２級FP技能士　２００９年６月分　実技試験　過去問　模範解答・ポイント解説

２級ＦＰ技能士／実技試験（２００９年６月個人資産相談業務）　第４問〜第５問





解答　�@　２　�A　専属　�B　３ヶ月


不動産の媒介契約に関する問題です。媒介契約については、学科試験での出題が多いですが、宅建業法の中では、最もＦＰ試験に取り上げられやすい項目です。これから、受験される方は、もう少し、細かい点まで見ておくようにしましょう。


�@　宅建業者の免許権者は、１つの都道府県のみに事務所を設置する場合は、都道府県知事、２つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣となっています。


�A　媒介契約の種類は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任契約の３種類となっています。


�B　契約の有効期間は、３ヶ月以内とされています。これより、長い契約期間とした場合は、３ヶ月の契約期間とされ、これより、短い契約期間とした場合は、その期間とされます。ここまで、セットにして覚えておくようにしましょう。


☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜　


　　　　　　第１１回　宅建業法の最重要ポイント　媒介契約






解答　�@　×　�A　○　�B　×


不動産取引における手付金に関する問題です。全問正解したい問題ですね。実技試験よりも学科試験での扱いが多い項目ですが、手付金に関する問題の出題率は、ＡＡＡクラス。このあたりがわかっていないのは、非常にまずいですよ・・・。


�@　誤りの記述です。債務不履行とは、　相手方が契約内容を守らないような場合のことをいい、このような場合は手付金の放棄・倍返し（これが解約手付）の必要はありません。


�A　正しい記述です。買主は、放棄、売主は、倍返し、この点は、必ずおさえておくようにしましょう。


�B　誤りの記述です。売主は、契約の相手方が履行に着手するまでは、手付金の倍額を返還することによって契約を解除することができます。



☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜　


　　　　　　第８回　不動産取引のルール　手付金とは？






解答　３２２０千円


３０００万円の特別控除、居住用財産の譲渡の軽減税率の特例に関する問題です。どちらの特例もＦＰ試験では、非常によく出題されますから、これを知らないと言う方は、少ないと思いますが、計算問題となると、アレルギー反応がでてしまった方も多いかもしれませんね。しかし、実技試験では、おそらく、こうした問題のほうが得点配分が高いと推測されますから、これは、正解したいところです。これから受験される方は、以下の計算過程をよく読んで、しっかり意味を理解しておくようにしましょう。



●　計算過程


ａ）　考え方　儲け　＝　収入　−　使ったお金の合計


使ったお金の算出


取得費　＝不明である場合は、総収入金額の５％を取得費とすることができます。


概算取得費　＝　６０００万円×５％　＝　３００万円


手数料等　＝　２００万円


取り壊し費用　＝　２００万円


６０００万円　−　（３００万円＋２００万円＋２００万円）　＝　５３００万円


ｂ）　３０００万円の特別控除を適用


５３００万円　−　３０００万円　＝　２３００万円


ｃ）　居住用財産の譲渡の軽減税率の特例を適用し、税額を算出


６０００万円以下の部分の税率は、所得税１０％・住民税４％


２３００万円×１４％　＝　３２２万円






解答　�@　特定居住用住宅地以外の居住用宅地等　�A　特定居住用宅地等　�B　乙宅地


小規模宅地等の減額特例に関する問題です。�Bの計算まで、しっかりできればいうことはありませんが、ここまでは、少し厳しいかもしれませんね。ただ、特例の適用要件のうち、�Aの要件は、非常によく出題されますから、これだけは、最低限おさえておくようにしましょう。


�@　対象宅地に被相続人と同居（生活の本拠）していた親族が一部または全部を取得し、相続税の申告期限まで引き続き所有しかつ居住し続ける場合は、特定居住用地とすることができますが、この問題の場合は、別居の親族が相続することになっていますから、特定居住用住宅地以外の居住用宅地等として扱うことになります。


�A　被相続人の居住用宅地の一部または全部を「配偶者」が取得した場合は、特定居住用宅地等とすることができます。


�B　この問いの場合は、どちらか一方の宅地にしか特例を適用することができませんから、以下のようにして、それぞれの減額金額を算出してみると、乙宅地へ適用したほうが、減額される金額が多くなることがわかります。


