ＦＰ２級　学科試験問題

模範解答・ポイント解説

不動産　２０１３年１月分（平成２５年１月分）

不動産

解答　４


不動産の登記や調査に関する問題です。難しい問題かな？と思いきや、ＦＰ２級試験の定番のお話が正解肢（誤りの記述）。これは、正解したい問題ですね。登記記録には、公信力はありませんよ。だから、登記内容が、真実と異なっていても、法的な保護は受けられないのです。したがって、正解肢（誤りの記述）は、選択肢４番となります。２級ＦＰ技能士無料ポイント講座にも掲載されているお話ですから、間違えてしまった方は、よく復習しておくようにしてくださいね。



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　　第３回　不動産登記に関する２級FP技能士試験の出題ポイント！






解答　３


不動産の売買契約上の留意点に関する問題です。このテーマのお話は、ＦＰ試験で非常によく出題されるお話なのですが、ずっと連続して出題しているせいか、今回はひねってきましたね。


民法の原則では、契約締結後、引渡し前に売主の責めに帰すことができない事由で建物が滅失した場合、買主は代金を支払わなければならないことになっています。


これを危険負担といい、ＦＰ２級試験でもよく質問されるのですが、文章をよく見ると、「民法の原則では」って書いてあるでしょ？じゃあ、実際はどうかというと、一般的には契約に特約を付加して危険負担は売主負担としているのです。つまり、特約ＯＫ！民法の原則どおりでは、誰も買ってくれなくなってしまいますからねぇ・・・。


というわけで、正解肢（誤りの記述）は、選択肢３番となります。他の選択肢のお話（いずれも正しい記述）も、どれも、非常によく質問されるお話です。間違えてしまった方は、よく復習しておくようにしましょうね。



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　　第８回　不動産取引のルール　手付金とは？

　　第９回　瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？






解答　２


借地借家法に関する問題です。選択肢３、４（いずれも誤りの記述）については、ＦＰ試験において、よく質問されるお話ですから、サクッと切り捨てていただきたいところですが、選択肢１、２は、少し難しいお話だったかもしれませんね。


正解肢（正しい記述）である選択肢２番については、「建物のある場合に限り」という表現が気になった方も多いと思いますが、地主のわがままで住む場所がなくなるってものすごく困るでしょ？だから、普通借地権では、こうした自体を防ぐために、一定の場合に契約が自動更新されるようになっているのです。これを言い換えると、住む場所がなくならない（＝建物がない）のなら保護する必要もない？と考えることができますよね？ですから、この記述は正しい記述となるのです。


その他の選択肢の解説は以下のとおりです。ＦＰ２級試験対策としては、最初にお話したように、選択肢３、４で求められている知識の方が重要ですから、まず、こちらの知識から頭に入れていくようにしてくださいね。


解説


選択肢１番　誤りの記述です。借地契約の変更は、たとえ、当事者間の合意があったとしても旧法から新法への変更は不可となっています


選択肢２番　正しい記述です。上記解説を参照してください。


選択肢３番　誤りの記述です。契約期間が長い分には構いませんよ。２級ＦＰ技能士無料ポイント講座では、期間の数字に、「以上」をつけて表記していますから、間違えてしまった方は、よく見直しておくようにしてくださいね。


選択肢４番　誤りの記述です。書面でＯＫなのは、一般定期借地権です。事業用定期借地権では、必ず公正証書で契約書を作成する必要があります。



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　　第１２回　借地借家法のポイントは？

　　第１３回　借地借家契約における特約をひとまとめに理解する！

　　第１４回　定期借地権とは？






解答　３


借地借家法の建物の賃貸借に関する問題です。この問題の正解肢（誤りの記述）である選択肢３番は、基本中の基本のお話ですよ。絶対に間違えてはいけません。借地でも、借家でも、「定期」と頭についたら、契約の更新はありませんからね！このお話は、絶対に、絶対に覚えておくようにしてくださいね。


そのほかに、ＦＰ２級試験対策としては、選択肢２番（正しい記述）のお話も、よく質問されるのでおさえておきたいところ。これは、普通借家権と定期借家権の場合を対比して、２つセットで覚えておくようにしてください。


普通借家権では、問題文にあるとおり、１年未満の借家契約は、期間の定めのないものとされますが、


定期借家権では、契約期間は自由、１年未満でもＯＫ


ということになっていますからね。次の試験でどちらのお話が登場するかわかりませんから、両方のお話をしっかり頭にいれておくようにしてくださいね。






解答　３


建築基準法に関する問題です。これはね・・・無理ですわ。ＦＰ２級試験で、用途規制について、ここまで、細かく質問されるのは、珍しいですからね。間違えてしまっても仕方なしです。ささっと解説に目を通したら、次へいきましょう。


解説


選択肢１番　正しい記述です。日影規制（ひかげきせい、にちえいきせい）とは、読んで字のごとく、建物が作る日影に関する規制です。一日中、真っ暗な家って嫌でしょ？だから、建物が作る日影についての規制が設けられているのです。しかし・・・ですね、商店や工場って、昼間でも、普通に電気つけて営業してるでしょ？真っ暗な家は嫌ですが、真っ暗な工場は、電気付ければよいだけ。だから、商業、工業をおこなうことを主目的としている用途地域＝商業地域、工業地域、工業専用地域では、日影規制は適用されないのです。


選択肢２番　正しい記述です。北側斜線制限とは、北側隣地にある建物の日照等を確保するための制限です。４つの住居専用地域（第１種、２種低層住居専用地域、第１種、２種中高層住居専用地域）では、日照悪化を防ぐためこうした規制も設けられているのです。具体的な内容については、あまり質問されませんから、余裕のある方だけ覚えておくようにしてくださいね。


