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FP2級 学科試験問題

模範解答・ポイント解説

不動産 2012年1月分(平成24年1月分)


不動産



問題 47


解答 3


公的な不動産価格に関する問題です。選択肢1,2,4(いずれも正しい記述)は、すべて2級FP技能士無料ポイント講座にて赤文字で表記されているお話し。これは正解したい問題ですね。正解肢(誤りの記述 選択肢3番)である相続税評価額については、公示価額の80%が正解。どの選択肢のお話しもFP試験では、よく質問されるお話しですから、必ずおさえておくようにしましょうね。


☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第5回 不動産の公的価格



問題 47


解答 1


宅地建物取引業法(宅建業法)に関する問題です。これは、やや手厳しい問題ですね。すべてのお話しについて知っていたという方は、立派!正解できた方でも、正解肢+αぐらいの知識はあったけど・・・という方が大半でしょう。ただ、どの選択肢のお話しも出題率は低めながら、過去をさかのぼれば、ときどき見かけることのあるお話しばかり・・・。高得点を目指すならこのぐらいまでの知識はおさえておいてくださいね。


解説


選択肢1番 正しい記述です。宅建業者が自ら売主となる場合、売買代金の2割を超える手付けの受領はできません。


選択肢2番 誤りの記述です。これは、専任媒介契約・専属専任媒介契約である場合のお話しです。専任媒介契約・専属専任媒介契約では、複数の業者への依頼が禁止されますから、駄目業者との契約期間が長くなると困るからです。一般媒介契約では、このような規定はありません。


選択肢3番 誤りの記述です。この場合、買受の申し込みを宅建業者の事務所等ですから、クーリングオフの規定は適用されません。クーリングオフの規定は、素人が業者に無理やり買わされた・・・といった事態を防ぐことが目的です。自ら足を運んで、事業者の事務所に行っているという点からして、この場合、無理やり買わされたとは考えがたいでしょ?ですから、この場合は、クーリングオフの対象にならないのです。同様の理由で、買主が自ら申し出たことを条件に、買主の自宅や勤務先で契約等をおこなった場合などもクーリングオフの対象とはなりません。


選択肢4番 誤りの記述です。貸借の媒介の場合は、貸主・借主、双方からあわせて借賃の1か月分+消費税までが上限とされています。



問題 47


解答 1


民法における不動産の取引のルールに関する問題です。秒殺必須の問題ですね。正解肢以外の選択肢のお話しもFP試験対策として、どれも非常に重要なお話しではありますが、正解肢(誤りの記述 選択肢1番)のお話しは、重要ポイント中の重要ポイントであるお話。これは、相手が基準!!!自分ではないです。2級FP技能士無料ポイント講座で赤字表記されているお話しですから、間違えてしまった方は、必ずよ〜く復習しておくようにしてくださいね。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第8回 不動産取引のルール 手付金とは?



問題 47


解答 4


借地借家法に関する問題です。細かいお話しも混ざってはいますが、できれば、正解したい問題ですね。建物買い取り請求権は、特約で排除できないというお話し・・・聞いた記憶がありませんか?正解肢である選択肢4番は、このお話しのちょっとした変化球ですよ。



解説


選択肢1番 誤りの記述です。普通借地権の契約期間は、30年(以上)とされ、これより短い期間で契約した場合は、30年とされます。


選択肢2番 誤りの記述です。普通借地権については、現実はともかく、法律上は口頭でも契約可能です。


選択肢3番 誤りの記述です。契約期間満了時に、借地上に建物が存在しない場合は、自動更新はなされません。


選択肢4番 正しい記述です。



問題 47


解答 3


借地借家法の賃貸借に関する問題です。正解肢(誤りの記述)は、かなりレベルの高いお話し。これは知らなくても仕方なしですが、選択肢1、2、4(いずれも正しい記述)は、FP試験対策としておさえておいたほうが良いお話ですよ。つまり、この問題は、消去法で正解できればOKです。


選択肢1番については、「普通」がついたら、借地でも借家でも正当事由が登場する点がわかっていれば、正しそうだと判断できますし、選択肢2番については、アパートを借りることを思い浮かべればOK。アパートを借りて登記なんてしないでしょ?でも、ここは自分が借りたと言い張れる・・・このお話しを難しく書くとこんな感じになるのです。選択肢4番については、「造作」買取請求権のお話し。「建物」買取請求権と違い、「造作」買取請求権は特約で排除できるということでしたよね。ですから、選択肢1,2,4は、正しい記述ということになるのです。


で・・・正解肢(誤りの記述)である選択肢3番ですが・・・これは、借地借家法第39条に定められる取り壊し予定の建物の賃貸借についてのお話です。ここには、法令または契約により、一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をする場合は、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借を終了させることができると定められているのです(ただし、建物を取り壊す事由について書面により明記する必要があります)。


したがって、この特約を無効としている選択肢3番は誤りの記述となるのです。ま、これは知らなくても仕方なし。FP試験対策としては、このお話しよりも、選択肢1、2、4のお話しのほうをしっかり頭にいれておくようにしましょう。



