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２級ＦＰ技能士／実技試験（２００９年１月個人資産相談業務） 第４問～第５問  解答 ① × ② ○ ③ ○ ①については、基本中の基本ですから間違えてはいけません。所有権に関する記載は、甲区ですよ。 ② 正しい記述です。用途地域は、過半の属する方ですからね。この場合は、第一種住居地域となります。 ③ これは、ちょっと、ひどいですね。答えは簡単ですが、記述をわざとわかりにくくしている問題です。２つの地域にまたがる場合、建ぺい率は、敷地面積で加重平均して計算するというのを長々と説明しているだけですよ。わからない方は、無料ポイント講座 第１７回 建ぺい率の留意点にて、２つの地域にまたがる場合の建ぺい率の計算過程が掲載されていますから、よく読んでおいてくださいね。 ☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～ 第２回 不動産の登記の基礎知識 第１７回 建ぺい率の留意点  解答 ① ３月 ② ２分の１ ③ 高い 不動産取得税の特例に関する問題です。一応、問題の下部に、算式が掲載されているので、②の２分の１は、計算式から入れられますが、マイナーな問題が続きますね。この特例は、平成２１年３月３１日までに取得した一定要件を満たす宅地については、問題文にある２つの算式のうち、どちらか高い金額を控除することの出来る特例です。出題率が高いとは、いえない項目ですが、余裕があれば、覚えておきましょうね。  解答 ① １４０㎡ ② ３４０㎡ 最大建築面積と最大延べ床面積を求める問題です。これは、ぜひ、正解したい問題です。マイナーな出題が続く試験であっても、このように、得点を稼げる問題は、用意されているものです。今回試験では、ここで、確実に得点を稼ぐことが出来るか否かが、合否の別れ目だったかもしれませんね。 ● 計算過程 ① 最大建築面積 ・計算過程 その１ 加重平均から建ぺい率をもとめた後、最大建築面積を算出 ６０％×１５０／２５０＋５０％×１００／２５０＝３６＋２０＝５６％ ２５０㎡×５６％＝１４０㎡ ・計算過程 その２ 直接算出 １５０㎡×６０％＝９０㎡ １００㎡×５０％＝５０㎡ ９０㎡＋５０㎡＝１４０㎡ ② 最大延べ床面積 前面道路４ｍ、住居系の地域 ＝４／１０を乗じる。 ４×４／１０＝１６０％ 甲宅地 ＝ 指定容積率は２００％＞１６０％なので、容積率は、１６０％を採用 乙宅地 ＝ 指定容積率は、１００％＜１６０％なので、容積率は、１００％を採用 ・計算過程 その１ 加重平均から容積率をもとめた後、最大延べ床面積を算出 １６０％×１５０／２５０＋１００％×１００／２５０＝９６＋４０＝１３６％ ２５０㎡×１３６％＝３４０㎡ ・計算過程 その２ 直接算出 １５０㎡×１６０％＋１００㎡×１００％＝２４０＋１００＝３４０㎡ ☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～不動産～ 第１７回 建ぺい率の留意点 第１９回 容積率の留意点  解答 ① × ② × ③ ○ 公正証書遺言に関する問題です。各遺言書の特徴は、ＦＰ試験対策として、必ずおさえておく必要があります。その他の遺言の特徴もあわせて見直しておきましょうね。 ① 遺贈をうけるＤさんは、利害関係者ですから、証人には、なれません。証人になれないのは、推定相続人だけではありませんよ。 ② 公正証書遺言の代表的な特徴です。検認の必要がないことは必ず覚えておきましょう。 ③ 正しい記述です。 ☆ 参考 ２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 ～相続・事業承継～ 第１０回 遺言の種類 自筆証書遺言 公正証書遺言 秘密証書遺言  解答 ① １２５０００（千円） ② １年 ③ １年 遺留分に関する問題ですが、出題ポイントがちょっと難しいです。最後の最後までこれでは、得点すべき問題をミス等で落としていると今回の実技試験合格は、難しかったかもしれません。この問題は、①と②が正解できていれば、良いと思いますよ。 解説 ① ５億円×１／２×１／２＝１２５００万円 長女Ｃの相続分は、１／２、子供が相続人である場合の遺留分は、１／２ですから、この金額となります。 ② 遺留分の減殺請求は、相続の開始および減殺すべき贈与・遺贈があったことを知ったときから１年以内おこなわなければなりません。ちなみに、知らなかった場合は、相続開始のときから１０年以内に遺留分の減殺請求をおこなわなければ、この権利は消滅します。 ③ これは、難しい。３年と書きたいところですが、それは、相続税の生前贈与加算の場合。遺留分の算定の基礎となる財産に加える生前贈与加算は、原則として１年以内なのです。間違えても仕方のない問題ですね。  解答 ① ９１９円 類似業種比準方式による評価額に関する問題です。おぉっ、懐かしい。私がＡＦＰ受験したときも、×３が消されていた問題が出題されたのですよ。この算式の分母の５と利益の３倍は、よく消されて出題されますから、事業承継まで手がまわらなくても、この数字だけ覚えておくと得点できることがよくあります。ただ、この問題は、大文字・小文字アルファベットがどちらか知らないと正解できませんから、ちょっと難しかったかもしれませんね。 計算過程 ３００円×（３／２＋１５０／２５×３＋６００／２５０）／５×０．７×５０／５０ ＝ ３００×（１．５＋１８＋２．４）／５×０．７ ＝ ９１９．８ → 円未満切捨て ＝ ９１９ ② ２０００（千円） 相続時精算課税制度に関する問題です。特例は考慮しないとありますから、オーソドックスなパターンの相続時精算課税制度の問題です。最後の最後に、正解できないといけない問題。すでに、戦意喪失していたなんて駄目ですよ。最後まで正解できる問題がないか、あきらめずに探すようにしましょうね。 計算過程 相続時精算課税制度（特例なし）の非課税枠 ＝ ２５００万円 贈与を受けた額 ＝ ３５００万円 相続時精算課税制度では、非課税枠を超えた部分は、一律２０％課税 よって、（３５００万円－２５００万円）×２０％＝２００万円 → 千円単位 → ２０００（千円）   
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