不動産
解答 ３
不動産の登記に関する問題です。どの選択肢も、ＦＰ試験でよく質問されるお話ばかり。これは、正解したい問題ですね。正解肢（誤りの記述）である選択肢３番は、登記記録は、誰でも交付を受けることができるが正解。空き地を見てね、この土地買いたいなあ～と思った場合、土地に名前が書いてあるわけではありませんから、誰に売ってくださいと言えばよいのかわからないでしょう？だから、誰でも登記記録を見て確認することができるようになっているのです。正解できた方も多いと思いますが、正解できた方も、その他の選択肢（正しい記述）には、きちんと目を通しておくようにしてくださいね。
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第４回 不動産登記記録の閲覧
解答 ３
宅地建物取引業法（宅建業法）に関する問題です。宅建業法自体が、ＦＰ試験対策的には、登記や建築基準法などと比べると、やや重要度の落ちる学習項目ですから、このあたりは、おさえていなかった方もいらっしゃったかもしれませんが、選択肢１番（誤りの記述）ぐらいは、おさえておいていただきたいお話ですし、選択肢２番（誤りの記述）については、常識問題。せめて、選択肢３，４の２択に絞り込めるぐらいの実力は、もっておくようにしてくださいね。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。宅建業とは、宅地建物を「自ら売買・交換」、宅地建物の売買・交換・貸借の代理または媒介を業としておこなう者のことをいいます。自らの後に賃貸の文字はありませんよね。これは、自ら賃貸する場合は、宅建業には該当しないので、宅建業の免許はいらないということです。宅建業法の中では、このお話は、重要なお話となっていますから、このぐらいは、覚えておくようにしましょう。
選択肢２番 誤りの記述です。文章をよく読みましょう。そして、契約が終わってから説明してどうする！と突っ込んでおきましょう。説明は、契約前に聞かないと意味がありませんよ・・・。
選択肢３番 正しい記述です。媒介とは、仲介のことです。難しく考える必要はありません。媒介契約には３種類の媒介契約がありますが、自己発見取引（依頼主が自分で契約相手を探してくること。）が禁止されるのは、専属専任媒介契約の場合のみです。一般媒介契約、専任媒介契約では、自己発見取引は認められています。
選択肢４番 誤りの記述です。賃借の媒介・代理の場合は、貸主・借主、双方からあわせて借賃の１か月分まで＋消費税までが受領できる宅建業者の報酬限度額となります。
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第１０回 宅建業とは？
解答 ２
不動産の売買契約上の留意点に関する問題です。この問題は、ＦＰ試験対策的には、消去法で正解したい問題ですね。正解肢（正しい記述）のお話を知っていることよりも、誤りの記述の誤っている点を指摘できることのほうが大切です。正解肢（正しい記述）である選択肢２番については、口語に翻訳してみましょう。「売主の責めに帰す事由で・・・」というのは、売主のせいで取引できなくなった場合ということ。売主は、取引ができなくなったことを自覚しているわけですから、催告（＝契約を実行するように請求すること）なんてしたら、ケンカになりかねない・・・。このように考えると、催告することなく解除できるという記述は、正しい記述であることがわかりますよね。最初にお話したように、この問題は、その他の記述の誤りを指摘できることのほうが、大切。正解できた方も、その他の記述の解説には目を通しておくようにしてくださいね。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。手付金の放棄、倍返しによる契約の解除は、契約の相手方が履行に着手するまで！が期限でしたよね。代金の一部を払っているということは、すでに契約の相手方が履行に着手しているわけですから、手付金の倍返しによる契約の解除をおこなうことはできません。
選択肢２番 正しい記述です。
選択肢３番 誤りの記述です。瑕疵担保責任は、善意の買主が対象です。ここでいう善意とは、知らなかったという意味。瑕疵があることを知っていて購入した人は、瑕疵担保責任のお話からは、除外されるのです。したがって、「かかわらず」としているこの記述は、誤りの記述となります。ちなみに、あらかじめ知っていた人のことを悪意者といいますよ。実際のＦＰ試験問題でも、善意・悪意と表現されることがありますから、意味を覚えておくようにしましょう。
選択肢４番 誤りの記述です。瑕疵担保責任は、強行規定ではなく、任意規定です。つまり、特約によって変更することができます。宅建業法では、瑕疵担保責任について、引渡しの日から２年以上の期間を定めた特約は有効とされています。このお話も、ＦＰ試験対策として覚えておくようにしましょう。
