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FP2級 学科試験問題

模範解答・ポイント解説

不動産 2012年5月分(平成24年5月分)


不動産



問題 47


解答 3


不動産の登記に関する問題です。誤りの記述となっているお話は、すべて2級FP技能士無料ポイント講座に掲載されているお話ですから、これは、正解必須問題ですね。どのお話しもFP試験において非常によく質問されるお話しですから、間違えてしまった方は、しっかり見直ししておくようにしましょう。


解説


選択肢1 誤りの記述です。登記事項証明書は、法務局で交付されます。


選択肢2 誤りの記述です。抵当権に関する事項は、登記記録の権利部乙区に記載されます。


選択肢3 正しい記述です。


選択肢4 誤りの記述です。家屋番号と住居表示(一般に用いられる住所のこと)は、一致していません。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第2回 不動産の登記の基礎知識


  第4回 不動産登記記録の閲覧



問題 47


解答 4


民法における不動産の売買契約上の留意点に関する問題です。この問題も、FP試験で非常によく質問されるお話しばかり。少しとっつきにくいお話しではありますが、ここは力をいれて学習しておきたいところです。特に、解約手付け、瑕疵担保責任、危険負担のお話しは、しっかり学習しておくようにしましょう。


解説


選択肢1 誤りの記述です。解約手付けに関するお話ですが、これが有効となるのは、相手が履行に着手するまでの間。この問題では、既に買主が履行に着手してしまっているのですから、売主は、倍返しで契約を解除することはできません。契約の相手方が、履行に着手する前であれば、買主は手付金を放棄することによって、売主は、手付金の倍額を返還することによって、契約を解除することができます。


選択肢2 誤りの記述です。原則としては、履行の催告をした後でなければ、契約を解除することはできません。履行の催告とは、簡単に言えば、やるべきことをやってくれ と声をかけてあげてということですよ。法律用語で書くと難しくみえるのが、不思議ですよねぇ・・・。


選択肢3 誤りの記述です。民法の規定では、瑕疵担保責任については、瑕疵発見の日から1年間責を負うとされていますから、引渡しの日から2年経過していても、売主は責任を負うことになります。宅建業法の規定等と混同しないように注意して学習しておくようにしましょう。


選択肢4 正しい記述です。契約を締結した時点で、この建物は、すでに買主のものと考えることができますから、民法の原則では、契約締結後に自然災害等で建物が滅失したとしても、買主は代金を支払わなければならないということになるのです。ただし、一般的には、こうした危険負担は、特約をつけて売主負担としています。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第8回 不動産取引のルール 手付金とは?


  第9回 瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは?



問題 47


解答 1


借地借家法に関する問題です。選択肢4番(誤りの記述)は、2級FP試験としては難しいお話ですが、選択肢2、3は、自信をもって間違っている!と言い切っていただきたいところ。普通借地権や定期借地権の存続期間等は、FP試験対策として必ずおさえておくようにしましょう。


解説


選択肢1 正しい記述です。登記がなされていない権利は、原則としては、第3者に対抗することができませんが、借地に建物を建てる場合は、借地権の登記がなくても建物の登記があれば借地権を第3者に対抗できることになっています。ちなみに、第3者に対抗とは、他人に、ここは私が借りた!と主張するという意味ですよ。法律用語にも慣れておくようにしてくださいね。


選択肢2 誤りの記述です。普通借地権の存続期間は、30年以上ならOK!30年より短い期間となっている場合は、契約期間は30年とされますが、30年より長い分にはかまわないのです。ここは、必ず覚えておくようにしてくださいね。


選択肢3 誤りの記述です。存続期間が50年以上とされている定期借地権は、一般定期借地権!一般定期借地権には、利用目的に制限はありませんから、この記述は誤りの記述となります。


選択肢4 誤りの記述です。これは知らなくても仕方なしです。このような場合は、期間の定めのない建物の賃貸借がされたものとみなされることになります。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第12回 借地借家法のポイントは?


  第14回 定期借地権とは?



問題 47


解答 2


建物の賃貸借に関する問題です。これは、正解必須問題ですね。借地借家法について学習する際に、普通借地権と定期借地権の2つを学習しましたよね。この2つの借地契約の一番大きな違いは、普通借地権では、更新制度があり、契約期間終了後も賃貸人(地主さん)からの更新拒絶は、正当事由が必要となるが、定期借地権では、更新制度自体がなく、契約期間終了で借地契約も終了する という点です。つまり、選択肢2の記述内容が、普通借地権とは別に定期借地権が存在する理由でもあるのです。借家契約でも、普通と定期の基本的な考え方は同じ。似たような物が登場した際には、必ずどこが違うのか?という点をしっかり意識した上で、頭にいれていくようにしましょう。


解説


選択肢1 誤りの記述です。事業用も対象ですよ。事業用定期借地権というものも、学習しているはずですから、これは大丈夫ですよね?