●　計算過程


・甲宅地の本来の評価額　＝　３００�u×２５万円　＝　７５００万円


減額される金額は、７５００万円×２４０�u／３００�u×８０％　＝　４８００万円


あるいは、


特例適用後の評価額　＝　２４０�u×２５万円　×（１−８０％）　＋　６０�u×２５万円　＝　１２００万円　＋　１５００万円　＝　２７００万円


７５００万円−２７００万円　＝　４８００万円


・乙宅地の本来の評価額　＝　２５０�u×４９．２万円　＝　１億２３００万円


減額される金額は、１億２３００万円×２００�u／２５０�u×５０％　＝　４９２０万円


あるいは、


特例適用後の評価額　＝　２００�u×４９．２万円×（１−５０％）　＋　５０�u×４９．２万円　＝　４９２０万円＋２４６０万円　＝　７３８０万円


１億２３００万円　−　７３８０万円　＝　４９２０万円


以上より、乙宅地へ特例を適用したほうが、減額金額が大きくなる。


☆　参考　適用対象宅地が複数ある場合は、課税価額が最も少なくなるように選択することができますが、以下の算式を満たす必要があります。






☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜相続・事業承継〜　


　　　　　　第２３回　小規模宅地等の減額特例　パート１


　　　　　　第２４回　小規模宅地等の減額特例　パート２






解答　２５２５０千円


相続税の総額を求める問題です。２級ＦＰ技能士無料ポイント講座にも、相続税の計算マニュアルが掲載されているとおり、この計算は、できないと非常にまずいです。実技試験では、計算問題の得点配分が高いと推測されますから、出題が予想できる計算問題は、必ずできるようにしておきましょう。ただ、計算するだけでなく、計算の手順をしっかり頭にいれておいてくださいね。


●　計算過程


遺産総額　＝　２億４千万円


法定相続人　＝　妻、実子２人、養子１人　＝　４人


基礎控除の金額　＝　５０００万円　＋　１０００万円　×　４人　＝　９０００万円


２億４千万円　−　９０００万円　＝　１５０００万円


妻の相続税額


１５０００万円×１／２　＝　７５００万円


７５００万円×３０％−７００万円＝１５５０万円


子供の相続税額


１５０００万円　×　１／２　×　１／３　＝　２５００万円


２５００万円×１５％−５０万円　＝　３２５万円


３２５万円は、子供１人分


３人分　＝　３２５万円　×　３人　＝　９７５万円


相続税の総額　＝　１５５０万円　＋　９７５万円　＝　２５２５万円



☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜相続・事業承継〜　


　　　　　　　第９回　相続税の計算マニュアル（２級ＦＰ技能士試験対策用）






解答　�@　×　�A　○　�B　×


相続税　全般に関する問題です。未成年者控除に関する出題は、そう多くはありませんが、相続税の配偶者の税額軽減は、非常によく出題される項目です。全問正解は、難しくても全滅は、絶対に駄目ですよ。


�@　誤りの記述です。相続税の配偶者の税額軽減の適用を受けた場合、配偶者の法定相続分または、１６０００万円までは課税されません。したがって、この問いの場合は、１６０００万円が限度となります。


�A　正しい記述です。生前贈与加算の対象となるのは、原則として、相続又は遺贈によって財産を取得した者が、相続開始前３年以内に被相続人からうけたすべての贈与財産です。この場合、相続財産に加算される金額は贈与時の価額となります。


�B　誤りの記述です。相続または遺贈により財産を取得した者が未成年者である場合は、未成年者控除として、（２０歳に達するまでの年数×６万円）の金額を控除することができます。したがって、この問いの場合の控除額は、５年　×　６万円　＝３０万円となります。



☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜相続・事業承継〜　


　　　　　　第７回　相続財産の評価 課税財産と非課税財産


　　　　　　第１１回　相続税の税額控除　配偶者の税額軽減　


　　　　　　第１２回　その他の相続税の税額控除　

　　　　　　贈与税額控除　未成年者控除　障害者控除　相次相続控除　外国税額控除




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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