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FP試験 過去問題(2級FP技能士/AFP) 学科 模範解答・ポイント解説

不動産 2010年1月分



不動産



問題 47


解答 3


不動産の登記に関する問題です。2級FP技能士無料ポイント講座にある記述が、またまたずばり正解肢!やっぱり基本は大事ですねぇ〜。どの記述も、FP試験対策としては、非常に重要な記述ですから、必ずおさえておくようにしてくださいね。壁芯法と内のり法については、以下の図をみれば意味はすぐに理解できますよ。分譲マンション等については、登記記録上は、内のり法、パンフレット等では、通常、壁芯法で表示されている点もあわせておさえておくようにしましょう。


● 参考 壁芯法と内のり法


壁芯法と内のり法 面積



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第2回 不動産の登記の基礎知識


  第3回 不動産登記に関する2級FP技能士試験の出題ポイント!



問題 47


解答 4


不動産の鑑定評価に関する問題です。原価法、取引事例比較法、収益還元法の説明は、選択肢1〜3の通りです。正解肢(誤りの記述)である選択肢4については、正解は、「自己の居住用地でも賃貸を想定してこの手法をもちいることができる。」となりますが、選択肢3の収益還元法の説明をよ〜くみてみましょう。「将来生み出すであると期待される・・・」と書いてありますよね。つまり、これは予想ですよ。選択肢4では「実際に」とありますから、選択肢3と4は、あきらかに矛盾していることがわかりますね。というわけで、仮に収益還元法について知らなかったとしても、この問題は実質2択問題。試験本番では、わからないからと言って、簡単にあきらめてはいけませんよ。




問題 47


解答 2


建物の売買契約上の留意点に関する問題です。正解肢(正しい記述)は危険負担に関する有名な記述。これは、ぜひおさえておきたい項目です。一見、おかしな話のように思えますが、契約が成立しているということは、すでに所有権が移転していると考えることができますから、法律上は、記述のようなお話になるのです。その他の記述については、以下のとおりです。FP試験対策として重要な項目が並んでいますから、こちらもあわせておさえておくようにしましょう。


選択肢1 誤りの記述です。売主も買主も、契約の相手方が履行に着手した場合は、契約を解除することはできません。相手方が履行に着手するまでは、買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍返しで契約を解除することができます。非常に良く出題される記述ですから、ここは確実におさえておきましょう。


選択肢2 正しい記述です。


選択肢3 誤りの記述です。債務不履行解除に関するお話ですが、これはちょっと細かい点に関する質問ですね。債務不履行には、履行遅滞、履行不能、不完全履行と3種類がありますが、このうち、履行遅滞である場合は、相当の期間を定めて履行の催告をおこない、その相当期間内に履行がおこなわれない場合は、解除できるとされています。


参考までに、履行不能である場合は、催告無しに、契約を解除することができますよ。できないものを待っても仕方ありませんからね。ま、FP試験対策としては、ここまでおさえておく必要はないと思いますが、普通に考えても、単に期限を忘れていたというだけで、いきなり契約解除はかわいそうですよね。


選択肢4 誤りの記述です。瑕疵担保責任に関する問題です。民法上の瑕疵担保責任は、「売買の対象物に隠れたる瑕疵があった場合、売主は善意の買主に対して瑕疵発見から1年間は責を負う。」とされています。これも有名なお話ですからね。「瑕疵発見の日から1年間」と言う部分は、必ずおさえておくようにしましょう。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第8回 不動産取引のルール 手付金とは?


  第9回 瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは?



問題 47


解答 2


建物の賃貸借に関する問題です。ちょっと難しい気もしますが、なかなか良い問題です。これから、FP試験を受験される方は、正解肢(誤りの記述)だけでなく、正しい記述の解説もよく読んでおくようにしましょう。


選択肢1 正しい記述です。期間のお話は、少し細かすぎる気がしますが、このあたりの学習をする際は、賃貸人(大家さんのこと)のお話なのか、賃借人(住む人のこと)のお話なのか、意識して学習をしておく必要があります。普通借家契約の場合、期間の定めのない契約の場合、賃貸人(大家さん)からの解約申し入れであれば、6ヵ月後に契約は終了することになりますが、賃借人(住む人のこと)からの解約申し入れであれば、問題にあるとおり、3ヶ月後に契約は終了することになります。


選択肢2 誤りの記述です。普通借家契約において、1年未満の期間を設定した場合は、期間のさだめのないものとされます。


選択肢3 正しい記述です。「等」の書面ですよ。ここ、見逃さないようにしてくださいね。


選択肢4 正しい記述です。原則的には、借主に有利な特約は、有効!と言う点と造作買い取り請求権といったこの例外は必ずさえておくようにしましょう。


☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第13回 借地借家契約における特約をひとまとめに理解する!



