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ファイナンシャルプランナー2級 (2級FP技能士/AFP) 過去問題

学科試験 模範解答・ポイント解説

不動産 2011年1月分


不動産



問題 47


解答 1


不動産の登記に関する問題です。基本問題ですね。正解必須。筆とは土地を数えるときの単位で、土地を分けることを分筆、合わせることを合筆といいます。土地を数える単位なんて知らない・・・という方もいらっしゃるかもしれませんが、それでも、その他の誤りの記述が、露骨に間違っていますから、やっぱり正解できないといけない問題です。間違えてしまった方は、2級FP技能士無料ポイント講座を読み直しておくようにしましょう。


選択肢1 正しい記述です。


選択肢2 誤りの記述です。登記記録に記載されている地番や家屋番号は、一般に使用されているいわゆる住所と異なる場合があります。登記記録用の住所が別にあるのだと理解しておいてくださいね。


選択肢3・4 誤りの記述です。登記記録では、土地や建物の物理的現況は、登記記録の表題部に記載され、所有権に関する事項は、権利部の甲区、それ以外の権利に関する事項は、権利部の乙区に記載されています。



● 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


      第2回 不動産の登記の基礎知識


      第4回 不動産登記記録の閲覧



問題 47


解答 4


土地の価格に関する問題です。これも、2級FP技能士無料ポイント講座に記載されている内容からの出題ですね。特に、この問題で正解肢(正しい記述)となっている固定資産税の評価替えの周期は、FP試験対策上の最重要ポイント。似たようなものが並んでいて、覚え切れないという方は、とりあえず、固定資産税の評価替えの周期だけでもしっかり覚えてしまいましょう。


選択肢1 誤りの記述です。公示価格では、毎年1月1日を価格判定の基準としています。


選択肢2 誤りの記述です。基準地価格では、毎年7月1日を価格判定の基準としています。


選択肢3 誤りの記述です。路線価は、公示価格の概ね80%とされています。


選択肢4 正しい記述です。



● 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


      第5回 不動産の公的価格



問題 47


解答 4


不動産の売買契約上の留意点に関する問題です。FP試験において、よく質問される内容が選択肢に並んでいる問題ですから、できれば正解したい問題ですが・・・・、出題の仕方がうまいですね。正しい記述をさも間違いであるかのように記述しています。解説を読んで、それなら知っていたのに・・・とつぶやく方が多そうな問題ですが、FP試験らしいといえば、FP試験らしい問題です。こういう問題にも対応できるようにしっかりと知識を身につけておくようにしましょう。


選択肢1 正しい記述です。解約手付けの定めについては、FP試験対策的にまとめると、「相手を基準に、買主放棄、売主倍返し」です。この定めは、必ず覚えておくようにしてくださいね。


選択肢2 正しい記述です。公簿取引と実測取引って、どこかで学習した覚えはありませんか?公簿取引とは、登記記録記載の面積をもとに売買価格を決定する取引のことで、実測売買とは、実測面積をもとに売買価格を決定する取引のことです。どちらでも、問題なく取引をおこなうことができますよ。


選択肢3 正しい記述です。これは、危険負担とよばれるお話しですが、ポイントになるのが、売買契約締結「後」という部分です。売買契約をすでに締結しているということは、理屈的には、この時点ですでに、この物件は、買主のものということです。ですから、売買契約締結後、引渡し前に、自然災害等の売主の責めに帰すことのできない事由で、建物が滅失してしまったとしても、買主さんは、お金を払わなければならないのです。ただし、一般的には契約に特約を付加して危険負担は売主負担としています。


選択肢4 誤りの記述です。法律上で保護の対象とされるのは、善意者だけです。ここでいう善意とは、知らなかったという意味です。知っていてわざと (→悪意者)が保護されないというのは、なんとなく理解できますよね?ですから、この場合は、売主は瑕疵担保責任を負わなくても良いことになります。



● 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


      第8回 不動産取引のルール 手付金とは?