☆　北側斜線制限


第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域では、真北方向の敷地境界線上５メートルの高さから１：１．２５メートルの角度で伸ばした斜線の内側に建築物を納めなければならない。


第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域では、真北の敷地境界線上１０メートルの高さから１：１．２５メートルの角度で伸ばした斜線の内側に建築物を納めなければならない。





選択肢３番　誤りの記述です。これは、絶対高さ制限と呼ばれる規制のお話ですが、数字が誤っています。正しくは、第一種、第二種低層住居専用地域内では、建築物の高さは１０ｍまたは１２ｍのうち、都市計画で定めた高さが上限となり、原則として、これを超える高さの建築物を建てることはできません。となります。


選択肢４番　正しい記述です。道路斜線制限とは、建物が接する道路の反対側に境界線から、一定の勾配にしたがって、斜線を引き、建物をこの斜線の範囲内におさえめなければならないとする規制です。勾配の割合は、地域によって１：１．２５または、１：１．５となり、この規制は、すべての用途地域内の建築物について適用されます。






解答　１


区分所有法に関する問題です。少し難しい問題になっていますが、とりあえず、４／５は、建て替え決議のみ！ということは、必ず覚えておきましょうね。非常に、よく質問されますよ。その他の選択肢の解説については、以下の通りです。


解説


選択肢１番　正しい記述です。はぁ〜、ホント、簡単な話をよくもここまで難しく表現できるものですねぇ・・・。構造上の独立性と利用上の独立性なんたからんたら・・・というのは、たとえば、集会室のこと。集会室みたいな部屋は、個人のものであっても不思議ではないでしょ？一方、階段のようなものは、みんなのものであるのが当然。だから、共用部分は、法定共用部分（階段等＝必然的にみんなのもの）と規約共用部分（集会室等＝規約で定めたみんなのもの）に区分されるのです。問題文の文章をそのまま読むと難しく感じると思いますから、集会室の話なんだとイメージを持って文章を読んでいくようにしてくださいね。


選択肢２番　誤りの記述です。共有部分の持ち分は、原則として、専有部分の床面積の割合により定められます。


選択肢３番　誤りの記述です。建物の建て替え決議は、先に記したように区分所有者及び議決権の４／５の賛成が必要となります。


選択肢４番　誤りの記述です。先に記したように４／５は、建て替え決議。規約の変更については、区分所有者及び議決権の３／４以上の賛成が必要となります。






解答　３


不動産の取得にかかる税金に関する問題です。このテーマで消費税が登場するとは珍しいですね。建物の譲渡は、消費税の課税取引ですよ。非課税なのは、土地の譲渡や住宅の貸付の場合です。タックスプランニングの項目でよく質問されるお話ですから、できれば覚えておくようにしましょうね。


あと、少しややこしいのが、選択肢４番（正しい記述）。３倍じゃなかった？と思われた方もいらっしゃったかもしれませんが、それは、印紙を貼っていない場合の罰則。貼ってあるけど、消印がされていない場合は、印紙の額面に相当する金額の過怠税が徴収されることになるのです。間違えないように注意して学習しておいてくださいね。






解答　３

個人が居住用財産を譲渡した場合の譲渡所得の特例に関する問題です。３番！と自信をもって解答できないといけない問題ですね。このあたりの学習をする際には、まず、一番最初に、どの特例と、どの特例が一緒に使えるのか？という点をおさえていかなければなりません。細かい話は、これをおさえてから！


３０００万円の特別控除と軽減税率の特例は、要件を満たしていれば、一緒に使える！


買い換え特例は、３０００万円の特別控除と軽減税率の特例と、一緒に使えない！


このお話は、いの一番におさえておくようにしてくださいね。ＦＰ２級試験対策としては、当然、これだけでは足りませんよ。選択肢１番（正しい記述）にある３０００万円の特別控除は、所有期間にかかわらず・・・というお話は、他の特例では、所有期間の要件があるので、対比されてよく登場するお話になっています。適用要件を覚えていく際には、こういう特徴的な部分は必ずおさえていくようにしましょう。






解答　３


土地の有効活用に関する問題です。定期借地権方式とは、その名の通り、土地に定期借地権を設定して土地を貸す事業方式のことをいいます。土地を貸すだけで、建物を建築したりするわけではありませんから、建築資金等の負担がないのは当たり前ですね。で・・・ですね。この問題、有効活用に関する問題とかいいつつ、完全に定期借地権に関する問題。事業用定期借地権では、たとえ一部であっても、居住用の利用は不可というお話、聞いた覚えがありますよね。


したがって、アパート賃貸事業を事業用定期借地権で・・・としている選択肢３番が正解肢（誤りの記述）となります。ほとんどの方が、知っているはずの知識に関する質問なのですが、こういう質問の仕方をされると、混乱しがちです。試験本番では、おかしな誘導にひっかけられないように冷静に考えて解答していくようにしてくださいね。



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　　第１４回　定期借地権とは？






解答　２


国内に上場されている不動産投資信託（Ｊ−ＲＥＩＴ）に関する問題です。う〜ん、なぜ、Ｊ−ＲＥＩＴを不動産分野で出題するのかなぁ？金融商品なのだから、金融分野での出題が適切だと思うのですが・・・しかも、難しいし・・・。まあ、今回の不動産分野は、得点しやすい問題も多かったことですし、１００点防止問題ということで許してあげますか。


正解肢（誤りの記述）である選択肢２番については、配当原資は、物件の賃料収入や物件の売却益となりますから、賃料収入に限定されるとしているこの記述は、誤りの記述となります。


この選択肢の中だと、必ずおさえておきたい記述は、選択肢４番（正しい記述）ぐらい。覚えておいて損はないですが、まずは、そのほかの優先学習項目を頭に入れていくことを優先させましょう。