不動産
解答 ４
不動産の登記に関する問題です。選択肢３番（正しい記述）は少し細かいお話ですが、そのほかの記述内容は、正解肢（誤りの記述）も含めて、ＦＰ試験対策としてきっちりおさえておきたいお話ですね。
正解肢（誤りの記述）については、言われてみれば当然のお話ですよ。土地を買いたいな～と思ったとしますよね。でも、建物ならいざしらず、土地には、持ち主の名前とか書いてないですよね。これでは土地を購入できません。だから、登記記録は、法務局で誰でも閲覧できるようになっているのです。見ることができるのですから、当然、交付を受けることもできますよ。よって、選択肢４番は、誤りの記述（正解肢）となるのです。
正解肢だけでなく、選択肢１番、２番のお話（いずれも正しい記述）もＦＰ試験では、非常によく質問されるお話。これから、ＦＰ試験を受験される方は、こちらの選択肢にも、しっかり目を通しておくようにしましょう。
☆ 学習参考ページ ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第４回 不動産登記記録の閲覧
解答 １
民法の売買契約上の留意点に関する問題です。解約手付のお話（選択肢１番）、危険負担のお話（選択肢３番）、瑕疵担保責任のお話（選択肢４番）、この３つのお話は、ＦＰ試験で非常によく登場するお話ですから、どれも内容をきっちり理解しておくようにしてくださいね。正解肢（正しい記述）である選択肢１番については、通常、「契約の相手方が履行に着手するまでは」と表記するところを、「買主」と表記するなどして、少しわかりにくい文章で質問してきていますが、こういうのは、落ち着いてわかりやすい文章に訂正してから、解答するのが吉。ＦＰ試験では、よくある手ですから、こういうパターンにも事前に慣れておくようにしましょうね。
解説
選択肢１番 正しい記述です。買主が・・・、買主が・・・、と文章が買主羅列で始まっているので、自分中心？と錯覚してしまうところですが、文章をよく読むと、契約を解除したいといっているのは、売主ですよね。この文章を普通の日本語に直すと、買主が解約手付を交付した場合、「売主は」、買主が契約の履行に着手するまでは、手付の倍額を買主に償還・・・・・となりますよ。ですから、この記述は正しい記述となるのです。
選択肢２番 誤りの記述です。法律用語で書いてあるのでわかりにくいかもしれませんが、要は、売主のせいで、建物の売買ができなくなったということを言っているのですよ。売主のせいで契約が台無しになったのですから、買主は、損害賠償を請求することも、契約の解除を請求することもできます。法律用語を真に受けないで、普段使う言葉に直すなどして、意味を理解する学習を心掛けておきましょう。
選択肢３番 誤りの記述です。ここでお話しているのは、民法のお話。現実はどうか？というお話ではありませんからね。危険負担のお話は、現実照らし合わせるとそんな馬鹿なと思うようなお話になっているのですが、民法では、契約締結後、引渡し前に売主の責めに帰すことができない事由で建物が滅失した場合、買主は代金を支払わなければならないことになっています。減額なんてできませんよ。だって、「契約締結後」ということは、すでに、この家は、あなたのものじゃん！と言われても仕方がないでしょ？つまり、既に、あなたのものなのだから、あなたのものとなった後に何があろうと約束通りお金を払うのが、当たり前という理屈なのです。ただ、理屈はどうあれ、現実的には、通常、特約をつけて危険負担は、売主負担としています。民法の原則どおりでは、買ってくれる人がいなくなってしまいますからね・・・。
選択肢４番 誤りの記述です。これは、素直に間違ってる記述ですね。民法では、売買の対象物に隠れたる瑕疵があった場合、売主は善意の買主に対して瑕疵発見から１年間は責を負うとされていますから、３年以内としているこの記述は誤りの記述となります。民法では、引渡し日ではなく、瑕疵発見を基準として１年と言っている点がよく質問されますから、この点を意識して頭にいれておくようにしましょう。
☆ 学習参考ページ ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第８回 不動産取引のルール 手付金とは？
第９回 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？
解答 １
借地借家法に関する問題です。少し細かいお話も混ざっていますが、選択肢３番、４番のお話（いずれも正しい記述）は、ＦＰ試験において、よく質問されるお話ですから、最低でも、これらのお話は、頭に入れておくようにしてくださいね。選択肢４番については、公正証書による「等」の「等」が重要学習ポイントになりますよ。公正証書に限定しているわけではありませんから、ここは確実におさえておくようにしましょう。