問題 47


解答 4


都市計画法に関する問題です。正解肢(正しい記述)についても、時折、出題される記述ではありますが、FP試験対策的には、最低限、市街化区域と市街化調整区域の定義はしっかりおさえておきたいところです。まず、この定義をしっかり思い出してから、以下の解説を読んでいくようにしましょう。


● 市街化区域と市街化調整区域


市街化区域の定義 = すでに市街地を形成している地域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域


市街化調整区域の定義 = 市街化を抑制すべき地域


選択肢1 誤りの記述です。理由は、上記定義のとおりです。


選択肢2 誤りの記述です。用途地域とは、どんなものであったか?を思い出してみましょう。どんな建物が建てられるのか?という規制でしたよね?市街化調整区域は、どうせ、建物を建てない方向の区域なのですから、こんな規制はいらないですね。必ず用途地域が定められるのは、市街化区域だけです。


選択肢3 誤りの記述です。少し細かい点ですが、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域ですから、農林漁業者が優遇されてもおかしくはありませんね。具体的には、市街化調整区域では、農林漁業用の建築物の建築およびこれらの業を営む者の住宅については許可不要とされているのです。


選択肢4 正しい記述です。この記述は、そのまま覚えておきましょう。



問題 47


解答 1


建築基準法に関する問題です。これは、正解したい問題ですね。FP試験でよく出題される記述が、集合していますから、正解するのみでなく、その他の正しい記述もよく読んでおくようにしましょう。正解肢(誤りの記述)である選択肢1については、緩和されるのは、建ぺい率のお話でしたよね?建ぺい率の緩和規定については、2級FP技能士無料ポイント講座に記されていますから、間違えてしまった方は、よく読んでおくようにしましょう。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜 


  第18回 建ぺい率の緩和規定とは?



問題 47


解答 2


区分所有法に関する問題です。正解肢(誤りの記述)以外の選択肢は、ちょっと難しい記述になっていますが、正解肢だけは、必ずおさえておかなければいけないポイントです。区分所有物(マンション等のこと)の集会の決議は、原則的には、区分所有者及び議決権の過半数の可決によってなされますが、区分所有者にとって重大な影響があるものについての決議については、区分所有者及び議決権の3/4以上の賛成が必要なものと4/5以上の賛成が必要なものがあります。


そして、・・・・


4/5以上の賛成が必要なものは、建物の建て替え決議だけですから、FP試験対策として、これだけは、必ずおさえておく必要があるのです。これから、FP試験を受験される方は、必ずおさえておくようにしてくださいね。



問題 50


解答 4


平成21年に創設された「特定の土地等の長期譲渡所得の特別控除」および「土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例」に関する問題です。一度に、改正点2つですか・・・・これは、厳しいですね。土地等を先行取得した場合の課税の特例の対象となるのは、事業用のもの(棚卸資産はのぞく)に限られるのです。したがって、正解肢(誤りの記述)は、選択肢4番となります。


これは、間違えてしまっても仕方のない問題だと思います。これから受験される方については、以下の概要に目を通しておくようにしましょう。


● 特定の土地等の長期譲渡所得の特別控除と土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例


特定の土地等の長期譲渡所得の特別控除の特例


平成21年・22年中に土地等を取得した場合、譲渡の年の1月1日において5年超の所有期間となっていることを条件に1000万円の特別控除(法人の場合は1000万円の損金算入)が認められることになりました。


土地等を先行取得した場合の課税の特例


法人または個人事業者が、平成21年1月1日〜平成22年12月31日までの間に土地等を取得した場合、取得日を含む事業年度終了の日から、10年以内に別の保有土地等を売却した際に生じる譲渡益から、80%または60%(平成22年中に先行取得したものしかない場合)相当額を控除することができる特例です。この減額した額は、先行取得した土地等の帳簿価額を圧縮記帳して課税を繰延べることになります。なお、特例の対象となるのは、事業用の土地等(棚卸資産は除く)となっています。個人事業者の所有する土地等は、事業用でない場合は対象となりません。



問題 50


解答 1


不動産所得に関する問題です。少し細かい点も、選択肢に混じっていますが、これは、正解したい問題ですね。正解肢(正しい記述)である選択肢1番は、「返さないお金は、名前がどうあれ、収入です。」という当たり前のことを言っているだけですよ。言葉に惑わされず、意味をよく考えるようにしましょう。その他の解説については以下のとおりです。


選択肢2 誤りの記述です。固定資産税・都市計画税等の税金については、必要経費とすることができますが、所得税・住民税は、必要経費とはなりません。


選択肢3 誤りの記述です。借入金の利子については、原則としては、必要経費とされますが、初めて不動産賃貸を開始する人が、その不動産の取得のために借り入れをおこなった場合の業務開始前の期間に対応する借入金利子については、必要経費ではなく、取得費に算入されることになります。


選択肢4 誤りの記述です。建物の償却方法については、平成10年4月1日以降に取得したものは、法人・個人ともに定額法により、償却することになっています。



問題 50


解答 3


不動産投資信託(J−REIT)に関する問題です。どう考えても金融のお話にしか思えないのですが、なぜか、FP試験では、ときどき不動産分野でも出題されます。ま、試験対策的には、2つの科目でも出題される可能性があるというのは、学習が無駄になりにくい分、好都合です。これから、FP試験を受験される方は、以下の解説をよく読んでおくようにしましょう。


選択肢1 誤りの記述です。所詮は、投資信託から受け取る分配金(公社債投資信託をのぞく)ですから、配当所得となります。


選択肢2 誤りの記述です。会社型投資信託では、運用をおこなうための会社を作ることになりますが、この会社(投資法人)は、借り入れをおこなうこともできますし、債券を発行することも可能できます。


選択肢3 正しい記述です。J−REITのメリットというよりも、上場されている投資信託のメリットですね。投資家からみれば、不動産の現物を購入するよりも、投資信託に投資したほうが資金が少なくて済みますし、上場されていますから、売却も容易(流動性が高いと同じ意味です)となります。


選択肢4 誤りの記述です。J−REITは、クローズエンド型の投資信託(解約できない投資信託)となっていますから、換金する場合は、市場で売却して、換金することになります。



☆ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜金融〜 


 第10回 投資信託を分類してみよう! その3




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