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FP2級 学科試験問題

模範解答・ポイント解説

不動産 2012年9月分(平成24年9月分)


不動産



問題 47


解答 2


不動産の鑑定評価の手法に関する問題です。不動産の鑑定評価は、原則として、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つの鑑定手法の考え方を供用しておこなうことになっています。FP試験対策としては、とりあえず、この3つの手法がどういうものなのか、知っておく必要があるのですが、この問題ではもう少し踏み込んだ質問になっていますね。ま、毎回出題されるというほどのテーマでもありませんし、細かい点までおさえていないのは、仕方ありませんが、余裕があれば、このあたりまで見ておくようにしましょう。


解説


選択肢1番 誤りの記述です。積算法とは、賃貸不動産の新規賃料を求めるための手法で、基礎価格(=土地・建物の価格)に期待利回りを乗じ、これに必要緒経費等を加算して新規賃料を求めていく手法です。何を言っているのか、わからないと思いますが、簡単に言えば、不動産の購入価額から計算した予定賃料に減価償却費などの諸経費を加算して新規賃料を決定する手法ということですよ。ちなみに、この説明文は、原価法(=不動産の価額を求める手法のひとつ)の説明文です。積算法を覚えるなら、原価法の説明もあわせて覚えておくようにしましょう。


選択肢2番 正しい記述です。投機的取引とは、要は、実態とはかけ離れたギャンブル的要因でおこなわれる取引ということです。これは・・・普通に考えて、参考にしては駄目ですよねぇ・・・。よって、この記述は正しい記述となります。


選択肢3番 誤りの記述です。賃貸の用に供されていない自用不動産でも賃貸された場合を想定してこの手法をもちいることができます。今は、自宅でも、将来は賃貸するかもしれませんし、使えないと考えるほうが不自然ですよね。


選択肢4番 誤りの記述です。この文章をそのまま直訳すると、一旦値段が決まったら、その後、何があっても値段を買えないということですよ。直訳でみると、無茶苦茶な話ですね。価格水準に変動があると認められた場合は、時点修正を加えた上で、価格を導いていくことになります。



問題 47


解答 2


民法や宅地建物取引業法等の規定に基づく、土地の売買契約上の留意点に関する問題です。正解肢は、もちろん、その他の選択肢の記述もおさえておいていただきたい問題ですね。これは、非常によく出題されるテーマですし、2級FP試験らしい問題となっていますから、このぐらいのレベルの問題が解けるようになることを目標にして学習しておくようにしましょう。


解説


選択肢1番 誤りの記述です。買主・放棄、売主・倍返しのお話は、ご存知かと思いますが、買主だろうが、売主だろうが、これで契約の解除ができるのは、契約の相手方が履行に着手するまで!!!ですからね。売買代金の支払いって、思いっきり履行に着手してますやん!ですから、この場合は、倍返しによる契約解除をおこなうことはできません。


選択肢2番 正しい記述です。売主=プロで、買主=素人ということですから、こういう規定がないとやりたい放題でしょ。ですから、このような場合は、売買代金の2割を超える手付けの受領はできないこととされているのです。


選択肢3番 誤りの記述です。これは、危険負担のお話しですね。民法では、不動産の売買契約締結後、引渡しまでの間に、売主のせいとはいえない理由で、建物が滅失した場合、買主は代金を支払わなければならないことになっています。これは、売買契約締結した時点で、所有権が移転している(=すでに買主のもの)と考えることができるからです。ただし、一般的には、危険負担については、特約をつけて売主負担としています。ま、この原則論のままでは売れませんからねぇ・・・。



選択肢4番 誤りの記述です。実測取引と公簿取引って学習しましたよね?公簿取引とは、登記記録記載の面積をもとに売買価格を決定する取引のこと、実測取引とは、実測面積をもとに売買価格を決定する取引のことでした。この文章が正しいとすれば、公簿取引を否定することになりますが・・・・。ですから、この記述は誤りの記述となるのです。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第8回 不動産取引のルール 手付金とは?