正解肢（誤りの記述）については、建物が存在しなくても・・・という部分が誤りです。普通借地権においては、建物が存在しており、借地権者が更新を請求したときや建物が存在しており、借地権者が土地を継続使用しているときには、地主が正当事由に基づいて遅滞なく異議を申し立てないと、契約が更新されることになっています。借り手と貸し手では、どうしても借り手の方が立場が弱くなるので、住んでいる家を無理やり取り上げられてしまうというようなことがないように、普通借地権では、借り手の保護を強くしているのです。で、このお話、裏返すと、住んでいる家を取り上げられないなら・・・ということになりますよね。よって、建物が存在しない場合では、契約は更新されないということになるのです。ＦＰ試験対策としての学習の重要度としては、選択肢３番や４番のほうが高いですが、このお話も、知らなくても良いとまでは、いえないお話。これから、ＦＰ試験を受験される方は、できれば、この機に覚えておくようにしてくださいね。
☆ 学習参考ページ ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第１４回 定期借地権とは？
解答 ２
都市計画法に関する問題です。これは、正解したい問題ですね。市街化区域、市街調整区域、用途地域。これらの言葉の意味ぐらいは、ＦＰ試験対策として、最低限、必ず、絶対におさえておきたいお話ですからね。この問題の正解肢（誤りの記述）は、この３つの用語の意味さえ知っていれば、選ぶことができるのですよ。
市街化区域は、すでに市街地を形成している地域およびおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
市街調整区域は、市街化を抑制すべき区域
用途地域は、住居向きの地域・商業向きの地域・工業向きの地域というように、その土地の使い道を規制するもの
でしたよね。市街調整区域は、市街化を抑制すべき区域なのですから、原則論でいうと、土地の使い道も何も、田んぼや畑のままにしとけ！ってことでしょ？ですから、市街調整区域では、原則として用途地域が定められることはないのです。したがって、正解肢（誤りの記述）は、選択肢２番となります。ちなみに、市街化区域では必ず用途地域が定められることになっていますよ。これも、街にする地域に土地の使い道規制をつけるのは当然！と考えれば、すぐに頭に入りますよね。単に覚えるのではなくて、意味を考えながら頭に入れていく学習を日頃から心掛けておくようにしましょう。
解答 ３
建築基準法に関する問題です。この問題の選択肢に取り上げられているお話は、どれもＦＰ試験対策として、非常に重要なお話。完璧な正解を目指したい問題ですね。わからない記述がひとつでもあった方は、よく復習しておくようにしてくださいね。正解肢（正しい記述）については、建築基準法上の道路とは、原則として幅員４ｍ以上の道路で法によって認められたものをいう点もあわせて覚えておくようにしましょう。
解説
選択肢１番 誤りの記述です。敷地が２以上の用途地域にまたがる場合の建ぺい率・容積率については、それぞれの地域の面積により加重平均することにより求められる建ぺい率・容積率が敷地全体に適用されることになります。
選択肢２番 誤りの記述です。防火地域と準防火地域にまたがる地域では、原則として規制の厳しい方の規制が適用されることになります。
選択肢３番 正しい記述です。
選択肢４番 誤りの記述です。セットバック部分は、将来建物が建てられなくなる場所なわけですから、建ぺい率や容積率の計算には含めずに計算することになります。
☆ 学習参考ページ ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第１５回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック
第１７回 建ぺい率の留意点
解答 ３
住宅を建築する場合の延床面積の限度を求める問題です。正解するだけなら、面積×指定容積率の計算をおこなうだけですから、簡単ですよね。１５ｍ×１０ｍ＝１５０㎡、１５０㎡×２００％＝３００㎡。よって、正解肢（正しい記述）は、選択肢３番となります。
しかし！
正解できたから良しとはなりませんよ。容積率を計算する際は、前面道路幅員の制限を考慮したうえで、計算しないといけませんでしたよね。この敷地は、住居系の地域にあるので、前面道路幅員に乗じる数値は、４／１０。
前面道路幅員６ｍ×４／１０ ＝２４０％ ＞ 指定容積率２００％
よって、指定容積率２００％で延床面積の限度を計算する
と、したうえで解答するのが、本当の正解。こんなのどちらを使って計算するかは、試験ごとにアトランダムですからね。必ず正しい解法を乗じ用いるくせをつけておく必要があります。正解できたとしても、この計算をおこなわなかった方は、復習しなおしておくようにしてくださいね。
