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FP2級 (2級FP技能士/AFP) 過去問題

学科試験 模範解答・ポイント解説

不動産 2011年5月分


不動産



問題 47


解答 2


不動産の登記記録に関する問題です。正解肢(正しい記述)、および選択肢1番(誤りの記述)は、2級FP技能士無料ポイント講座に掲載してあるとおりのお話ですね。登記記録の乙区に記載される代表的な権利の具体例は必ずおさえておくようにしましょう。その他の選択肢の解説は以下のとおりです。どの記述もFP試験で非常によく質問される内容のお話しになっていますから、しっかり頭に入れておくようにしましょう。


選択肢1 誤りの記述です。地上権とは、非常に効力の強い賃借権のことです。所有権ではありませんから、やはり、乙区に記載されます。


選択肢2 正しい記述です。


選択肢3 誤りの記述です。登記記録上では、分譲マンションの面積は、内のり法で計算されます。内のり法とは、壁の内側から内側を基準として、面積を計算する方法のことをいい、壁芯法とは、壁の中心線から中心線を基準として、面積を計算する方法のことをいいます。


選択肢4 誤りの記述です。登記記録には、公信力は、ありません。したがって、法的に保護もされません。このお話しは、基本ですから、絶対に覚えておくようにしましょう。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 

     
      第2回 不動産の登記の基礎知識


      第3回 不動産登記に関する2級FP技能士試験の出題ポイント!



問題 47


解答 1


不動産の鑑定評価に関する問題です。FP試験対策としては、原価法・取引事例比較法・収益還元法の定義を簡単におさえておきたいところですが・・・これは、ちょっと、難しいですね。原価法とは、対象不動産の再調達価額を基準として、不動産の適正価額を算出する方法なのですが、再調達原価については、建物等の経年による価値の目減り分等を減価修正し、対象不動産の価格を求めることになるのです。というわけで、増加修正と書いてある選択肢1番が正解肢(誤りの記述)となります。間違えてしまっても仕方のない問題かと思いますが、選択肢にある取引事例比較法や収益還元法の定義には、一応、目を通しておくようにしましょう。



問題 47


解答 3


宅地建物取引業法等に関する問題です。これも、やや正解肢(正しい記述)が難しめの問題ですね。とりあえず、選択肢2番だけは、選んでは駄目ですよ。契約締結「後」に、重要事項説明して、どうするんですか!今更、そんなこと言われても・・・となるのが普通でしょう?こうやって、当たり前のお話を消していければ、うまくすれば消去法で、正解肢があぶりだせることだってあります。普段から、冷静に問題文を読む練習をしておきましょうね。


解説


選択肢1 誤りの記述です。宅建業(=不動産屋さん)とは、宅地建物を自ら売買・交換または、宅地建物の売買・交換・貸借の代理または媒介を業としておこなうことをいいます。これらをおこなおうとする場合は、宅地建物取引業の免許が必要となりますが、上記定義の自ら・・・の後には、賃貸の文字がありませんよね。つまり、所有者自らが、賃貸マンション経営をする分には、宅地建物取引業の免許は必要ないのです。もっと、わかりやすくいうと、アパートの大家さんになるのに、免許はいらないということですよ。


選択肢2 誤りの記述です。解説は先のお話のとおりです。


選択肢3 正しい記述です。クーリングオフが出来るのは、事務所等以外の場所で、宅建業者が自ら売主となって売買契約をした場合に限られています。


選択肢4 誤りの記述です。これは、専任媒介契約である場合の説明です。専属専任媒介契約では、複数の業者への依頼も、自己発見取引(自分でお客さんを見つけてくること)も両方禁止されています。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜


      第10回 宅建業とは?