      第9回 瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは?



問題 47


解答 3


借地借家法に関する問題です。普通借地権と定期借地権のお話しが、混ぜられて問題が構成されていますから、少し混乱したかもしれませんが、選択肢1・4の記述(正しい記述)は、自信をもって、正しい!と言い切っていただきたいところです。


建物譲渡特約付借地権については、過去出題は、それほど多くありませんから、自信が持てなかった方も多いかったかもしれませんが、建物譲渡特約付借地権の契約期間は、30年以上となっていますから、20年では借地権契約は終了しません。したがって、選択肢3番が正解肢(誤りの記述)ということになります。


普通借地権と定期借地権、ともにFP試験では非常によく出題されるテーマですから、間違えてしまった方は、よく復習しておくようにしてくださいね。



● 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


      第12回 借地借家法のポイントは?


      第14回 定期借地権とは?



問題 47


解答 4


建物の賃貸借に関する問題です。正解肢(誤りの記述)については、2級FP技能士無料ポイント講座に記載があるので、正解できた方も多いと思いますが(この特約は有効です)、選択肢2番(正しい記述)については、誤解を招きそうですから、少し解説しておきましょう。


正当事由があればいつでもできるのは、解約の申し入れですよ。実際に契約が終了するのは、解約申し入れから6ヵ月後です。間違えて覚えてしまわないように注意してくださいね。


そのほかの選択肢についても、これはFP試験対策として覚えておいたほうが良い記述が並んでいます。正解できた方も、そうでない方も、各選択肢の記述内容をもう一度、よく読んでおくようにしましょう。



● 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


      第13回 借地借家契約における特約をひとまとめに理解する!



問題 47


解答 3


建築基準法に関する問題です。用途規制(建築可能な建築物の規制)までは覚えていなかったという方もいらっしゃるかもしれませんが、これは正解必須問題ですよ。誤りの記述のほうも、FP試験対策として知っておかなければならない事柄ばかりが並んでいますから、最低でも消去法で正解肢を言い当てることができないといけません。間違えてしまった方は、以下の解説をよく読んでしっかり復習しておくようにしましょう。


選択肢1 誤りの記述です。敷地の途中で指定建ぺい率が異なる場合は、それぞれの敷地面積で加重平均することにより、敷地全体に適用される建ぺい率を求めることができます。(計算例については、2級FP技能士無料ポイント講座 第17回 建ぺい率の留意点 参照)


選択肢2 誤りの記述です。接道義務のお話ですが、数字が逆になっています。正しくは、幅員4m以上の道路に2m以上接する・・・となります。


選択肢3 正しい記述です。住宅は工業専用地域をのぞく、すべての用途地域で建築することができます。工業専用地域とは、簡単にいえば、コンビナートのような場所のこと。言われなくても、こんなところに、誰も住みませんよ・・・。


選択肢4 誤りの記述です。緩和規定があるのは、建ぺい率のお話です。建ぺい率の場合は、このような場合、10%の緩和を受けることができます。



● 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜


      第15回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック


      第17回 建ぺい率の留意点


      第18回 建ぺい率の緩和規定とは?



問題 47


解答 4


農地法に関する問題です。珍しいですね。農地法については、最近は、すっかり3級FP試験でしか見かけなくなっていましたから、これは、ノーマークでも仕方なし。だいたい、正解肢(正しい記述)もレアな内容だし、これでは、少々学習したぐらいでは正解できなかったでしょう・・・。不動産分野は、この問題に至るまでは、2級FP技能士/AFP試験らしい出題が続いていましたから、ここまででそれなりに得点が稼げているか否かが、ポイント。ここまでで得点が稼げていないようなら、先に前述の問題から優先的に復習していくようにしましょう。



