（正しい記述）である選択肢４番は、考えたらわかるような・・・。ま、間違えてしまっても仕方がないと思いますが、一応考えてみましょう。譲渡費用ですよ。譲渡のために要した費用ということですね・・・固定資産税は、保有時にかかる税金・・・譲渡のための費用と言えます？いかがですか？たどり着けないこともないですよね。文章をぼ～んと全体で見てしまうと、わぁぁぁ～～～となりがちですが、一部分に絞り込んで考えてみると正解が見えることもありますよ。あきらめずに考えるだけは考えてみるようにしましょうね。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。これは、総合課税の譲渡所得の短期長期の区分の説明です。土地・建物等の譲渡所得の場合は、取得した日から譲渡した日の属する年の１月１日までの所有期間が５年以下の場合は短期、５年超の場合は、長期とされます。
選択肢２番 誤りの記述です。相続や贈与で取得したときは、取得の時期は死亡した人や贈与した人の取得の時期がそのまま引き継がれます。
選択肢３番 誤りの記述です。建物の取得費は、購入代金や設備費、改良費等の合計額から減価償却費相当額を差し引いた額となります。
選択肢４番 正しい記述です。譲渡費用とは譲渡するために要した直接的な費用をいいますから、建物を譲渡するために支払った仲介手数料や売主が負担した印紙税などがこれに該当します。固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用は、譲渡費用には該当しません。
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第７回 譲渡所得とは？
解答 ２
不動産の投資判断の手法等に関する問題です。う～ん、難しいお話ではあるのですが・・・解説を見る前に、怒らないと約束してくださいね。選択肢１番と選択肢３番（いずれも誤りの記述）のお話は、かなり人を馬鹿にしてますよ。つまり、この問題は、実質的には選択肢２、４の２択問題です。難しい言葉で書いて混乱させるのはＦＰ試験の常套手段。こういうのに負けない精神力を持って解答するように心掛けてくださいね。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。ＮＰＶ法とは、投資対象が将来生み出すキャッシュフロー（家賃収入、売却収入等）を一定の割引率で現在価値に割戻したうえで、この合計から投資金額を差し引いてプラスの値であれば、投資をおこなおうとするものです。難しい言葉を全部すっ飛ばして文章を作リ直してみると、この選択肢では、投資額＞収益となれば投資家に有利と書いてありますよ。解説は、「それじゃ、赤字じゃないか！」と突っ込んでおしまいですね・・・。
選択肢２番 正しい記述です。ＩＲＲ法とは、現在価値の合計額＝投資額となるような割引率を求めていく方法です。ＩＲＲ法では、算出された内部収益率が投資家の期待収益率より高ければ投資価値があると判断されます。
選択肢３番 誤りの記述です。難しい言葉を全部すっ飛ばして少し数字を付け足して文章を作リ直してみると、この選択肢では、借入金利５％＞収益率３％なら、儲かると書いてありますよ。これも解説は、「それじゃ、赤字じゃないか！」と突っ込んでおしまいです・・・。
選択肢４番 誤りの記述です。ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、返済を利益がどれだけカバーしているかを見る指標で、純収益を元利返済額で除して求められます。つまり、算式が入れ替えられているのでこの選択肢は誤りということです。なお、この数値が高いほど望ましいという部分はあっています。
  
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