選択肢2 正しい記述です。


選択肢3 誤りの記述です。定期と頭についていますから、この場合は、更新制度のない借家契約ということになります。


選択肢4 誤りの記述です。前3つの選択肢に比べ、この選択肢だけ少しレベルがあがっていますが、このお話しは、FP試験対策としておさえておきたいところ。定期借家契約では、1年未満の契約もOKですよ。1年未満の契約が期間の定めのない契約とされるのは、ふ・つ・う!普通借家契約の場合。単に覚えていくのではなくて、違いを意識した学習を普段から心がけておきましょう。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第14回 定期借地権とは?



問題 47


解答 3


都市計画法に関する問題です。開発許可についての質問が並んでいますが、FP試験対策としては、正解肢(正しい記述)さえ、おさえていればOK?かな?と思いますよ。この問題は、間違えてしまっても仕方なしです。都市計画法の詳細についてまで質問されることは、稀ですから、FP試験対策としては、都市計画法については概要をつかむ感じで学習しておくようにしましょう。


解説


選択肢1 誤りの記述です。土地区画整理事業とは、簡単にいえば、市街地の整理のこと。使いやすい形に土地の形を変えたり、道路を作ったり・・・といった事業をいいます。土地区画整理事業の施行としておこなう行為は、開発許可は不要となっています。


選択肢2 誤りの記述です。都市計画区域内のみならず、準都市計画区域や非線引区域でおこなわれる開発行為も対象となっています。


選択肢3 正しい記述です。市街化区域内でおこなわれる1000u未満または500u未満(地域により異なる)の開発行為は許可不要とされています。


選択肢4 誤りの記述です。市街化調整区域とは、市街化を抑制しようとしている区域のこと。簡単にいえば、田んぼや畑のままにしておこうよ・・・という区域です。これらの区域では、農林漁業用の建築物の建築および農林漁業従業者の住宅などは、開発許可不要とされています。



問題 47


解答 3


敷地に建築することのできる建築物の延べ床面積の限度に関する問題です。久し振りに登場したと思ったら・・・意地悪な問題ですねぇ・・・。セットバックがついてる・・・。セットバック部分は、将来道路になる部分でしたよね。ですから、ここは、道路が拡幅されたものとして考えていくことになります。


つまり、この敷地の計算上の面積は、400u−20u=380u、前面道路の計算上の幅員は4m ということになるのです。


ここまで来たら、あとは、いつもどおり。敷地の前面道路が12m未満であるときは、前面道路に一定割合を掛けたものと指定容積率を見比べて小さい方を適用することになっていますから、この敷地に適用される容積率は、


4m×6/10 = 240% < 400%


より、240%となり、延べ床面積の限度面積は、


380u×240% = 912u


と計算されます。したがって、正解肢は、選択肢3番となります。やや難しい問題ではありますが、2級FP試験らしい問題といえば、らしい問題。計算問題としても出題が予想される学習項目は、できれば多少の意地悪があっても正解できるぐらいの実力をつけておきましょう。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第15回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック


  第19回 容積率の留意点



問題 47


解答 3


建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)に関する問題です。区分所有という言葉を真に受けると何のこっちゃ?ですが、要は、マンション等に関するお話しですよ。覚えにくければ、区分所有物をマンションに置き換えて学習していくようにしましょうね。マンション等では、たくさんの人が同じ場所に暮らすことになるわけですから、一定のルールが必要になります。このルールに関する規定を定めた法律が区分所有法です。


FP試験対策としておさえておきたいのは、まず、正解肢(誤りの記述)である選択肢3番のお話し。集会の決議については、原則としては、区分所有者及び議決権の過半数の賛成が必要とされていますが、マンションの住民にとって特に重大な影響を与える決議については、3/4以上または4/5以上の賛成が必要とされているのです。マンションの建て替えって、ものすごく重大なお話でしょ?ですから、建て替え決議は、4/5以上の賛成が必要とされているのです。この数字はFP試験対策として必ずおさえておくようにしてくださいね。