選択肢1 誤りの記述です。農地であるか否かは、現況によって判断されます。


選択肢2 誤りの記述です。このような場合は、市街化区域内については、面積を問わずあらかじめ農業委員会に届出をおこなえば許可は不要となる特例がありますが、許可も届け出も不要ということはありません。


選択肢3 誤りの記述です。一時的な転用(農地を農地以外のものに利用すること)であっても、原則としては、農地法上の許可(原則として都道府県知事の許可)が必要となります。


選択肢4 正しい記述です。これは、知らないでしょうね・・・。農地法では、


3条で、農地・採草放牧地の権利移動を規制


4条で、農地を農地以外に転用することを規制


5条で、農地・採草放牧地の転用目的の権利移動を規制


しているのですが、よ〜く、4条の部分をみてください。4条だけ、農地って書いてありますよね。そうなのです。4条では、採草放牧地に対する規制はなし。規制の対象は農地に限定されているのです。ですから、採草放牧地を無許可で転用するといっているこの記述は、正しい記述となります。まあ、この記述は知らなくても仕方なしです。覚えるなら、3条・4条・5条がそれぞれ何を規制しているのかという点をおさえておくようにしましょう。



● 参考 3級FP技能士無料ポイント講座 不動産 


      第15回 農地法の重要ポイント



問題 50


解答 2


都市計画税・固定資産税に関する問題です。どちらも、地味なイメージのある税金ですが、FP試験では意外とよく出題されますから、概要程度は、掴んでおくようにしましょう。特に、固定資産税については、


市町村が課税する税金である点や1月1日現在の所有者が納税義務者となる点などがよく質問されますから、子の機にあわせて覚えておくようにしましょう。


正解肢(誤りの記述)である選択肢2番については、上回る税率・・・としている点が誤りです。正しくは、0.3%を限度として、市町村が条例により定めることができる となります。


税率の数字をおさえておくことも大切ですが、限度として・・・の部分も、あわせておさえておくようにしましょう。



問題 50


解答 1


個人が居住用財産を譲渡した場合の譲渡所得の特例に関する問題です。正解肢(正しい記述)は基本中の基本ですから、これは正解必須問題ですね。居住用財産を譲渡した場合の特例は、適用要件等細かい点もおさえていかなければならないので、学習するのに苦労しますが、まず、最初におさえておきたいお話しがこの正解肢(正しい記述)の記述内容です。


3000万円の特別控除は、軽減税率の特例とはセットで使えるが、買い換え特例とは選択適用となる。


この点は、最低限、必ずおさえておくようにしてくださいね。その他の選択肢の解説については、以下のとおりです。


選択肢1 正しい記述です。


選択肢2 誤りの記述です。3000万円の特別控除と買い換え特例とは、セットで使えません。


選択肢3 誤りの記述です。3000万円の特別控除以外の特例には、期間に関する要件があります。譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を受けるためには、譲渡した年の1月1日において所有期間5年超であること という要件を満たしていなければなりません。


選択肢4 誤りの記述です。損失の繰越が認められるのは、翌年以後3年間です。



問題 50


解答 2


J−REITに関する問題です。なぜ、金融の分野ではなく、不動産分野でJ−REITが出題されるのか、個人的にはとっても疑問なのですが・・・・、ま、いいでしょう。J−REITは、金融の分野の投資信託の分類の項目で学習したとおり、会社型投資信託に分類される代表的な金融商品です。


投資家から資金を集めて、投資法人をつくり、この投資法人が投資家から集めた資金を主に賃貸ビル等の不動産で運用し、その利益を投資家に分配する。


これが、J−REITの基本的な仕組みです。したがって、正解肢(誤りの記述)は、不動産会社の株式に投資する・・・としている選択肢2番となります。


FP試験対策としては、選択肢4番の記述(正しい記述)も気にしておいて下さい。よく、配当所得の部分が不動産所得に変更されて出題されますよ。J−REITから受ける分配金は、配当所得!このように自信をもっていえるようにしておいてくださいね。




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