不動産
解答 ３
不動産の鑑定評価に関する問題です。なんだか、難しく記述して、混乱させようという意図がミエミエの記述の仕方ですが、書いてある内容は、おそらく皆さんがもっているテキストと変わりませんよ。言葉の言い回しに振り回されないようにしてくださいね。
正解肢（誤りの記述）である選択肢３については、よくある出題パターンです。収益還元法は、対象不動産が現在から将来にわたって生み出すであろう純収益の総和から価格を導き出す鑑定手法ですが、別に、賃貸する場合に、限って使用するものではありません。自己の居住用地でも、もしも、賃貸したら、どのくらいの利益になるか、考えてみるのも悪くないでしょう？
不動産の価格は、算定するのが非常に難しいので、ひとつの角度から、みるのではなく、様々な角度から検証していく必要があるのです。問題とはなっていませんが、不動産価格の評価をおこなう際は、原則として問題にある３つの鑑定手法の考え方を供用しておこなうこともあわせて覚えておいてくださいね。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜
第６回 不動産の鑑定評価の手法 原価法・取引事例比較法・収益還元法
解答 ４
不動産の売買契約に関する問題です。問題となっているのは、危険負担と手付金の扱い、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）についてですね。
危険負担については、民法の原則では、売主の責めに帰すことができない事由で建物が滅失した場合、買主は代金を支払わなければならないことになっています。売主の故意、過失でなければ、原則として買主は売買代金を支払わなければならないということです。契約が成立している時点で所有権が移転している（すでに買主のものとなっている）と考えれば、筋は通りますね。ただ、これでは、買う人がいなくなってしまいますから、一般的には契約に特約を付加して危険負担は売主負担としているのです。したがって、選択肢１および３は、正しい記述となります。
手付金は、民法上、当事者間で明確な定めがない場合は、解約手付と推定されます。買主は、契約の相手方が履行に着手するまでは、手付金を放棄することによって契約を解除でき、売主は、契約の相手方が履行に着手するまでは、手付金の倍額を返還することによって契約を解除することができるのです。どちらも、相手方が基準ですね。したがって、自分の履行は関係ありませんから、選択肢２は、正しい記述となるのです。
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）については、民法上、売買の対象物に隠れたる瑕疵があった場合、売主は善意の買主に対して瑕疵発見から１年間は責を負うとされています。建物の裏側なんて、全部隠れていますよ。売主すら、気付けないような重大な欠陥があるかもしれません。ですから、少し厳しい規定となっているのです。というわけで、正解肢（誤りの記述）は４番です。法律用語満載で、難しく感じるかもしれませんが、このあたりは、ＦＰ試験でよく取り上げられますから、しっかり学習しておいてくださいね。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜
第８回 不動産取引のルール 手付金とは？
第９回 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？
解答 ４
借地権に関する問題です。とりあえず、普通借地権の場合は、一度貸すと、なかなか地主に土地が返ってこないので、定期借地権という制度ができたという大雑把な理解をもっていてください。普通借地権の場合、建物が存在しており、借地権者が更新を請求したときや、建物が存在しており借地権者が土地を継続使用しているときは、自動的に契約が更新されることになるのです。自動更新を止めるためには、地主が正当事由に基づいて遅滞なく異議を申し立てる必要がありますが、正当事由が認められないと・・・・・貸した土地は、返ってこないのです。さらに、契約の更新がなされない場合には、借地上の建物を借地権設定者（地主）は、時価で買い取らなければなりません。これを建物買取請求権といい、特約で排除することはできないのです。
これが、なかなか返ってこないといった全貌です。大変そうでしょう？そこで、登場するのが、定期借地権。こちらの場合は、契約期間が終われば、それで、終了！無事に土地は、地主さんの元に返ってくることになるのです。定期借地権には、一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用定期借地権の３種類があり、ＦＰ試験では、それぞれの特徴についてよく出題されますから、これは、必ずおさえておいてください。２級ＦＰ技能士無料ポイント講座にそれぞれの主な特徴がまとめてありますよ。
正解肢（誤りの記述）となっている選択肢４の事業用定期借地権の契約については、必ず公正証書でおこなう必要があります。これは、ＦＰ試験でよく出題される事業用定期借地権の特徴のひとつですから、必ずおさえておきましょう。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜
第１４回 定期借地権とは？
解答 ２
借家権に関する問題ですが、造作買取請求権に関する記述が正解肢（誤りの記述）となっていますね。造作買取請求権とは、選択肢２にあるような付属設備を買い取ってもらう権利ですが、これは、特約により、排除することができます。前問で説明した建物買取請求権は、特約で、排除できませんからね。この違いは、必ずおさえておいてください。その他の選択肢の中では、特に、選択肢３番（正しい記述）の記述は、知らないとまずいですよ。このお話は、登記の問題としても出題されることがありますから、必ずおさえておくようにしましょう。