問題 47


解答 1


借地借家法の建物の賃貸借に関する問題です。とりあえず、不動産用語にあまり慣れていない方は、賃貸人=アパートの大家さん、賃借人=アパートの住民 というように、自分がわかる言葉に置き換えて考えていくようにしましょうね。勘違いで得点を落とすともったいないですよ。正解肢(正しい記述)については、6ヶ月という言葉だけでなく、正当事由がある・・・の部分もおさえておいていただきたいところ。要点を確実におさえて学習しておくようにしましょう。


解説


選択肢1番 正しい記述です。期間の定めのない普通借地契約では、賃貸人(=大家さん)から解約の申し入れをおこなう場合、正当事由があれば、解約申し入れから6ヵ月後に契約は終了させることができます。


選択肢2番 誤りの記述です。普通借家契約では、1年未満の賃貸借期間を設定した場合は、期間の定めのない契約とされます。1年未満の賃貸借期間が設定できるのは、定期借家契約である場合です。


選択肢3番 誤りの記述です。定期借家契約を締結する場合は、公正証書等の書面で契約書を作成する必要があります。


選択肢4番 誤りの記述です。設置した造作・・・とは、クーラー等を設置した場合・・・という意味。このような造作物を買い取ってもらう権利を造作買取請求権といい、この権利は、特約により排除することができます。ちなみに、建物買取請求権は、排除できませんよ。建物と造作の扱いの違いに注意して覚えておきましょう。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第13回 借地借家契約における特約をひとまとめに理解する!



問題 47


解答 4


都市計画法に関する問題です。都市計画法のみの問題構成ですか・・。少し厳しかったかもしれませんね。市街化区域とは、すでに市街地を形成している地域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のこと、市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき地域のことでしたよね。ここまでは、最低限おさえておきてくださいよ。


で、市街化を抑制すべき地域って、もう少し具体的に考えると、例えば、田んぼや畑ということでしょ?当たり前に考えると、田んぼや畑を営む方々には、このまま、ここに住み続けてもらったほうが、市街化が抑制できると思いませんか?ですから、例外的に、これらの方々の自宅建築は、許可不要となっているのです。というわけで、正解肢(誤りの記述)は、選択肢4番となります。


正解必須とまではいえない問題ではありますが、選択肢1、2(正しい記述)および選択肢4番(誤りの記述)のお話しは、ときどき質問されるお話しですから、できれば、おさえておくようにしてくださいね。



問題 47


解答 3


都市計画区域内および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する問題です。3番!と即答したい問題ですね。この問題で取り上げられているお話しは、すべてFP試験対策として必ずおさえておきたいお話しです。1つでも、あやふやな箇所がある方は、必ずよく復習しておくようにしてくださいね。


正解肢(誤りの記述)については、普通に街をイメージすれば、理解できるお話し。小さな工場ばっかりある地域に住宅が建っている光景は、みたことがあると思いますが、コンビナートに住宅が建っているのは、見たことがないでしょ?工業専用地域というのは、例えるなら、海沿いにあるやたら大きな工場ばかりが建っている地域、そんな地域のことなのです。


というわけで、正解肢(誤りの記述)は、選択肢3番。工業地域に住宅を建築することはできますが、工業専用地域に建築することはできません。共同住宅でも、住宅でも同じことですから、いくらなんでも、コンビナートには住めねぇ〜よ!と当たり前の感覚で覚えておきましょう。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第15回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック


  第19回 容積率の留意点



問題 47


解答 3


土地区画整理法に関する問題です。これまた、出題率低めの法令からの問題ですね。ま、間違えてしまっても仕方なしです。ちょっと田舎へいくと、道がぐにゃぐにゃで行き止まりで・・・迷路?みたいな場所ってありますよね。こういう場所を整理して、使いやすい土地に変えていこうというのが、土地区画整理事業です。


ただ、まっすぐ道路を作って・・・はいいですが、これを実行するためには、とりあえず、そこに元々住んでいた人たちに、少しの間、別の場所に住んでもらわないと実行できないでしょ?


