不動産
解答 ３
不動産の登記に関する問題です。これは、正解肢（誤りの記述）以外の選択肢の内容もしっかりおさえておいていただきたい問題です。正解肢（誤りの記述）についても、２級FP技能士無料ポイント講座内に、大きな文字でかつ赤字で記載されている内容ですから、これは、正解必須問題ですよ！！！
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第３回 不動産登記に関する２級FP技能士試験の出題ポイント！
解答 １
土地の価格に関する問題です。うおっ！！！毎回、試験前にメルマガでお届けしている「直撃予想」で、今回予想した出題ポイントが、直撃じゃないですか！！！これは、メルマガを読んでいただいている皆様は、バッチリ正解できましたよね？この問題で質問されている項目については、すべて２級FP技能士無料ポイント講座に記載されていますから、詳細は、こちらで確認していただきたく思いますが、試験対策的には、特に選択肢４の固定資産税評価額に関する記述をしっかりおさえておくようにしましょう。固定資産税評価額の評価替えは、３年に一度ですよ。この点は、過去FP試験において、何度も出題されていますから、必ず覚えておくようにしてくださいね。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第５回 不動産の公的価格
解答 ４
民法における不動産の売買契約に関する問題です。やや細かい内容の選択肢もあるものの、選択肢１、３は、FP試験対策としては、自信をもって正しい！と言い切っていただきたいところ。選択肢３番については、契約がすでに締結されているということは、理屈的には、すでに、この建物は買主のものということになりますから、こういうお話になるのです。ただし、特約をつけて引渡しまでは売主が責任を持つとすることも可能ですよ。
正解肢（誤りの記述）である選択肢４については、「民法」では、瑕疵発見から１年間は、責を負うということでしたよね。２級FP技能士無料ポイント講座にも記載がありますが、他の法令の定めと混同しないように覚えておくようにしてくださいね。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第８回 不動産取引のルール 手付金とは？
第９回 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？
解答 ３
建物の賃貸借に関する問題です。これは、良い問題ですね。２級FP技能士／AFP試験でよく出題される項目が、選択肢にずらりと並んでいますから、これから、FP試験を受験される方は、しっかり以下の解説を読んでおきましょう。特に、選択肢１（誤りの記述）は、自信をもって×と打てないと駄目ですよ！
選択肢１ 誤りの記述です。借家契約の更新がなされない場合に、畳、クーラー等の造作物を家主に時価で買い取ってもらう権利のことを造作買い取り請求権といい、これは特約によって排除することができます。
選択肢２ 誤りの記述です。建物を借りた場合（借家権）は、建物の引渡しにより第三者に対抗することができるのです。アパートを借りた場合、普通は、賃借権の登記なんてしなよなぁ・・・と考えれば、引渡しにより賃借権が成立することは、納得では？
選択肢３ 正しい記述です。
選択肢４ 誤りの記述です。定期借家契約の契約書面は、公正証書「等」の書面であることとされていますから、公正証書に限定されるわけではありません。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第１３回 借地借家契約における特約をひとまとめに理解する！
解答 ２
都市計画法に関する問題です。都市計画法の細かい点までおさえていたという方は、少数派だと思いますが、この正解肢（誤りの記述）は、FP試験において、よく出題されるお話しです。ものすごく簡単に説明すると、
開発許可は、土地に対してのお話
建築確認は、建物に対してのお話
ですから、片方があるからいいというお話には、ならないのです。したがって、正解肢（誤りの記述）は、選択肢２番となります。なかなかこのあたりまでは手がまわらないという方も多いかとは思いますが、できれば過去問で出題されているような点はおさえておくようにしましょう。
☆ 参考 開発許可とは？
建築物の建築・特定工作物の建設を目的としておこなう土地の区画形質の変更をおこなおうとするものは原則として都道府県知事の許可が必要となります。ただし、一定規模未満の小規模開発等の一定の場合は、開発許可が不要となる場合もあります。
許可不要となる小規模開発・・・・市街化区域内の１０００㎡未満（３大都市圏では一部５００㎡未満）の開発行為、非線引区域・準都市計画区域でおこなう３０００㎡未満の開発行為、都市計画・準都市計画区域外の区域でおこなわれる１００００㎡未満の開発行為。
解答 １
