ＡＦＰ実技試験　２０１２年５月 過去問　解説・模範解答

解答　２


路線価方式による普通借地権の相続税評価額を計算する問題です。普通借地権の相続税評価額は、自用地評価額×借地権割合で求められますから、まずは、自用地評価額を求めてみましょう。


道路の中にある２５０は、１�uあたりの価格を千円単位で表記しているということでしたよね。奥行き価額補正率は１ということですから、この宅地の自用地評価額は、


２５万円×１×４００�u　＝　１億円


となります。で、これに借地権割合を乗じてあげれば出来上がり。２５０のあとに、Ｄとありますよね。このＤが、この宅地の借地権割合とリンクしていますから、表中のＤの項目から、この宅地の借地権割合は、６０％。よって、普通借地権の相続税評価額は、


１億円　×　６０％　＝　６０００万円


と計算されます。よって、正解肢は選択肢２番となります。普通借地権の評価式なんて、覚えてないよぉ・・・とか思っている方がいらっしゃるかもしれませんが、貸宅地の評価式は、学習した記憶がありますよね？この宅地の貸宅地としての評価額を求めてみると、


１億円　×　（１−６０％）　＝　４０００万円


この４０００万円に先の６０００万円を足すと１億円ですよ・・・・気付きました？普通借地権の相続税評価額のお話しは、貸宅地の評価額の裏返しのお話しなのですよ。ゆえに、普通借地権の評価式をがんばって覚える必要はなし！公式は、なるべく意味を理解することを心がけて覚えていくようにしましょうね。






解答　２８５万円


キャッシュフロー表に関する問題です。ア）に入る数値を計算しろとのことですが、これは、単純に１年複利の計算をおこなえば良いだけ。複利の計算とは、利息に利息がつく計算でしたよね。現在の価額が、２７４万円で変動率が２％ということですから、


１年後は、２７４万円×１．０２　＝　２７９．４８万円


２年後は、２７９．４８万円　×　１．０２　＝　２８５．０６９６万円　万円未満四捨五入　→　２８５万円


これをひとまとめにすると、


２７４万円×（１＋０．０２）＾２　＝　２８５．０６９６万円　万円未満四捨五入　→　２８５万円


※　＾２　＝　２乗という意味です。


となります。２つぐらいなら、順に計算していっても良いのですが、５年後、１０年後となると計算が大変ですよ。普段から、後のほうの計算式で計算するクセをつけておきましょう。


☆　参考　電卓の使い方


乗数の計算は、以下の手順でおこなうと楽におこなうことができます。


１．電卓で１＋０．０２を計算


２．×、＝　と入力。これで（１＋０．０２）の２乗の計算結果が表示されます。


３．＝　をもう１度たたくと、３乗の計算結果が表示されます。以降、＝をたたくたびに、４乗、５乗・・・の計算結果が表示されます。







解答　７２４万円


キャッシュフロー表に関する問題です。今度は、イ）に入る数値の計算ですね。これも、計算の仕方を知っていれば、楽勝ですね。


１年後の金融資産残高は、変動率１％ですから、５７０万円　×　（１＋０．０１）　＝　５７５．７万円


１年後の年間収支が、＋１４８万円ですから、これを５７５．７万円に加えてイ）に入る数値を計算すると


５７５．７万円＋１４８万円　＝　７２３．７万円　万円未満四捨五入　→　７２４万円


となります。いつも、こんなに簡単とは限りませんよ。年間収支の部分の計算をしろといわれることもないわけではありませんから、正解できたことだけに満足せず、キャッシュフロー表中のどの部分でも計算できるように練習しておくようにしましょう。






解答　ア）　７１７万円　イ）　２３９０万円


購入できる物件価格の上限額に関する問題です。知識というより、読解力が問われる問題ですね。掲載されている資料が何を言っているのかが理解できれば、解説不要な問題（＝記載の手順に従って計算するだけです）なのですが、時間がない中で、この手の問題を冷静に解答するのは、厳しいですね。迷路に迷い込むと出て来られないかも・・・。ま、間違えてしまっても仕方がない問題だと思いますが、試験中は、極力冷静さを失わないように心がけて解答するようにしましょうね。


計算過程


ア）　平成２７年世帯年収の１／２相当額　＝　６１０万円×１／２　＝　３０５万円


　　　※　６１０万円＝キャッシュフロー表より抜粋


　　　１０２２万円　−　３０５万円　＝　７１７万円


イ）　７１７万円が物件価格の３割相当（＝頭金２割＋諸費用１割）だといっているのですから、物件価格は、


　　　物件価格　×　３０％　＝　７１７万円


　　　物件価格　＝　７１７万円／３０％　＝　２３９０万円


と計算されます。






解答　１０３７０００円


係数表に関する問題です。係数表については、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座に記載されている係数表の使い方を機械的に覚えておけばＯＫです。この問題では、毎年の返済額＝毎年の元金の取崩し金額を質問していますから、資本回収係数を用いて計算すればＯＫです。