      第11回 宅建業法の最重要ポイント 媒介契約



問題 47


解答 1


借地借家法に関する問題です。というより、普通借地権に関する問題ですね。これは・・・、2級FP技能士無料ポイント講座をよく読んでいただいている方であれば、秒殺できちゃう問題ですね。普通借地権の契約期間は、基本30年ですが、これより長い契約期間は、そのまま、その期間を契約期間とすることができるのです。というわけで、普通借地権の契約期間については、30年に「以上」をつけて覚えておくのが、合理的です。意外とよく登場するお話ですから、覚えておいてくださいね。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜


      第12回 借地借家法のポイントは?


      第13回 借地借家契約における特約をひとまとめに理解する!



問題 47


解答 1


借地借家法における建物の賃貸借に関する問題です。これは、知らないと正解できない問題ですね。賃貸人(大家さん)から、期間の定めのない普通借家契約を解除するためには、正当事由が必要であり、正当事由が認められるものであれば、解約申し入れから6ヵ月後に契約は終了することになります。したがって、正解肢(誤りの記述)は、1番ですね。この正解肢の内容も、FP試験対策として、それなりに重要なお話しですが、他の選択肢(正しい記述)についても、これは気にしておいていただきたいところ。ポイントを以下にまとめておきますから、よく読んでおくようにしてくださいね。


ポイント


・選択肢2番(正しい記述)の権利の名称を、造作買取請求権といいますが、この権利は、特約で排除することができる権利ですからね!!!このお話しもあわせて覚えておくようにしましょう。


・選択肢3番(正しい記述) 定期借家契約の契約書面、公正証書に限定されていませんよ〜。・・等の書面・・・って書いてありますよね。こういうところは、見逃さないように学習しておきましょう。


・選択肢4番(正しい記述) 原則的には、借主にとって有利な特約は有効に、借主にとって不利な特約は無効になります。家賃が上がらない約束は、借主にとって、有利な約束ですね。だから、この特約は、有効なものになるのです。考え方の基本とこの例外のお話し(選択肢2番の造作買取請求権 等)は、頭に入れておくようにしましょう。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜


      第13回 借地借家契約における特約をひとまとめに理解する!



問題 47


解答 4


建築基準法に関する問題です。この問題は、間違えてはいけませんよ。かなり、基本の問題です。容積率は、敷地の前面道路の幅員が12m未満である場合、指定容積率と前面道路幅員に一定の乗率を乗じて計算された数値とを見比べて、小さい方を敷地の容積率として適用するという規定があるのです。したがって、正解肢(誤りの記述)は、選択肢4番となります。FP試験対策としては、この問題の選択肢1〜4のすべてをしっかり頭にいれておく必要があります。各選択肢の記述内容について、自信が持てない部分がある方は、必ず確認しておくようにしましょう。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜


第15回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック


第18回 建ぺい率の緩和規定とは?


第19回 容積率の留意点



問題 47


解答 2


固定資産税および都市計画税に関する問題です。正解肢(誤りの記述)については、都市計画税を知らなくても、市街化調整区域の意味がわかっていれば、当てられちゃいますね。市街化調整区域とは、その名のとおり、市街化を抑制しようとしている区域のこと。つまり、都市じゃないってことでしょ?ですから、市街化調整区域に存在する土地・建物は、都市計画税の課税対象にはなりません。都市計画税の課税対象となるのは、市街化区域に存在する土地・建物ですね。したがって、正解肢(誤りの記述)は、選択肢2番となります。選択肢1番の記述内容や選択肢3番の固定資産税の税率(いずれも正しい記述)は、意外とよく質問されるお話しですから、FP試験対策としては、これらの点についても、できればおさえておくようにしましょう。



問題 50


解答 1


個人の土地の譲渡にかかる税金に関する問題です。譲渡所得のお話しは、所得税の中でも、ややこしいお話しに分類されるお話しですから、苦手とする方が多いと思いますが、FP試験対策としては、このお話しは、ぜひ、おさえておきたいところです。