問題 47


解答 1


建築基準法上の規制に関する問題です。問題ごとの落差が激しいですね。これは、正解必須問題ですよ。選択肢1番(正しい記述、正解肢)は、2項道路のお話しが思い出せればOK。法令が施行される前に建物がすでにびっしり立ち並んでいたような地域では、今更、道路幅4m確保しろといわれても・・・となってしまいますよね。皆さんのお住まいの地域にも、こういう地域があると思います。このような地域では、強引に家を取り除いて、道路を拡張するわけにもいかないので、とりあえず、今は、4m幅なくても道路ということにしてあげましょうということになっているのです。これが2項道路のお話しでしたね。セットバックのお話しへと続くお話ですから、FP試験対策として、このあたりはしっかり学習してくださいね。その他の選択肢の解説については、以下のとおりです。どのお話しも、建築基準法の基本知識に関する質問となっていますから、その他の選択肢の解説についても、しっかり目を通しておくようにしましょう。


解説


選択肢1番 正しい記述です。


選択肢2番 誤りの記述です。敷地に適用される容積率は、敷地の前面道路が12m未満であるときは、前面道路に一定割合を掛けたものと指定容積率(←都市計画図で定められている)を見比べて小さい方を適用することになっています。「かかわらず」ではありません。


選択肢3番 誤りの記述です。居住用住宅は、工業専用地域をのぞく、すべての用途地域に建築することができます。


選択肢4番 誤りの記述です。緩和規定があるのは、建ぺい率です。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座〜不動産〜


  第15回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック

  第18回 建ぺい率の緩和規定とは?

  第19回 容積率の留意点



問題 47


解答 1


不動産の取得等にかかる税金に関する問題です。登録免許税に印紙税・不動産取得税ですか・・・。どれも、Aランクの出題率とは言いがたい税金のお話しではありますが、どれも、ほどほどにはFP試験に登場する税金。概要ぐらいはできればおさえておくようにしましょうね。


正解肢(誤りの記述 選択肢1番)については、登録免許税の課税標準は、原則として、固定資産税台帳登録価格(固定資産税評価額)とされていますから、実際の取引価額としている点が誤りですね。ちなみに、不動産取得税の課税標準も同様ですよ。あわせて覚えておくようにしましょう。



問題 50


解答 3


固定資産税・都市計画税に関する問題です。う〜ん、端っこ税制2連発ですか。少し問題構成が厳しいですね。ただ、選択肢2と選択肢4(いずれも誤りの記述)については、過去にもときどき質問されているお話しですから、できればおさえておくようにしてくださいね。また、問題47、問題48に登場した税金の中では、不動産取得税と固定資産税が最も出題率が高い税金といえます。このあたりの税制についてしっかり学習したいという方は、まずは、この2つの税金からやっつけていくようにしましょう。


解説


選択肢1番 誤りの記述です。固定資産税の新築住宅にかかる特例を適用した場合は、床面積が50u以上280u以下の新築住宅に関しては、課税されることとなった年から3年間(一般住宅の場合)、新築中高層(地上階数3以上)耐火建築住宅については5年間、床面積120uまでの部分の税額に関して税額が1/2とされます。


選択肢2番 誤りの記述です。固定資産税の住宅用地にかかる特例を適用した場合は、課税標準が、1戸あたり200u以下の部分については、固定資産税評価額×1/6、200uを超える部分については、固定資産税評価額×1/3とされます。


選択肢3番 正しい記述です。


選択肢4番 誤りの記述です。都市計画税の税率は、0.3%を限度に市町村が条例で定めることができます。



問題 50


解答 1


3000万円の特別控除と軽減税率の特例に関する問題です。で、次は、秒殺正解すべき問題ですか。ほんと、今回試験の問題ごとの落差は凄まじいものがありますね・・・。3000万円の特別控除と軽減税率の特例については、FP試験対策として、最重要学習項目とされる学習テーマですから、このあたりは、必ず、きっちり、しっかり学習しておくようにしましょう。


正解肢(誤りの記述 選択肢1番)については、これは、絶対におさえておかなければならないお話。3000万円の特別控除には、所有期間や居住期間等に関する適用要件がないのです。つまり、5年超とか言っている点が誤りとなります。


で、・・・ついでに、もう少し学習のヒントをつかんでおきましょうか。なぜ、FP試験ではこの質問がよく出題されるのか?それは、3000万円の特別控除以外の特例には、所有期間や居住期間等に関する適用要件があるからですよ。これで、とりあえず、どこを学習していけば良いのか?ポイントが1つわかりましたよね?記憶があやふやになっている方は、今すぐ、テキスト等を活用して確認しておくようにしましょう。



問題 50


解答 4


土地の有効活用に関する問題です。なんだか、久々の登場のような・・・。このテーマ、直近の試験での出題率は、低めになっていましたが、以前は、ほどほどに出題されていた学習テーマですから、一応、目を通すぐらいの学習はしておきたいところです。ま、この問題では、名前と内容がつながれば正解できるようになっていますから、その場での対応も可能だったとは思いますが、毎回、こんな風に出題されるわけではありませんよ。特に、資金を負担に関する点がよく質問されるポイントとなりますから、これからFP試験を受験される方は、問題中の説明文や以下の解説をよく読んでおくようにしましょう。


解説


事業受託方式・・・ディベロッパー(不動産開発業者)が事業パートナーとなり、立地調査〜建物管理まで土地活用について総合的に請け負う事業方式のこと。建設資金等の調達は土地所有者がおこないます。


等価交換方式・・・土地所有者とディベロッパー(不動産開発業者=建物を建てる人)が土地と建物の交換をおこなう事業方式のこと。交換するわけですから、土地所有者は、資金負担を負うことなく建物を取得でき、一定要件を満たせば税務上の特例(買い替え特例)を利用することもできます。


定期借地権方式・・・土地に定期借地権を設定して土地を貸す事業方式のこと。資金負担はありませんが、一般に建物の賃貸よりも収益は少なくなります。




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