２級FP技能士　２００９年９月分　実技試験　過去問　模範解答・ポイント解説

２級ＦＰ技能士／実技試験（２００９年９月個人資産相談業務）　第４問〜第５問





解答　�@　○　�A　×　�B　×


土地の有効活用に関する問題です。


�@　正しい記述です。土地信託方式とは、　土地の有効活用について一切の業務（資金調達〜建物管理）を信託銀行に信託し、そこから発生する収益を配当として交付する事業方式のことです。所有権を譲渡する方式ではありませんから、この記述は、正しい記述となります。


�A　誤りの記述です。駄目です！居住用は認められません。この記述内容は、非常によく出題される記述ですから、必ず覚えておきましょう。


�B　誤りの記述です。等価交換方式とは、土地所有者とディベロッパー（不動産開発業者＝建物を建てる人）が土地と建物の交換をおこなう事業方式のことをいいます。等価交換方式には、部分譲渡方式と全部譲渡方式がありますが、これは、全部譲渡方式の説明です。部分譲渡方式では、取得する建物分だけ、土地を譲渡します。ははは・・・。覚えるまでもなく、名前のままですね・・・・。


☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜不動産〜　


　　　　　　第１４回　定期借地権とは？






解答　�@　必要としない　�A　貸家建付地　�B　１００


等価交換方式に関する問題です。土地の有効活用方式について、しっかり、学習していた人にとっては、ラッキーでしたね。普通は、２問も出題されませんからね。土地の有効活用方式については、まったく出題されないこともあるものの、出題率は比較的高い学習項目ですから、少なくとも捨てるのは、やめましょうね。ただ、�Bは、知らなくても仕方なし。�@、�Aが正解できていれば、十分な学習ができていたといえるでしょう。


�@　等価交換方式は、土地所有者とディベロッパー（不動産開発業者＝建物を建てる人）が土地と建物の交換をおこなう方式ですから、原則としては、資金負担はありません。「交換だから、お金はいらない」と名前にひっかけて覚えておきましょう。


�A　これは、有効活用のお話というより、相続財産の評価についての質問ですね。土地だけを貸している場合が貸宅地、土地と建物を貸している場合が貸家建付地です。この区分は、すらすら言えないと駄目ですよ。


�B　居住用財産の買換え特例は、学習されていると思いますが、実は、買換え特例には、まだ、他にもたくさん種類があるのです。立体買換え特例は、このうちのひとつで、土地所有者が個人である場合にのみ（法人は不可）、適用することができる買換え特例で、繰り延べ割合は、１００％となっています。



☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜相続・事業承継〜


　　　　　　第１９回　貸宅地の評価方式


　　　　　　第２０回　貸家建付地の評価方式






解答　�@　４０００００　�A　５００　�B　１０００　�C　５００


等価交換方式をおこなった場合の建物の専有床面積を算出する問題です。「そんなの知るかぁぁぁ！」と言う声が聞こえてきそうな問題ですが、そこまで気付いているのに、間違えてしまった方は、おしいですね。実技試験では、よくある出題パターンですが、まじめに学習したはずなのに、初めて見たよ・・・というような計算問題については、ただ単に、資料の数字をあてはめるだけの問題だったりします。この問題は、まさにこのパターン。つまり、この問題は、難問ではなく、サービス問題なのです。以下の計算過程は、すべて掲載されている資料を掲載されている算式にあてはめて計算しただけのもの。パッと見で、難しい、できないとあきらめるのは、やめましょうね。



●　計算過程


�@　３６０００万円／（１−１０％）　＝　４億円


�A　４億円／８０万円　＝　５００�u


�B、�C　１０００�u　−　５００�u　＝　５００�u






解答　�@　１５００００　�A　２４０　�B　８０


小規模宅地の減額特例に関する問題です。計算式がまとめてあるので、わかりにくくなっていますね。もしも、この計算式をみて、わからないと感じたら、まず、小規模宅地の減額特例がどういうものであったか、冷静に思い出しましょう。


問題に、特定居住用地に該当するとありますから、この場合は、２４０�uまで８０％減額して評価することができるということでしたよね。これは、覚えていないと駄目ですよ。


えっ？覚えてる？


それなら、あとは、本来の評価額　−　減額できる金額　の引き算の計算をおこなうだけです。


・本来の評価額　


５０万円×３００�u　＝　１億５千万円


・特例を適用して減額できる金額


５０万円×２４０�u×８０％　＝　９６００万円


・相続税の課税価格となる金額


１億５千万円　−　９６００万円　＝　５４００万円


問題に掲載されている算式も、よく見れば、本来の評価額　−　減額できる金額　の計算をおこなっているだけです。違いは、特例の対象となる金額を上記計算では、直接計算した（５０万円×２４０�uの部分）と言う部分のみ。問題では、全体の何％（１５０００万円×２４０／３００の部分）に特例を適用できるとしているだけなのです。


５０万円×２４０＝　１億２千万円×８０％


１億５千万円×２４０／３００　＝　１億２千万円×８０％


数学が得意な方からしたら、言われなくても・・・・と言う程度の変化ですが、数学が苦手な方は、こういう問題で知ってて間違えたというパターンに陥りがち。常に、問題に掲載されている計算式で計算するというわけではありませんから、丸暗記しても無駄です。普段から、算式の意味をしっかり考えて学習するように心がけましょう。


☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜相続・事業承継〜


　　　　　　第２３回　小規模宅地等の減額特例　パート１






解答　�@　×　�A　○　�B　×


相続税の２割加算に関する問題です。相続税では、相続等により財産を取得した者が一親等の血族および配偶者以外の場合は、相続税額の２割に相当する金額が相続税に加算されることになっています。相続税の２割加算については、それほどよく出題されるというわけではありませんが、問題�A、�Bの孫の扱いについては、おさえておいた方が良いかもしれません。


養子となった孫は、２割加算の対象者となりますが、代襲相続人となった孫については、２割加算の対象者とはならないのです。丸暗記しようとすると、なかなか頭にはりませんよ。代襲相続人は、子供（一親等の血族）のかわりだから、セーフと覚えておきましょう。






解答　�@　２２１２５　�A　２５００００　�B　１６００００　�C　１４１６０


相続税の配偶者の税額軽減に関する問題です。相続税の配偶者の税額軽減とは、配偶者の法定相続分または、１６０００万円までは配偶者に相続税は課税されない特例です。これぐらいは、おさえておくべきだとは思いますが・・・、計算問題とは、ちょっと、厳しいですね。この問題は、公式の意味を理解していないと、全問正解は、ほぼ不可能ですから、全問正解できた方は、かなり少ないのではないでしょうか？この公式については、やらなくて良いとはいえないし、だからと言って、よく出題されるともいえない微妙な項目ですが、せっかくですから、一応、以下の解説に目をとおしておいてくださいね。


解説


相続税の配偶者の税額軽減額は、以下の算式により求められます。





問題の場合の配偶者の法定相続分は、１億２５００万円。１億６千万円に満たない金額ですから、ａ）は、１億６千万円。これと、配偶者の課税価格と見比べて、少ないほうですから、１億６千万円＜２億円より、分子には、１億６千万円が入ります。


よって、この問題の場合は、


２２１２５（千円）×１億６千万円／２億５千万円　＝　１４１６０（千円）


と計算されることになります。



☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜相続・事業承継〜


　　　　　　第１１回　相続税の税額控除　配偶者の税額軽減　




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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