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第８回 不動産取引のルール 手付金とは？
第９回 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？
解答 ４
借地借家法に関する問題です。うん？正解肢（正しい記述）って、日本語としての表現、これで、あっていますかね？なんか変・・・。定期借家契約においては、１年未満の契約も認められますから、１年未満の契約をした場合は、その期間が契約期間とされますよ。つまり、期間の定めのない契約とみなされることはありません。したがって、選択肢４番が正解肢（正しい記述）となります。ＦＰ試験対策としては、選択肢２番、３番（いずれも誤りの記述）のお話ぐらいは、おさえておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。借地借家法では、建物の賃貸借についてはすべてが対象となっています。つまり、事業用でも適用されるということです。
選択肢２番 誤りの記述です。普通借家権に基づく契約期間は、１年以上とされており、１年未満の期間を設定した場合は、期間の定めのないものとされます。契約期間の上限は？というと・・・・借地借家法では、制限はありません。
選択肢３番 誤りの記述です。「定期」借家契約ですから、契約の更新はありません。この選択肢は、文章の頭とおしりを確認したら、ばっさり切り捨ててあげましょう。
選択肢４番 正しい記述です。
解答 ２
都市計画法における開発行為および開発許可に関する問題です。建築物の建築・特定工作物の建設を目的としておこなう土地の区画形質の変更をおこなおうとするものは原則として都道府県知事の許可が必要となります。これが、開発許可制度。要は、でたらめな開発を防ぎたいという主旨のものですね。
一方、建築確認というのは、これは文中にあるように建築基準法による定め。建築される建物が法に沿ったものかどうかを確認する作業です。法の趣旨が違いますよね。ですから、開発許可を受けたからといって、建築確認が不要ということにはならないのです。もう少し正確にいうと、建物の新築、１０㎡を超える増改築・移転、大規模な修繕・模様替え、１００㎡を超える用途変更を行う場合、建築主は着工前に建築確認を受けなければならないとされています。
ですから、規模にかかわらずという部分も間違っているということですね。
したがって、正解肢（誤りの記述）は、選択肢２番となります。ＦＰ試験対策としては、選択肢３番、４番（いずれも正しい記述）をチェックしておいた方が良いです。選択肢３番の市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき地域のこと、つまり、農業等に使用してほしい地域ということですから、農業従事者等が、そこに定住してくれるのは大歓迎なのです。ゆえに、農業等を営む者の居住用建築物の開発許可は不要となるのです。
選択肢４番の市街化区域は、すでに市街地を形成している地域およびおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域、つまり、街として発展してほしい地域ですから、こちらは、極端に巨大な建物とかでなければ、むしろ開発してほしい地域。だから、一定規模未満の開発（小規模開発）であれば、許可不要となるのです。
市街化区域・市街化調整区域については、この定義も含め、よく質問されますから、頭にしっかり入れておくようにしましょう。
解答 ４
建築基準法に関する問題です。正解肢（誤りの記述）である選択肢４番のお話は、ともかくとして、選択肢１番～３番（いずれも正しい記述）については、ＦＰ試験対策としておさえておくようにしてくださいね。どのお話も非常に大切なお話ですよ。
正解肢（誤りの記述）である選択肢４番については、知らなくても仕方なし。隣地斜線制限というのは、隣地境界線を基準として計った建物の高さの制限についての規制なのですが、この規制は、第一種および第二種低層住居専用地域には適用されません。甘くなっているのではありませんよ。低層住居専用地域では、絶対高さ制限というもっと厳しい規制が適用されるので、隣地斜線制限の適用はないのです。
斜線制限については、正直、話が難しくなるので、無理に学習しなくても良いです。とりあえず、選択肢１番～３番（いずれも正しい記述）のお話を頭に入れることを優先させていきましょうね。
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第１５回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック
第１８回 建ぺい率の緩和規定とは？
第１９回 容積率の留意点
解答 １