敷地に建築できる建築物の延べ床面積の限度を求める問題です。基本的には、敷地面積×容積率の計算をおこなえば、延べ床面積の限度を求めることができますが、これは、少し難しかったかもしれませんね。この問題を解くためのキーとなるのが、セットバック部分の扱いです。
本来は、道路幅は、日本全国どこも４M以上にしたいのです。しかし、今さら、どうにもならない地域も存在しますよね？そこで、そういう地域は、今度、建て直すときは、道路幅４Mになるように建て直してね！という扱いになっているのです。これがセットバックです。この問題でいうと、今の敷地のうち、０．５ｍ分は、将来の道路分ということになりますから、ここには建物は建てられません。つ・ま・り！この敷地の本当の面積は、
（２０－０．５）×１５ ＝ ２９２．５㎡
なのです。
では次に容積率について考えてみましょう。容積率は、指定容積率と、前面道路に一定割合を乗じたものを見比べて小さい方を採用するのでしたよね？し・か・し！ここにも注意点がひとつ。０．５ｍ分は、将来の道路分でしたよね。容積率の計算でも、ここは道路として扱います。したがって、前面道路幅は、３．５ｍではなくて、４ｍ。この点に注意して計算してみると
４ｍ × ４／１０ ＝ １６０％ ＜ 指定容積率２００％
となりますから、この敷地に適用される容積率は、１６０％となり、先に算出した敷地面積にこの容積率を乗じて計算すると
２９２．５㎡×１６０％ ＝ ４６８㎡
となります。なかなか骨のある問題ですが、２級FP技能士／AFP試験の問題としては悪くないと思います。このぐらいのレベルの問題が解けるようになることを最終目標として学習を進めていってくださいね。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～
第１５回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック
第１９回 容積率の留意点
解答 １
区分所有法に関する問題です。これは、正解しましょう。区分所有法の学習において、一番大事と言っても過言でもない点がこの問題の正解肢（誤りの記述）です。区分所有物とは、簡単にいえばマンション等のことですが、ここでは、たくさんの人が暮らしているわけですから、規約（ルール）と集会の決議によって、様々な事項が決定されていきます。
普通は、公平に多数決で・・・となるのですが、区分所有者にとって重大な影響があると考えられるものは、単純な多数決ではなく、一定数以上の賛成が必要とされています。この中で、唯一、４／５以上の賛成を要するとされているのが、建て替え決議なのです。この点については非常によくFP試験に出題されます。他の記述内容もできればおさえておいていただきたいとは思いますが、最低でも、この記述内容だけは、覚えておくようにしてくださいね。
解答 ３
固定資産税および都市計画税に関する問題です。ややマイナーな感じの記述が並んでいますが、ま、これは知らないなら知らないで仕方なし。主役級のお話とまではいえませんからね・・・。都市計画税は、０．３％を限度に市町村が条例で定めることができます。したがって、正解肢（誤りの記述）は、選択肢３番ですね。不動産の税金で、主役級といえば、やっぱり、次の問いで登場する３０００万円の特別控除等の居住用財産に関する特例です。居住用財産に関する特例等の学習を終えたら、このあたりも見ておくようにしましょう。
解答 ４
３０００万円の特別控除に関する問題です。この特例の適用を受けるためには、当然、様々な適用要件を満たす必要がありますが、単に機械的に覚えるのではなく、他の特例との違いも少し意識しながら、覚えていくようにしましょう。この問題の正解肢（誤りの記述）の記述内容は、３０００万円の特別控除の代表的な特徴ですよ。
低率課税の特例や買い替え特例といった他の居住用財産にかかる特例には、適用要件に、所有期間が１０年超といった「期間の要件」の要件がありますが、３０００万円の特別控除の適用要件には、期間の要件は、存在しないのです！！！
他の選択肢にあるような適用要件をきちんと見ておくことは、もちろん大切ですが、こういう特徴は、いの一番におさえていくような学習を心がけてくださいね。
解答 ２
DCF法による不動産の収益価格を求める問題です。知るかっ！という声が聞こえてきそうな問題ですね。ま、これはできなくても、仕方なしですが、これからFP試験を受験される方は、頭の体操がてら、少しがんばってみましょう。
DCF法とは、将来にわたって生み出すであろう純収益と売却額の総和を現在価値に割り戻して、対象不動産の適正価格を考える方法です。
一度に頭に入れようとすると、混乱しますから、少し上記文章をばらして解説していきましょう。問題文の前提条件からすると、この不動産を購入した場合は、３年間に渡り、毎年１０００万円の家賃収入？が得られ、３年後に１５０００万円で売却できるということになっていますね。
つまり、額面的には、３年間でトータル１８０００万円の収入が得られるということになります。