１７００万円　×　０．０６１　＝　１０３７０００円



☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜パーソナルプランニング〜　


　　第３回　係数表の使い方　減債基金係数　資本回収係数　年金終価係数　年金現価係数






解答　９３０８００円


この問題でも、毎年の取り崩し金額を質問していますから、資本回収係数を用いて計算すればＯＫです。


５２０万円　×　０．１７９　＝　９３０８００円



☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜パーソナルプランニング〜　


　　第３回　係数表の使い方　減債基金係数　資本回収係数　年金終価係数　年金現価係数






解答　２６７４８０００円


これは、少し考えないといけませんね。金庫に３６００万円保管ということは、１５年後も３６００万円のままですよね。つまり、この問題では、将来の金額は確定しているわけです。将来の金額から、実質的価値を求める・・・これって、現在価値を求める計算と同じ意味ですよね。ですから、用いる係数は、現価係数となり、


３６００万円×０．７４３　＝　２６７４８０００円


と計算されることになります。



☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜パーソナルプランニング〜　


　　第２回　係数表の使い方 終価係数と現価係数






解答　４


ＥＴＦ（上場投資信託）に関する問題です。少し細かいお話しも混じっていますが、選択１、３ぐらいは、自信をもって正しいと言い切っていただきたいところ。


ＥＴＦは、株式と同様に金融商品取引所で売買される投資信託で、ベンチマークに連動することを目標とするインデックスファンドであり、ベンチマークは日経平均や東証株価指数（TOPIX）などなんらかの指標に設定されている。


ということぐらいは、必ずおさえておくようにしましょうね。正解肢（誤りの記述）である選択肢４番については、一般的に運用管理費用が安いが正解です。ま、これもＦＰ試験対策としては、それなりに重要なお話しですが、今後のＦＰ試験対策としては、税制が投資信託でありながら、株式と同じ扱いになる（ＥＴＦには、普通分配金と特別分配金の話はありません）点をおさえておいた方が良いかも・・・。






解答　ア）　１　イ）　６　ウ）　９


フラット３５に関する問題です。イ）は少し厳しかったかもしれませんが、ア）は絶対におさえておくべき知識。このお話しは、非常によく質問されますから、ＦＰ試験対策として必ずおさえておきましょう。


フラット３５とは、独立行政法人住宅金融支援機構のおこなう最長３５年間の長期固定金利型の住宅ローンです。借り入れ金利は、資金受け取り時（融資実行時点）の金利が適用され、１００万円以上８０００万円以下でかつ　建設費または購入価額の９０％（平成２４年４月１日以後の申し込み分。これ以前は１００％でした。）（１万円単位）の融資を受けることができます。


融資対象となる住宅は、新築住宅の場合は、住宅の建設費（土地の購入費を含む。） または購入価額が１億円以下（消費税を含む。）の物件です。ちなみに、中古住宅の場合も、購入価額１億円以下が条件となっており、住宅が、店舗供用住宅であっても、住宅部分の床面積が全体の１／２以上であればフラット３５を利用することができます。


繰り上げ返済をおこなう場合は、繰り上げ返済を実行する日の１ヶ月前までに申し出が必要となります。繰り上げ返済できる金額は１００万円以上からとされており、繰り上げ返済できる日（ご入金日）は月々の返済日となっています。なお、フラット３５では、繰り上げ返済にかかる手数料は無料となっています。この点もあわせて覚えておくようにしてくださいね。






解答　ア）　５　イ）　２　ウ）　８


マンションの取得資金にかかる税金等に関する問題です。持分と聞いて？？？と固まってしまった方もいらっしったかもしれませんが、ア）、イ）の質問については、贈与は生じないで文章が締めくくられていますから、贈与が生じない形、すなわち、自分の出したお金分だけ、マンションを取得する形にしてしまえばＯＫ。


大介さんの出した資金の割合は、（３００万＋３００万＋１５００万）／３０００万＝　０．７　＝　７／１０


裕子さんの出した資金の割合は、（３００万＋６００万）／３０００万＝　０．３　＝　３／１０


ですから、これをそのまま、大介さん・裕子さんの持分（自分が所有する割合のこと）にしてしまえば、贈与の問題は発生しないことになります。


ウ）については、暦年課税の贈与税の計算をしろということですから、（贈与を受けた額−基礎控除）×税率の計算をおこなえばＯＫ。贈与を受けた額は、３００万円ですから、


３００万円−１１０万円　＝　１９０万円×１０％　＝　１９万円


が贈与税額となります。持分？知らない・・・持分？？？となってしまうと、沈没コースまっさかさま。問題文中にヒントがあることもよくあることですから、問題を解くときは、柔軟な発想と冷静さを常に失わないように心がけましょう。