ＦＰ２級試験　過去問題　模範解答・解説

実技試験（個人資産相談業務）　２０１７年１月分（平成２９年１月分）

ＦＰ２級／実技試験（２０１７年１月個人資産相談業務）　第４問〜第５問




解答　�@　ロ　�A　ホ　�B　リ


建築基準法上の規制に関する問題です。


解説

�@）　敷地に２以上の異なる用途制限がある場合は、過半の属する方の用途制限が敷地全体に適用されます。この場合だと甲宅地の方が過半の属する方に該当しますから、甲宅地の用途制限、つまり、第一種住居地域（＝�@の解答　ロ）の制限が敷地全体に適用されることになります。


�A）　防火地域では、地階を含み３階以上の建物あるいは延べ床面積が１００�uを超える建物は必ず耐火建築物としなければならないとされており、準防火地域では、地階をのぞき４階以上の建物あるいは延べ床面積が１５００�uを超える建物は必ず耐火建築物としなければならないとされています。したがって、�Aの解答はホ、�Bの解答はリとなります。ちなみに、２つの規制にまたがる地域では原則として規制の厳しい方の規制（防火地域と準防火地域なら防火地域の規制）が適用されることになります。この点もＦＰ試験対策として必ずおさえておくようにしましょう。






解答　　�@　８０（％）　�A　２４０（％）　�B　９００（�u）　�C　１６２０（�u）


建ぺい率および容積率に関する問題です。全問正解するのは厳しかったかもしれませんが、２級ＦＰ試験のポイント盛りだくさんの問題でもありますから、勉強したからにはぜひ正解した問題ですね。


まず、�@ですが、この敷地を一体として利用するという点がポイント。甲土地だけなら角地でもないし、防火地域でもないのですが、乙土地とあわせて考えると、角地であり、防火地域であるということになりますね。つまり、＋２０％の建ぺい率の緩和規定が受けられる土地ということです。甲土地の指定建ぺい率は６０％で、これに２０％の緩和が加わるわけですから、�@の解答は８０％ということになります。


�Aについては、前面道路から受ける容積率の制限のお話しですね。容積率には、敷地の前面道路が１２ｍ未満であるときは、前面道路に一定割合を掛けたものと指定容積率を見比べて小さい方を適用するというルールがあります。ここでは、甲宅地の容積率を求めたいわけですから、ここで乗じる一定割合は４／１０。一体として利用する場合の前面道路は６ｍとなりますから、６ｍ×４／１０＝２４／１０＝２４０％が�Aの解答となります。これと、指定容積率を見比べて小さい方ですから、甲土地に適用される容積率は指定容積率の２００％ですね。


�Bについては、適用される容積率は前面道路に一定割合を掛けたものと指定容積率を見比べて小さい方を適用することになりますから、乙土地に適用される容積率は、６ｍ×６／１０＝３６０％＞指定容積率３００％より、３００％。よって、�Bの解答は３００�u×３００％＝９００�uとなります。


�Cについては、甲土地との合算でということですから、甲土地＝３６０�u×２００％＝７２０�u

７２０�u＋９００�u＝１６２０�u

となります。最初にお話ししたように、この問題は２級ＦＰ試験の学習ポイントが盛りだくさんです。全問正解できるようによく復習しておくようにしましょう。



☆　学習参考ページ　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜不動産〜　

　　第１８回　建ぺい率の緩和規定とは？

　　第１９回　容積率の留意点






解答　�@　×　�A　○　�B　○


賃貸借契約に関する問題です。普通借家契約と定期借家契約の２つのお話しが登場しますが、「普通」と「定期」の違いは意識して学習しておくようにしてくださいね。借地の場合も借家の場合も違いの混同狙いの問題が多く出題されていますよ。片方だけみておしまいの勉強はやめておきましょう。


�@　誤りの記述です。普通借家契約では、1年未満の契約を締結した場合は期間の定めのない契約とされることになっています。定期借家契約では、1年未満の契約もＯＫですよ。違いに注意しておきましょう。