個人が土地・建物を譲渡した場合、土地・建物等にかかる分離課税の譲渡所得に区分され、土地・建物等にかかる分離課税の譲渡所得は、所有期間が譲渡した日の属する年の1月1日を基準として、5年超であるか否かに応じて、さらに、短期と長期に区分されることになるのです。これが、正解肢(正しい記述)のお話しですね。


で、区分するからには、当然、意味があります。適用される税率が短期と長期で異なるのです。適用される税率は、


分離短期譲渡所得に該当した場合の税率は、所得税30%・住民税9%


分離長期譲渡所得に該当した場合の税率は、所得税15%・住民税5%


となっています。これが、選択肢2番、3番(いずれも誤りの記述)のお話しですね。選択肢4番(誤りの記述)については、相続によって、取得した土地・建物を譲渡した場合は、その土地・建物の取得日は、被相続人(死亡した人)の取得日を引き継ぐことになります。少し、難しいお話ではありますが、このお話しも出来れば覚えておくようにしてくださいね。



問題 50


解答 4


3000万円の特別控除および軽減税率の特例に関する問題です。この問題の各選択肢の記述内容は、FP試験対策として、とっても大切なものばかりです。正解するのみならず、各選択肢のどこが間違っているのか?という点も答えられるようにしておいてくださいね。そして、この問題の正解肢(正しい記述)については、必須中の必須知識。


3000万円 + 軽減税率の特例 = 要件を満たしていれば、OK!


3000万円 + 買い換え特例 = どちらか一方!


という点は、必ずおさえておくようにしましょう。


解説


選択肢1 誤りの記述です。3000万円の特別控除の適用要件に、所有期間の要件はありません。


選択肢2 誤りの記述です。現に居住の用に供しない居住用財産の譲渡に、3000万円の特別控除の特例を適用する場合の期限は、居住のように供しなくなった日から3年経過後の12月31日まで となっています。


選択肢3 誤りの記述です。軽減税率の特例の所有期間に関する要件は、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えること とされています。


選択肢4 正しい記述です。



問題 50


解答 4


不動産の投資判断の手法等に関する問題です。不正解でも仕方がない問題だとは思いますが、とりあえず、選択肢3番だけは選ばないようにしてくださいね。レバレッジ効果のお話しは、不動産分野に限ったお話しではありませんよ。金融など別の分野でも登場します。ノーマークの学習項目から出題されてしまった場合でも、焦らず、冷静に文章を読んでみて、選択肢をひとつでも減らす努力をしてみるようにしましょう。


解説


選択肢1 誤りの記述です。正味現在価値とは、投資対象から生み出される収益の総和を現在価値に直したものをいいます。今の100万円と10年後の100万円、単に金融機関に預けても、利息がつくことわけですから、同じ100万円でも今の100万円と10年後の100万円では、価値が違うことはわかりますよね。ですから、単に表面的な金額を比較するのではなく、現在の価値に直した上で、比較する、これが現在価値に直して・・・という意味なのです。で、この問題の誤り部分なのですが、これは、良く考えればわかるお話。投資金額<収益 という形でないと投資する意味がないでしょ?問題文を不等号に直すと、投資金額>収益 となってしまっていますよ。これで、有利な投資になるわけがありませんよね・・・。


選択肢2 誤りの記述です。IRR法とは、現在価値の合計額=投資額となるような収益率を求めていく方法のことをいいます。IRR法では、算出された内部収益率が投資家の期待収益率より高ければ投資価値があると判断されます。


選択肢3 誤りの記述です。レバレッジ効果とは、借り入れをおこなうことにより、自己資金のみで投資をおこなうよりも収益性を高めることをいいます。借り入れにかかる利子は、安ければ安いほどよいのは、言うまでもありませんよね。つまり、借入金利子率 < 収益率 でないと意味がありません・・・。問題文を良く見ると、借入金利子率 > 収益率 になってしまっていますよ・・・。


選択肢4 正しい記述です。DSCRの数値が大きいほど、安全性が高いということができます。




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