だから、とりあえず、工事が終わるまで、こっちに住んでてね。という土地を用意して移ってもらうのです。これが、仮換地です。


もう、おわかりですよね。もともとの土地(=従前の宅地)は、ただいま工事中。ですから、そのまま、使用することなんてできないのです。


したがって、正解肢(誤りの記述)は、選択肢3番となります。ちなみに、今説明したとおり、仮換地が指定された後、従前の宅地について使用収益することはできなくなりますが、所有権自体は従前の宅地上にあります。取り上げられるわけではなくて、一時的に避難しているだけですからね。おかしな誤解はしないように注意しておきましょう。



問題 47


解答 4


不動産の取得にかかる税金に関する問題です。選択肢1、2(いずれも正しい記述)ぐらいは、おさえておきたいお話しですが、正解肢(誤りの記述)である選択肢4番のお話しは、少し迷うところですよね。ここは、以下のようにまとめて覚えておいてくださいね。


相続により不動産を取得した場合、不動産所得税は非課税となりますが、登録免許税は課税されることになるのです。


なぜ、こんな質問がされたのか、これで丸わかりですよね。片方だけで覚えてしまうと、必ず後日混乱することになりますから、こういう箇所は、セットにして覚えておくようにしてくださいね。



問題 50


解答 1


個人が土地を譲渡した場合における所得税の取り扱いに関する問題です。今度は、異常にやさしい問題ですね。なんぼなんでも、7年はないでしょう。キリが悪すぎですよねぇ。


土地・建物等の譲渡所得の場合は、取得した日から譲渡した日の属する年の1月1日までの所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は、長期譲渡所得とされます。


したがって、正解肢(誤りの記述)は、選択肢1番となります。この問題で取り上げられているお話しは、どれもFP試験対策として、非常に重要なお話しですから、覚えておいていただきたいのですが、選択肢4番(正しい記述)には、少し気をつけてくださいね。


所得税が!30%ですよ。


分離短期譲渡所得に該当した場合、所得税・住民税の合算なら、39%(所得税30%・住民税9%)となります。表面的に数字だけ見ていくような学習は、やめてくださいね。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜所得税〜 


  第7回 譲渡所得とは?



問題 50


解答 3


居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除および軽減税率の特例に関する問題です。これは、正解必須問題ですね。正解肢以外の記述内容(正しい記述)も、FP試験対策として、すべて重要なお話しですよ。居住用財産を譲渡した場合に適用できる特例の中でも、3000万円の特別控除と軽減税率の特例は、特によく出題されますから、概要だけでなく、細かい点までしっかりチェックしておくようにしてくださいね。


正解肢(誤りの記述)である選択肢3番については、軽減税率の特例を適用した場合に、6000万円以下の部分に適用される税率は、所得税10%・住民税4%の計14%が正解。


ちなみに、6000万円超の部分に適用される税率は、所得税15%・住民税5%の計20%ですよ。問題にされていない部分の知識についても、必ず拾っておくようにしましょう。



問題 50


解答 2


土地の有効活用策に関する問題です。FP試験対策としては、正解肢(誤りの記述)よりも、その他の記述(正しい記述)のほうが、重要なお話しになっている問題ですね。正解できた方も、必ずその他の記述内容に目を通しておくようにしてください。


正解肢(誤りの記述)となっている選択肢2番の建設協力金方式とは、これから建築しようとする建物に、入居予定の事業者から建築協力金という名目で保証金を預かり、この保証金を建物の建築費に充てる方式のことをいいます。


この方式では、資金を間接的に事業者に出してもらうだけであって、建築される建築物の所有者は、地主さんですよ。入居予定の事業者からすると、土地ごと買い取るよりは、安上がりになりますし、出店した場所に店舗を出すことができるなどのメリットがあります。


最初にもお話ししましたが、FP試験対策としては、その他の記述のほうが大切です。特に、土地所有者に資金負担があるのかないのか?という部分は、各事業方式ごとに、必ずチェックしておくようにしましょう。




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