解答 ２
都市計画法に関する問題です。ＦＰ試験で、よく出題されるのは、市街化区域と市街化調整区域に関する部分なのですが、今回は、開発許可からの出題です。しかも、ちょっと細かい点からの出題ですから、これは、難しい問題ですね。できなくても、仕方のない問題だと思いますが、一応、解説ぐらいは読んでおいてくださいね。
解説
選択肢１および２ 開発をおこなう場合は、原則としては、都市計画区域内外を問わずに、都道府県知事の許可が必要となります。簡単に言えば、全国すべての地域で開発する場合は、許可が必要だということです。一定の面積以下の開発等の場合には、許可は不要となる場合もありますが、市街化調整区域については、面積によって許可が不要となる規定はありません。したがって、選択肢１の記述は、誤りの記述、選択肢２の記述は正しい記述となります。
選択肢３ 誤りの記述です。開発許可を受けた土地の譲渡は、可能です。土地の所有権等を取得した者は、都道府県知事の承認を受けて、開発許可に基づく地位を承継することができます。ちなみに、相続することも可能ですよ。
選択肢４ 誤りの記述です。建築確認とは、建築しようとする建物が建築基準法に適合しているか確認することをいいます。これは、選択肢にも、あるとおり、建築基準法等への適合をみるわけですから、都市計画法における開発許可をうけた土地であっても、必要となります。
解答 ２
建築基準法に関する問題です。これは、正解したい問題ですね。正解肢がものすごくストーレートな記述。おそらく、どのテキストでも、このように記述されているのではないでしょうか？こういう問題を落とすと痛いですよ。特に、選択肢３番の記述（誤りの記述）は、ＦＰ試験でよく出題される記述。絶対に、選んではいけませんよ。間違えてしまった方は、解説をよく読んでおいてくださいね。
解説
選択肢１ 誤りの記述です。用途地域の中で、工業専用地域に住宅を建築することはできません。コンビナートに住宅はたっていないでしょう？
選択肢２ 正しい記述です。 都市計画区域内・準都市計画区域内の建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路（自動車専用道路のぞく）に２ｍ以上接していなければならりません。これを接道義務といいます。
選択肢３ 誤りの記述です。２つの●●シリーズはいくつかありますが、建ぺい率・容積率については、それぞれの敷地の面積により加重平均した数値が、敷地全体に適用されます。大きいほうの制限が適用されるのは、用途制限ですね。
選択肢４ 誤りの記述です。特定行政庁の指定した角地であれば、指定建ぺい率＋１０％の緩和規定を適用することができます。
☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜
第１５回 建築基準法の重要ポイント 接道義務とセットバック
解答 ２
固定資産税・都市計画税に関する問題です。選択肢１は、ともかくとして、選択肢３、４は少々細かい知識。正解肢もあらためて聞かれると、あれ？と思いがちですが、固定資産税の新築住宅にかかる特例の対象は、居住用（店舗共用住宅の場合は１／２以上が居住用であること）の建物ですから、賃貸でもＯＫなのです。その他の解説は、以下のとおりですが、選択肢１以外は、ざっと見ておけばよいと思いますよ。
解説
選択肢１ 誤りの記述です。固定資産税台帳登録価格（固定資産税評価額）の評価替えは、毎年ではなく、３年に１度です。これは、必ず覚えておきましょう。
選択肢２ 正しい記述です。
選択肢３ 誤りの記述です。都市計画税の課税対象となるのは、原則として市街化区域内の土地・家屋です。
選択肢４ 誤りの記述です。都市計画税は、０．３％を上限に市町村が条例で定めることができます。
解答 １
居住用財産の譲渡の特例に関する問題です。３０００万円の特別控除、低率課税、買い替えの特例、譲渡損失の繰越控除および損益通算の特例と選択肢１〜４までずらっと並べてある、なかなか手厳しい問題です。ＦＰ試験において、出題率が高いのは、３０００万円の特別控除と買い替えの特例ですが、やはり、居住用財産の譲渡に関する特例は、全体に目を通しておいた方が、無難です。選択肢２なんて、低率課税の特例の説明がそのまましてあるだけですからね。これらの特例のいずれかは、ほぼ毎回出題されますから、ここは、少し時間を割いて学習しておきましょう。
解説
選択肢１ 誤りの記述です。夫婦で共有している居住用財産を譲渡し、３０００万円の特別控除の適用要件を夫婦がいずれも満たしているときは、両者がこの特例を受けることができます。つまり、夫婦あわせて最大６０００万円の控除となるのです。ただし！共有の仕方には、要注意。この特例は、土地のみの譲渡では適用できませんから、最大６０００万円の控除とするためには、建物と土地が、ともに夫婦の共有となっている必要があります。
選択肢２ 正しい記述です。居住用財産の譲渡の低率課税の特例の適用を受けた場合には、６０００万円以下の部分について、所得税１０％、住民税４％の税率が適用されます。１４％とまとめて、表示されたり、この問いのように、所得税のみ、質問されたり、出題パターンはいろいろですから、「所得税１０％、住民税４％」と正確に覚えておきましょう。
選択肢３ 正しい記述です。特定居住用財産の買い替え特例を適用を受けるためには、所有期間が１０年超、居住期間１０年以上必要となります。買い替え特例については、適用要件も大事ですが、「課税が繰り延べになる」、「３０００万円の特別控除とは選択適用となる」といったあたりもあわせておさえておきましょう。