�A　正しい記述です。普通借家契約では、賃貸人（大家さん）からの更新拒絶には正当事由が必要となります。なお、賃借人（アパートの住民）から解約の申し入れをおこなった場合は、賃借人保護の必要がないため、借地借家法の適用がありません。民法上は解約申し入れから３ヶ月経過で契約は終了することになっています。


�B　正しい記述です。定期借家契約は、更新制度のない借家契約です。賃貸人（大家さん）に書面を交付して説明する義務があり、説明のない場合は通常の賃貸借契約となります。説明が無くても賃貸借契約自体が無効になるわけではない点には注意しておきましょう。






解答　�@　ハ　�A　リ　�B　ヘ


相続開始後の手続きに関する問題です。相続税の申告は、原則として相続開始のあったことを知った日の翌日から１０ヶ月以内に被相続人の死亡時の住所地におこないます。したがって、�@の解答はハですね。これは正解必須問題。


�Aの小規模宅地等の減額特例の限度面積と減額割合は、特定居住用宅地＝３３０�uまで８０％、特定事業用宅地＝４００�uまで８０％、不動産貸付用宅地＝２００�uまで５０％となっていますから、�Aの解答はリとなります。


�Bについては、少々細かいお話しですが、当初の申告時には、その分割の行われていない財産について特例の適用を受けることはできませんが、相続税の申告書に「申告期限後３年以内の分割見込書」を添付して提出しておき、相続税の申告期限から３年以内に分割された場合には、特例の適用を受けることができます。したがって、�Bの解答はヘとなります。ＦＰ試験対策としては、最低でも�@、�Aについては正解できるようにしておきましょう。






解答　�@　×　�A　×　�B　○


生前贈与に関する問題です。とりあえず、�@の誤り部分はよく確認しておくようにしてくださいね。相続時精算課税制度を利用した場合は、『贈与時の』時価でがポイント。過去に何度も質問されているお話しですよ。得点すべきところでは確実に得点していくようにしましょう。


�@　誤りの記述です。相続時精算課税制度の適用を受けた財産は、相続発生時に、すべて贈与時の時価で相続財産に加算されることになります。相続開始時の価格ではありません。

�A　誤りの記述です。教育資金の一括贈与の非課税制度を利用して贈与された財産は、贈与をした日から教育資金管理契約終了の日までの間に、贈与者が死亡した場合であっても相続財産への加算の対象とはなりません。生前贈与加算の対象とはならないということですよ。できればおさえておくようにしてくださいね。

�B　正しい記述です。相続税の納税義務者は相続または遺贈により財産を取得した者ですから、取得しないなら納税義務はありません。






解答　�@　６０００（万円）　�A　５５００（万円）　�B　１１００（万円）　�C　８５００（万円）


相続税の総額の計算に関する問題です。最後の�Cについては、ひっかかってしまった方も多かったかもしれませんが、面倒くさがらずにきちんと計算していれば大丈夫だったはず。この手の計算問題はＦＰ試験の定番問題。間違えてしまった方はよく練習しておくようにしましょう。


計算過程

�@　相続税の基礎控除額は、３０００万円＋６００万円×法定相続人の数　の算式により計算されます。この場合の法定相続人は、妻Ｂ、孫Ｆ、孫Ｇ、長男Ｄ、二男Ｅの５人ですから、３０００万円＋６００万円×５＝６０００万円となります。


�A　相続税の総額は、各相続人が法定相続分通りに取得した場合の財産に対する課税価格の合計額ですから、


妻Ｂの法定相続分＝１／２

３億６千万円×１／２＝１８０００万円

１８０００万円×４０％−１７００万円＝５５００万円


長男Ｄの法定相続分＝１／２×１／３＝１／６

３億６千万円×１／６＝６０００万円

６０００万円×３０％−７００万円＝１１００万円


相続税の総額

妻Ｂの分＝５５００万円

長男Ｄの分＝１１００万円

二男Ｅの分＝１１００万円

孫Ｆ，Ｇの分＝３億６千万円×１／６×１／２＝３０００万円　３０００万円×１５％−５０万円＝４００万円×２＝８００万円

５５００万円＋１１００万円＋１１００万円＋８００万円＝８５００万円