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2級FP技能士/AFP試験 過去問題

学科試験 模範解答・ポイント解説

不動産 2011年9月分(平成23年9月分)


不動産



問題 47


解答 4


不動産の登記記録および現地調査等に関する問題です。選択肢2番(誤りの記述)以外のお話しは、2級FP試験対策としておさえておきたいお話しですね。特に、選択肢1番(誤りの記述)や選択肢3番(誤りの記述)のお話しは、FP試験では、非常によく登場するお話しです。間違えてしまった方は、以下の解説をよく読んでおくようにしましょう。


選択肢1 誤りの記述です。登記記録に記録されている地番は、一般の住居表示とは必ずしも一致しません。


選択肢2 誤りの記述です。必ずしも1筆の土地ごとに作成されているとは限りません。


選択肢3 誤りの記述です。所有権以外の権利については、登記記録の権利部の乙区に記載されています。


選択肢4 正しい記述です。仮登記は、登記順位を保全するためのものですから、本登記の順位もこれに従うことになります。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 不動産


      第2回 不動産の登記の基礎知識


      第3回 不動産登記に関する2級FP技能士試験の出題ポイント!


      第4回 不動産登記記録の閲覧



問題 47


解答 4


公的な土地の価格に関する問題です。選択肢1、3のお話しは、2級FP技能士無料ポイント講座にもあるように、結構有名なお話なのですが・・・・正解肢(誤りの記述 選択肢4番)は、厳しいですね。


固定資産課税台帳に登録する土地の価格は、原則として市町村が国が定めた固定資産評価基準に基づいて決定します。


固定資産税って、市町村税だったよなぁ・・・ということを思い出していただければ、国税という記述に違和感を覚えないこともないと思うのですが・・・ま、無理なら無理で仕方ありません。FP試験対策としては、選択肢1番にあるような公示価格の基準日など、公的な不動産価格の主な特徴をおさえておくようにしましょう。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


      第5回 不動産の公的価格



問題 47


解答 3


民法等に基づく不動産の売買契約上の留意点に関する問題です。ここは、FP試験対策的には、かなりの重要ポイント。正解肢のお話しは、少し細かいお話しとなっていますが、その他の選択肢のお話は、非常によく質問されるお話しです。各選択肢の誤っている点をしっかり解説できるぐらいに実力をつけておきたいところですから、不明瞭な点がある方は、下記解説をよ〜く読み込んでおくようにしてくださいね。


選択肢1 誤りの記述です。買主が手付金放棄で契約を解除できるのは、相手(売主)が履行に着手するまでに限られています。売主が解除する場合もやっぱり、相手が基準です。「相手を基準に、放棄(買主)と倍返し(売主)!」という点は、確実におさえておくようにしましょう。


選択肢2 誤りの記述です。売買契約締結「後」、引渡し前に、天災等で売買の目的物が滅失してしまった場合、民法の定めに従うのなら、買主は、お金を支払わなければなりません。つまり、売主は、売買代金を請求できるということです。理由は、売買契約締結「後」だからです。この時点で、理屈的には、すでに買主のものになっていると考えることができますから、その後になくなったとしてもお金を払えという理屈になるわけです。ただし、これはあくまで法律上のお話し。一般的には、特約を結び、このような危険負担は、売主が負担するものとしています。


選択肢3 正しい記述です。選択肢2のお話しは、自然災害等の売主の責めに帰すことができない事由で建物が滅失した場合のお話しです。売主の故意、過失である場合は、話は別なのです。


選択肢4 誤りの記述です。売主が、瑕疵担保責任を負わなければならないのは、善意の買主である場合です。この場合の善意とは、知らなかったという意味。ですから、瑕疵があることを知っていた(悪意といいます)買主に対しては、瑕疵担保責任を負う必要はありません。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


      第8回 不動産取引のルール 手付金とは?


      第9回 瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは?



問題 47


解答 1


建物の賃貸借と借地借家法に関する問題です。正解肢(正しい記述)のお話しは、盲点ですよね。言われてみると、自信がない・・・という方が大半ではないでしょうか?ま、この問題は、消去法でなんとなく・・・でも正解肢が選べれば、十分です。どちらかというと、その他の記述(誤りの記述)の解説の内容のほうが、FP試験対策的には大切ですから、正解できた方も間違えてしまった方も、以下の解説には、目を通しておくようにしましょう。


選択肢1 正しい記述です。


選択肢2 誤りの記述です。口頭で契約ということは、現実的にはあまりないと思いますが、書面によって契約しろと法の定めがあるのは、定期借家契約のみです。普通借家契約は、口頭での契約も可能となっています。


選択肢3 誤りの記述です。正当事由が必要なのは、賃貸人(大家さん)からの更新拒絶の場合です。賃借人からの更新拒絶の場合は、正当事由は不要です。


選択肢4 誤りの記述です。普通借家契約において、1年未満の期間を設定した場合は、期間の定めのないものとされますが、定期借家契約では、1年未満の契約も有効なものとなります。



問題 47


解答 3


建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)に関する問題です。選択肢4番(正しい記述)の記述は、FP試験でよく登場するお話なので、覚えておいたほうが良いとおもいますが・・・・、他の記述は厳しいですね。正解肢(誤りの記述 選択肢3番)は、強行規定(規約によって別段の定めが認められない規定)となっていますから、これは、変更不可です。ここまで質問されることは、あまりありませんから、これからFP試験を受験される方は、とりあえず、建て替え決議 = 4/5以上の賛成 という部分を覚えておくようにしましょう。