しかし、これは３年後にもらえるお金のお話であって、今もらえるというわけではありませんよね？ですから、この１８０００万円を今の価値に直してあげる必要があるのです。意味はわかりますか？
もしも、１年で３％の利息がつく預金があるとすると、
今の１００万円 ＝ １年後の１０３万円
ということになるでしょう？この場合の１００万円を現在価値、１０３万円を将来価値といい、これからするお話しは、将来価値１０３万円から、現在価値１００万円を導き出してみましょうというお話しなのです。
では、やってみますね。問題の前提条件と、上記考え方に基づいて、手元に入る収益を計算しなおしてみると
１年目にもらえる１０００万円の現在価値 ＝ １０００万円 × ０．９５２ ＝ ９５２万円
２年目にもらえる１０００万円の現在価値 ＝ １０００万円 × ０．９０７ ＝ ９０７万円
３年目にもらえる１０００万円の現在価値 ＝ １０００万円 × ０．８６４ ＝ ８６４万円
３年目にもらえる１５０００万円の現在価値 ＝ １５０００万円 × ０．８６４ ＝ １２９６０万円
ということになります。したがって、３年間分の収益の現在価値の総額は、
９５２万円 ＋ ９０７万円 ＋ ８６４万円 ＋ １２９６０万円 ＝ １５６８３万円
です。選択肢を探してみると・・・・ありましたね！選択肢２番。よってこれが正解肢となります。選択肢では、数学的に整理された算式が記載されていますが、別に、どんな風に計算しようとこちらの勝手ですからね。算式の形にこだわるのではなく、正しい考え方を理解することを心がけて学習しておきましょう。
  
☆ ２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験 実技試験対策 問題集のご案内
 
無料サンプルあり！もっと詳しく知りたい方は、こちらをクリック！
☆ 合格応援！ ２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験対策 問題集のご案内
ステップアップ問題集 無料サンプル登場！もっと詳しく知りたい方はこちらをクリック！
☆ ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験対策 合格応援シリーズ 第２弾！何が変わった！？２０１４年改正ポイントかんたん解説Ｂｏｏｋのご案内
無料サンプルあり！もっと詳しく知りたい方は、こちらをクリック！
☆ ２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験対策 学習補助ツールのご案内
２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験対策専用テキスト 「 超 抜 粋 」
「 超 抜 粋 」は、ＦＰ試験の最重要ポイントのみを抜粋した試験対策専用のテキストです。ご利用の際は、利用上の注意点をよく読んでいただいた上でご活用いただきますようよろしくお願いいたします。
「 超 抜 粋 」 詳細 ・無料サンプル・ご利用上の注意点は、こちらをクリック！
☆ ２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験 学習補助ツール
効率的学習法マニュアル 無料サンプル登場！もっと詳しく知りたい方はこちらをクリック！
☆ ２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ対応テキスト販売のご案内
本当にあった！２級FP技能士／AFP試験に
きっちり合格できるテキスト＋ステップアップ問題集をまとめてダウンロード！ 
無料サンプル登場！もっと詳しく知りたい方はこちらをクリック！
☆ こちらのテキストをご購入いただけた方に限り、メールでのテキスト内容についての質問等については、次回試験日前日まで何回でもお答えさせていただきます。ただし、返信が遅れる場合もございますことご了承ください。
各商品の無料サンプルあり！もっと詳しく知りたい方はこちらをクリック！
☆ こちらの商品をご購入いただけた方に限り、メールでのテキスト・問題集等内容についての質問について次回試験日前日まで何回でもお答えさせていただきます。ただし、返信が遅れる場合もございますことご了承ください。
特定商取引法に基づく表記 個人情報保護方針
 ＨＰ・メルマガ・テキスト販売に関するお問い合わせ
|
本ページには、FP技能士受験生が良い結果を得られるように、無料FP技能士ポイント講座をはじめとする様々な無料コンテンツが含まれています。受験生の方が、これらの無料コンテンツを利用してFP技能士試験の学習をしていただくことは、もちろんかまいませんが、無断転載、無断複製等については、かたくお断りいたします。
Copyright（ｃ）２００７年－２０１４年 １級ファイナンシャルプランニング技能士 星野直輝 All Rights
Reserved
|
| 