選択肢４ 正しい記述です。譲渡損失の繰越控除および損益通算の特例については、住宅ローン控除との供用は認められています。
解答 ３
不動産の有効活用に関する問題です。正解肢（誤りの記述）の選択肢３番は、なんだか難しいこと言っていますね。有効活用ではなく、相続の問題になっちゃってますが・・・。土地を信託している場合は、信託受益権を相続することになります。ですから、現物を相続するといっている部分が誤りですね。ま、これは、知らなくても・・・と思います。それよりも、選択肢１や４を自信をもって正しいと言い切れることのほうが大事ですよ。各有効活用方式の主な特徴は、おさえておいてくださいね。
● 参考 不動産の主な有効活用方式
事業受託方式・・・・デベロッパー（不動産開発業者）が、立地調査〜建物管理まで土地活用について総合的に請け負う有効活用の方式です。建設資金等の調達は土地所有者がおこないます。
土地信託方式・・・・土地の有効活用について一切の業務（資金調達〜建物管理）を信託銀行に信託し、そこから発生する収益を配当としてうけとる有効活用の方式です。
等価交換方式・・・・土地と土地の上に建築した建築物を、土地所有者とディベロッパー（不動産開発業者）が交換をおこなう有効活用の方式です。交換するわけですから、建物の建設資金を土地所有者が用意する必要はありません。
定期借地権方式・・・・土地に定期借地権を設定して土地を貸す有効活用の方式です。
解答 ３
不動産投資の分析手法に関する問題です。ははは・・・、でましたね。一見すると、こんな難しい問題とけるかぁ！！！と叫びたくなる問題ですが、「何これ？」と言う記述が並んでいるときほど、しっかり文章を読まないといけないのがＦＰ試験ですよ。ＩＲＲ法やＮＰＶ法をしっかり学習していたと言う方は、ほとんどいないでしょうが、答えは、とっても簡単。
選択肢３の記述に、適当な数字をあてはめて考えてみると、すぐにわかりますよ。総投下資本に対する収益率が、借入金の返済利率を下回っているということは、収益率３％、返済利率５％ということでしょ？
どうみても赤字ですけど・・・・。
というわけで、３番の選択肢が正解肢（誤りの記述）となります。２００８年５月学科試験 問題５０に同じような問題が出題されていますから、気になる方は、こちらもやってみてくださいね。
  
☆ ２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験 実技試験対策 問題集のご案内
 
無料サンプルあり！もっと詳しく知りたい方は、こちらをクリック！
☆ 合格応援！ ２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験対策 問題集のご案内
ステップアップ問題集 無料サンプル登場！もっと詳しく知りたい方はこちらをクリック！
☆ ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験対策 合格応援シリーズ 第２弾！何が変わった！？２０１２年改正ポイントかんたん解説Ｂｏｏｋのご案内
無料サンプルあり！もっと詳しく知りたい方は、こちらをクリック！
☆ ２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験対策 学習補助ツールのご案内
２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験対策専用テキスト 「 超 抜 粋 」
「 超 抜 粋 」は、ＦＰ試験の最重要ポイントのみを抜粋した試験対策専用のテキストです。ご利用の際は、利用上の注意点をよく読んでいただいた上でご活用いただきますようよろしくお願いいたします。
「 超 抜 粋 」 詳細 ・無料サンプル・ご利用上の注意点は、こちらをクリック！
☆ ２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ試験 学習補助ツール
効率的学習法マニュアル 無料サンプル登場！もっと詳しく知りたい方はこちらをクリック！
☆ ２級ＦＰ技能士／ＡＦＰ対応テキスト販売のご案内
本当にあった！２級FP技能士／AFP試験に
きっちり合格できるテキスト＋ステップアップ問題集をまとめてダウンロード！ 
無料サンプル登場！もっと詳しく知りたい方はこちらをクリック！
☆ こちらのテキストをご購入いただけた方に限り、メールでのテキスト内容についての質問等については、次回試験日前日まで何回でもお答えさせていただきます。ただし、返信が遅れる場合もございますことご了承ください。
各商品の無料サンプルあり！もっと詳しく知りたい方はこちらをクリック！
☆ こちらの商品をご購入いただけた方に限り、メールでのテキスト・問題集等内容についての質問について次回試験日前日まで何回でもお答えさせていただきます。ただし、返信が遅れる場合もございますことご了承ください。
特定商取引法に基づく表記 個人情報保護方針
 ＨＰ・メルマガ・テキスト販売に関するお問い合わせ
|
本ページには、FP技能士受験生が良い結果を得られるように、無料FP技能士ポイント講座をはじめとする様々な無料コンテンツが含まれています。受験生の方が、これらの無料コンテンツを利用してFP技能士試験の学習をしていただくことは、もちろんかまいませんが、無断転載、無断複製等については、かたくお断りいたします。
Copyright（ｃ）２００７年−２０１３年 １級ファイナンシャルプランニング技能士 星野直輝 All Rights
Reserved
|
| 