区分所有法に関する問題です。難しく表現することに全力を尽くした感のある問題ですが、本来は、居住用スペースにしようと思っていた部屋を空いていたので、みんなで話し合って、集会場として使うことにしました・・・これ、どこがダメなのですか？問題ないですよね。このお話を難しく書いたのが、選択肢１番のお話。つまり、これが正解肢（正しい記述）となります。文章をそのまま読むと余計にわからなくなりますからね。区分所有者 → マンションの住民、所有者というようにわかる言葉に読み替えて考えていくようにしましょう。
解説
選択肢１番 正しい記述です。
選択肢２番 誤りの記述です。管理者とは、マンションの管理をする為に規約、集会の決議により選任された者をいい、管理者には、区分所有者以外のものでもなることできるとされています。
選択肢３番 誤りの記述です。議決権は、専有部分の面積によって与えられるものですから、１つの部屋を何人で所有しても、議決権の数は、変わりません。つまり、この場合の議決権は、１つ。よって、共有者それぞれが議決権行使することはできません。
選択肢４番 誤りの記述です。建物の建て替え決議については、規約で別段の定めをすることはできません。
解答 ３
固定資産税および都市計画税に関する問題です。選択肢１番（正しい記述）は、通常は、固定資産課税台帳（まとめていうとこうなる）に所有者として登録されている者というように表記されますから、これは知らなくても仕方なしですが、選択肢２番、４番（いずれも正しい記述）については、比較的よく質問されるお話ですから、覚えておくようにしてくださいね。
正解肢（誤りの記述）である選択肢３番については、これは名前から街づくり用の税金？と推測できますよね。その通りですよ。都市計画税は、街づくり用ですから、街にする地区、すなわち、都市計画区域内の市街化区域に所在する土地建物に対して課税することになっているのです。
ＦＰ試験対策としては、ここで取り上げられている点の他には、固定資産税・都市計画税ともに、市町村（および特別区）が課税する税金であることも、おさえておくようにしましょう。
解答 １
居住用住宅を譲渡した場合の軽減税率の特例および、３０００万円の特別控除に関する問題です。正解肢（正しい記述）は、ひねりもないですし、これは、正解したい問題ですね。
軽減税率の特例では、譲渡所得のうち、６０００万円以下の部分には、１４．２１％（所得税１０％・復興特別所得税・住民税４％）、６０００万円超の部分には、２０．３１５％（所得税１５％・復興特別所得税・住民税５％）の税率が適用されることになりますから、選択肢１番は、正しい記述となります。ちなみに、復興特別所得税は、所得税率に２．１％を乗じるだけで算出できますから、以前の税率を覚えてしまっていたとしても、数字を覚えなおす必要はありませんよ。１０×１．０２１＋４、１５×１．０２１＋５の計算で復興特別所得税込みの税率を一度、算出してみてくださいね。その他の解説については、以下のとおりです。選択肢２番、４番のお話（いずれも誤りの記述）は、ＦＰ試験でよく質問されるお話となっていますから、間違えてしまった方は、必ず解説を確認しておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 正しい記述です。
選択肢２番 誤りの記述です。３０００万円の特別控除には、所有期間についての要件はありません。
選択肢３番 誤りの記述です。夫婦の共有である場合は、要件を満たしていれば、それぞれが３０００万円までの特別控除を受けることができます。
選択肢４番 誤りの記述です。３０００万円の特別控除と軽減税率の特例は、要件を満たしていれば重複して適用を受けることができます。３０００万円の特別控除と買い換え・交換の特例とは選択適用となります。
解答 ３
不動産の投資判断等に関する問題です。この手のお話は、ときどき、質問はされてはいるお話ですが、本格的に学習しようとすると難しいですから、間違えてしまっても仕方なしです。正解肢（誤りの記述）である選択肢３番は、ＮＰＶ法の説明となっています。
ＮＰＶ法とは、投資対象が将来生み出すキャッシュフロー（家賃収入、売却収入等）を一定の割引率で現在価値に割戻したうえで、この合計から投資金額を差し引いてプラスの値であれば、投資をおこなおうとするものです。
ＩＲＲ法とは、現在価値の合計額＝投資額となるような割引率を求めていく方法のことをいい、算出された内部収益率が投資家の期待収益率より高ければ投資価値があると判断されます。
ま、時間がない方は、ここはすっ飛ばして学習してしまっても構いませんが、選択肢４番のような当たり前の話（家賃収入＞支払利息の状態なら儲かるということが書いてあります）の取捨はできるようにしておきましょうね。
  
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