また、選択肢4番(正しい記述)のお話しも、FP試験によく登場するお話ですから、おさえておきたいところ。敷地利用権とは、そのまま、マンションの敷地を利用する権利のこと。敷地の上にマンションが建っているのですから、マンションの専有部分(=部屋等のこと)と敷地利用権は、基本的にはセット。規約に別段の定めがある場合をのぞき、専有部分(=部屋等のこと)と切り離して処分することはできないのです。言われてみれば、当たり前のお話だと思いますが、法律用語で書くと難しくみえるので、FP試験では気に入られているみたいです。知らなかった方は、この機に頭に入れておくようにしてくださいね。



問題 50


解答 4


固定資産税および都市計画税に関する問題です。このあたりは、毎回出題されるというほどの出題頻度ではありませんから、細かい点までは学習していないというのは、いたし方ないところ。しかし・・・この問題の選択肢2、3、4は、この学習項目の中では、どれもよく質問されるお話しですから、これから、FP試験を受験される方にとっては、この問題はなかなか良い学習教材になると思いますよ。各選択肢の解説は、しっかり読んでおくようにしてくださいね。


解説


選択肢1 正しい記述です。都市計画税は、市町村が課税する税金で、原則として市街化区域内の土地・家屋が課税対象とされます。


選択肢2 正しい記述です。固定資産税評価額の評価替えは3年ごとにおこなわれます。公示価額等の他の公的な不動産価額との大きな違いとなっていますから、この点は、必ずおさえておくようにしましょう。


選択肢3 正しい記述です。固定資産税には、住宅用地のうち、200u以下の部分について、課税標準(固定資産税評価額のこと)を1/6とする特例があります。都市計画税にも同じような特例がありますから、混同しないように整理して覚えておくようにしましょう。


☆ 固定資産税・都市計画税の住宅用地にかかる特例 


区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地(200uまで) 固定資産税評価額×1/6 固定資産税評価額×1/3
一般住宅用地 固定資産税評価額×1/3 固定資産税評価額×2/3



選択肢4 誤りの記述です。都市計画税の税率は、市町村の条例により、0.3%を限度に!定めることができます。この問題のように、数字よりも、限度に!の部分がよく質問されますから、ここを意識して頭にいれておくようにしましょう。



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  第5回 不動産の公的価格




問題 50


解答 4


個人が土地を譲渡した場合の譲渡所得に関する問題です。あれ?特例じゃないぞ・・・まずい・・・となってしまった方も多かったかもしれませんが、特例を使わない通常の譲渡のパターンもやっぱりFP試験対策としておさえておく必要はありますよ。土地を譲渡した場合の譲渡所得では、



所有期間が譲渡した年の属する1月1日を基準として5年超であるか否かにより、分離長期譲渡所得と分離短期譲渡所得に区分され、


分離長期譲渡所得に区分された場合の適用税率は、所得税15%・住民税5%


分離短期譲渡所得に区分された場合の適用税率は、所得税30%・住民税9%


とされていますから、正解肢(誤りの記述)は、選択肢4番ですね。FP試験対策として、もうひとつ押さえておいたほうが良いお話しが、選択肢1番(正しい記述)の概算取得費のお話し。収入の5%を取得費にできるという点は、必ずおさえておくようにしましょう。




問題 50


解答 3


不動産の投資判断手法等に関するお話です。うまいですよねぇ・・・。難しく見せるのが・・・。言葉だけを見てしまうとものすごく難しい問題にみえますが、正解肢(誤りの記述)である選択肢3番のお話しは、要約すると


100万円の収入を得るために、200万円使うことが、有利


って言っているのですよ。そんなわけないでしょ?収入金額より投資額が少なくないと儲けが得られないのは、当たり前です。したがって、正解肢(誤りの記述)は、選択肢3番となります。たしかに、NPV法やIRR法のお話しは、難しいお話ではありますが、たまには、普通に考えれば正解できる問題も出題されるのが、FP試験。わからなくても、あっさりあきらめるのは、やめておきましょうね。



☆ 参考 NPV法とIRR法


NPV法とは、投資対象が将来生み出すキャッシュフロー(家賃収入、売却収入等)を一定の割引率で現在価値に割戻したうえで、この合計から投資金額を差し引いてプラスの値であれば、投資をおこなおうとするものです。


IRR法とは、現在価値の合計額=投資額となるような割引率を求めていく方法です。NPV法では、一定の割引率を与えるとなっていましたが、こちらは、割引率を求めることにより、投資判断をおこなっていこうとしているのです。IRR法では、算出された内部収益率が投資家の期待収益率より高ければ投資価値があると判断されます。




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