問題 47


解答 2


都市計画法に関する問題です。でないとは言いがたいものの・・・重要学習項目とも言いがたい・・・そんな記述が並んでいる問題です。正解肢(誤りの記述 選択肢2番)については、市街化区域内では、1000u未満(一部地域では500u未満)の開発行為については、許可不要とされています。その規模にかかわらず・・・という部分が誤りということですね。どの選択肢のお話しも、ときどきFP試験に登場するお話しですから、出来れば、頭の片隅にでも入れておくようにしてくださいね。



問題 47


解答 1


建築基準法に関する問題です。ようやく、重要ポイントといいきれる学習項目からの出題ですね。ここは確実に得点を頂いておきましょう。どの選択肢のお話しもFP試験対策としては、とっても大切なお話しですよ。間違えてしまった方は、よ〜く復習しておくようにしてくださいね。


選択肢1 誤りの記述です。このような場合の容積率は、それぞれの敷地面積により、加重平均することによって、敷地全体に適用される容積率が求められます。


選択肢2 正しい記述です。これを接道義務といいます。


選択肢3 正しい記述です。住宅は、工業専用地域をのぞく、すべての用途地域に建築することができます。


選択肢4 正しい記述です。セットバック部分は、将来道路になる場所 = 建物が建てられなくなる場所ですから、容積率や建ぺい率の計算から除かれることになります。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


      第15回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック



問題 50


解答 4


不動産の取得にかかる税金に関する問題です。選択肢2、3、4は、出来ればおさえておいていただきたい内容のお話しですが・・・選択肢1がやっかいですね。あれ?3倍じゃなかった?と思われている方も多いかと思いますが、それは、印紙を貼付しなかった場合の過怠税。消印をしなかった場合は、消印されていない印紙の額面に相当する金額の過怠税が徴収されることになります。ま、ここにひっかけられるのは仕方ありませんね・・・・。ただ、相続による取得や土地信託方式による形式的な所有権の移転などについては、不動産取得税は非課税となっている点は意外とよく質問されるお話しです。選択肢1番以外のお話しは、もう一度、よく見直しておくようにしましょう。



問題 50


解答 1


特定居住用財産の買い換え特例に関する問題です。おおっ、メルマガにて、試験直前に配信している「直撃予想!!!」で今回の学習ポイントとしてお勧めした買い換え特例が、ばっちり出題じゃないですか!(メルマガ 第753回 直撃予想)これは、いけましたよね?


居住用財産にかかる買い換え特例とは、居住用財産を買い換えた場合、一定要件に該当すれば、居住用財産にかかる課税を繰り延べることができる特例です。課税の繰り延べ(=課税の先送り)が出来る特例であって、非課税になる特例ではありませんからね!ここは、確実におさえておくようにしましょう。


買い換え特例の適用要件については、下記の通りですから、正解肢(誤りの記述)は、選択肢1番ですね。正しくは、特例を適用するために必要な所有期間は、10年超となります。


3000万円の特別控除や軽減税率の特例と比べると、出題率は見劣りしますが、だからと言って、飛ばして学習してはいけない項目です。特例の内容は多少難しい部分もありますが、がんばって概要ぐらいは掴んでおくようにしてくださいね。



☆ 参考 買い換え特例の主な適用要件


・所有期間が、譲渡の年の1月1日において10年超でかつ、居住期間が10年以上

・売った年の前年及び前々年に3000万円の特別控除の特例、軽減税率の特例、譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

・売却代金が2億円以下であること

・住まなくなった日から3年経過後の12月31日までの譲渡であること

・配偶者等の特別関係人への譲渡でないこと   等



問題 50


解答 1


DCF法を用いた不動産の投資判断に関する問題です。FP試験では、ときどき、この手の問題が出題されますが、ここは、深いところまで学習しようとすると、とっても時間がかかります・・・・。ま、一応、解説するだけはしておきますが、無理そうなら、他の学習項目に学習時間をあてるのもアリです。これからFP試験を受験される方は、ご自身の学習の進み具合をよく考えた上で、学習をおこなうようにしてくださいね。


DCF法とは、将来にわたって生み出すであろう純収益と売却額の総和を現在価値に割り戻して適正な投資価額考える方法です。この具体的な方法論として、NPV法とIRR法があるということは、問題文の通りです。


NPV法とは、投資対象が将来生み出すキャッシュフロー(家賃収入、売却収入等)を一定の割引率で現在価値に割戻したうえで、この合計から投資金額を差し引いてプラスの値であれば、投資をおこなおうとするものです。


やっていることは、大雑把に言うと、もらう予定の金額の合計 − 使う予定の金額 = プラスなら儲かる という当たり前の計算なのですが、もらう予定の金額の合計を現在価値に割り戻している点がポイント。100万円つかって、1年後に100万円戻ってきたら、普通はチャラ・・・と考えると思いますが、銀行に1年預けておけば、少ないながらも利息が確実につくでしょ?もらえて当たり前のものをもらうことが出来なかったわけですから、これはチャラではなくて、あきらかに損です。


この例からも、今の100万円と1年後の100万円では、価値が異なることがわかりますよね?だから、NPV法では、お金の時間的価値を考慮し、将来もらえる金額を現在価値に戻した上で、収支計算をおこなおうよ!といっているのです。


一方のIRR法とは、現在価値の合計額=投資額となるような割引率を求めていく方法です。先ほどのNPV法では、一定の割引率を与えるとなっていましたが、こちらは、割引率を求めることにより、投資判断をおこなっていこうとするものなのです。IRR法では、算出された内部収益率が投資家の期待収益率より高ければ投資価値があると判断されます。


以上より、この問題の解は、ア)がプラス、イ)が上回る となり、正解肢は、選択肢1番となります。NPV法とIRR法の解説については、2008年5月 学科試験解説 問題50番にも掲載されています。もっと知りたいという方は、こちらも、一度のぞいてみてくださいね。



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