参考までに、注釈に書いてある文章の意味は、住居系の区域に乗じる数値は４／１０、住居系以外の区域に乗じる数値は６／１０で良いですよ。という意味。特定行政庁が指定する区域では、これが変更されることがあるので、この注釈がついているのです。ＦＰ試験対策的には、重要事項というわけではありませんから、この注釈はあまり気にしないでくださいね。
☆ 学習参考ページ ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第１９回 容積率の留意点
解答 ２
建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）に関する問題です。これは、正解必須問題ですよ。この問題の選択肢の中で、特に、選択肢２番（正解肢 誤りの記述）と、選択肢３番（正しい記述）のお話は、過去に、何度も何度も何度も何度も・・・質問されているお話です。絶対におさえておくようにしてくださいね。
正解肢（誤りの記述）である選択肢２番については、「分離処分することができない」と文章を直すと正しい記述となります。敷地利用権というのは、その名のとおり、マンション等の敷地を利用する権利のことで、敷地利用権と専有部分（＝マンションの部屋等のこと）を分離処分することは、規約で別段の定めがない限り、原則として禁止されているのです。
選択肢２番、３番以外のお話も、ＦＰ試験でよく登場するお話しとなっていますから、これからＦＰ試験を受験される方は、よく復習しておくようにしましょう。
解答 ４
不動産にかかる固定資産税および都市計画税に関する問題です。選択肢１番（正しい記述）のお話は、住宅用の「土地」に対する特例、選択肢２番（正しい記述）は、住宅、つまり、「建物」に対する特例ですよ。まず、ここをはっきりさせてから、数値を覚えていくようにしてくださいね。アバウトに学習していくと、どっちがどっち？？？となってしまいますよ～。
正解肢（誤りの記述）である選択肢４番については、これも過去に何度も質問されているお話。都市計画税の税率は、０．３％を限度に市町村が条例で定めることになっていますから、０．３％を超えて良いとしている選択肢４番は誤りの記述となります。
最初にご紹介した特例のお話よりも、こちらのお話のほうが覚えやすいと思いますから、まずは、このお話から頭にいれていくようにしましょう。
解答 １
個人が居住用不動産を譲渡した場合の特例に関する問題です。この問題のメインとして取り上げられている３０００万円の特別控除のお話は、ＦＰ試験対策として非常に重要なお話ですから、これから、ＦＰ試験を受験されている方は、ここで取り上げられているお話以外の部分もしっかり学習しておくようにしてくださいね。
正解肢（誤りの記述）である選択肢１番については、これは、ＦＰ試験においては、定番中の定番の質問。絶対に正解してくださいね。３０００万円の特別控除には、所有期間や居住期間などの期間に関する適用要件はありません！言い換えると、３０００万円の特別控除以外の特例には、所有期間や居住期間などの期間に関する適用要件があるということでもありますよ。このお話は、３０００万円の特別控除と他の特例の最も代表的な相違点ですから、絶対におさえておくようにしましょう。
解答 １
土地の有効活用に関する問題です。この問題では、事業受託方式と等価交換方式に限定して質問していますが、ＦＰ試験対策としては、土地信託方式や定期借地権方式といった他の有効活用のお話にも目を通しておくようにしてくださいね。学習する際は、この問題で質問しているように、各有効活用方式では、誰のものになるのか？といった点や資金の負担はどうなるのか？といった点に着目して学習しておくとよいです。
事業受託方式は、ディベロッパー（不動産開発業者）に事業パートナーになってもらって、建物を建築していく方式ですから、建物の所有者は、土地の所有者、つまり、この問題では、Ａさんですし、資金を負担するのもやっぱり、Ａさんです。
一方、等価交換方式の場合は、Ａさんの持っている土地とディベロッパーの建築した建物を等しい価値になるように交換する方式となりますから、建物の所有者は、Ａさんとディベロッパー、土地の所有者もＡさんとディベロッパー、建築資金の負担は、交換するだけなので、なしということになりますよ。
以上をまとめると、ア）には、Ａさんとディベロッパー、イ）には、Ａさん、ウ）には、不要がはいることになりますから、正解肢（正しい記述）は、選択肢１番となります。
そのほかの有効活用方式についても、同様の点に着目して、相違点をあぶりだすような認識をもって学習しておくようにしましょう。
  
|
本ページには、FP技能士受験生が良い結果を得られるように、無料FP技能士ポイント講座をはじめとする様々な無料コンテンツが含まれています。受験生の方が、これらの無料コンテンツを利用してFP技能士試験の学習をしていただくことは、もちろんかまいませんが、無断転載、無断複製等については、かたくお断りいたします。
Copyright（ｃ）２００７年－２０１７年 １級ファイナンシャルプランニング技能士 星野直輝 All Rights
Reserved
|
| 
