ＦＰ２級試験　過去問題　模範解答・解説

実技試験（個人資産相談業務）　２０１６年９月分（平成２８年９月分）

ＦＰ２級／実技試験（２０１６年９月個人資産相談業務）　第４問〜第５問




解答　�@　○　�A　×　�B　○


宅地建物取引業（宅建業）に関する問題です。�@の宅建業の定義。これはよく質問されるお話しなので、ＦＰ試験対策として必ずおさえておくようにしましょう。難しい言葉に振り回されず、アパートの大家さんを宅建業者とはいわないよね〜と当たり前の理解をもっておけばＯＫです。�A、�Bは少々難しかったかもしれませんが、最低でも�@だけは自信をもって解答できるようにしておいてくださいね。


解説

�@　正しい記述です。宅建業とは、宅地建物を『自ら売買・交換』、宅地建物の売買・交換・貸借の代理または媒介を業としておこなう者のことをいいます。自らアパートを賃貸することは宅建業に該当しませんから、宅建業の免許は不要です。

�A　誤りの記述です。貸借の媒介・代理の場合の報酬限度額は、貸主・借主、双方からあわせて借賃の1か月分まで＋消費税とされています。

�B　正しい記述です。宅地建物取引業者名簿には、免許証番号や免許を受けた年月日、商号または名称、事務所に置かれる専任の宅地建物取引士の氏名などのほか、過去に指示処分または業務停止処分を受けた場合には、その内容および処分の年月日まで記載されています。



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　　第１０回　宅建業とは？






解答　　�@　○　�A　○　�B　○


借地借家法＋αに関する問題です。借地借家法は学科試験においても、非常によく出題されるお話しとなっていますから、ここはしっかりおさえておきたいところ。�Bの住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）は、ま、間違えてしまっても仕方なしですね。全部正しい記述にしているところが、またいやらしい・・・。ＦＰ試験はとれるところさえ、きちんととっていけば合格できますから、知らない記述が登場しても慌ててはダメ。焦ってきたら、余分みて７割あれば大丈夫と自分に言い聞かせてあげましょう。


解説


�@　正しい記述です。普通借家権でも普通借地権と同様に、貸主が契約の更新を拒むためには正当事由が必要となります。「普通」借家権では借主が強く保護されているというイメージをもっておきましょう。


�A　正しい記述です。立ち退き料の支払いも正当事由のひとつとなりえますが、必ず認められるというわけではありません。正当事由があって、かつ、それが認められて初めて立ち退きという話になりますから、間違えないように理解しておいてくださいね。

�B　正しい記述です。住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）では、住宅新築工事の請負人および新築住宅の売主に１０年間の瑕疵担保責任を義務付けています。この規定は強行規定となっていますから、特約をもって排除することはできません。






解答　�@　６００００００円　�A　１４００００００円　�B　１００００００００円　�C　２０３１５０００円


土地の譲渡にかかる税額を計算する問題です。土地の概算取得費５％はＦＰ試験の必須知識。必ず頭にいれておくようにしてくださいね。�A、�Bについては足し算、引き算するだけですから良いと思いますが税率。単純に２０．３１５％と覚えてはダメですよ。土地建物の譲渡にかかる長期譲渡所得に該当するから２０．３１５％なのであって、短期譲渡所得に該当する場合の税率は３９．６３％（所得税３０％　復興特別所得税０．６３％　住民税　９％）ですからね。譲渡所得の計算を行う際は、短期・長期の判別を忘れないように注意して計算しましょう。



【計算過程】

土地の概算取得費＝譲渡価額×５％＝１２００００００円×５％＝６００００００円・・・・�@の解答

譲渡費用＝立ち退き料＋建物の取り壊し費用＋土地の売買媒介手数料＝５００万円＋６００万円＋３００万円＝１４００００００円・・・�Aの解答

譲渡益＝収入−取得費・諸経費＝１２００００００円−（６００００００円＋１４００００００円）＝１００００００００円・・・�Bの解答

相続・贈与による取得＝被相続人や贈与者の取得した日を引き継ぐ＝土地・建物等の譲渡所得の場合は、取得した日から譲渡した日の属する年の１月１日までの所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得、５年超の場合は長期譲渡所得と区分されます。

＝この場合は長期譲渡所得に該当＝トータル税率＝所得税１５％＋復興特別所得税０．３１５％＋住民税５％＝２０．３１５％

税額＝１００００００００円×２０．３１５％＝２０３１５０００円・・・�Cの解答






解答　�@　ロ　�A　リ　�B　ヘ


相続開始後の手続きに関する問題です。どちらの問いも相続の基礎知識を問う問題ですね。ＦＰ試験対策としては、これだけにとどまらず付随する知識についても必ずおさておくようにしましょう。


解説

�@）　相続放棄をおこなう場合は、相続開始があったことを知った日から３ヶ月以内（＝ロ　�@の解答）に家庭裁判所へ申述する必要があります。相続放棄をおこなったものの子や孫は代襲相続人となることはできません（＝リ　�Aの解答）。相続の放棄は限定承認と違い、相続人が単独で手続きをおこなえる点もおさえておくようにしましょう。


�A）　相続税の申告の期限は、原則として相続開始のあったことを知った日の翌日から１０ヶ月（＝ヘ　�Bの解答）以内とされています。遺産分割が期限までに終了していない場合は、法定相続分で分割されたものとして申告し、あとから訂正することになります。



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　　第１３回　相続税の申告と納税






解答　�@　×　�A　○　�B　×


相続に関する問題です。�Aの質問はレアな質問ですが、�Bは必須、�@もできればおさえておきたいお話しですね。また、ここでは質問されていませんが、配偶者との婚姻期間が２０年以上という要件があるのは、『贈与税の』配偶者控除！！！という点もおさえておいた方が良いですよ。相続税の配偶者の税額軽減には婚姻期間の要件なんてありませんからね。暗記しようとすると混同しがちですが、相続＝相手の死亡なんていつ起こるかわからないでしょ。結婚後、１年で相手が死んでしまうかもしれないし、１０年で死んでしまうかもしれない。早死したから、特例なしなんて非情すぎますよね。だから、相続税の方には婚姻期間の要件なんてつけられないのです。どっちだっけ？とならないように理屈をつけて頭にいれておきましょうね。



解説


�@　誤りの記述です。相続税では、原則として、相続または遺贈により財産を取得した者が、相続の開始前３年以内に被相続人から贈与により財産を取得している場合、これらの贈与財産は相続財産に贈与時の時価で加算されることになっています＝生前贈与加算。ただし、贈与税の配偶者控除により取得した財産については、この生前贈与加算の対象外とされていますから、この記述は誤りの記述となります。


�A　正しい記述です。相続放棄も限定承認も、原則として一度受理されると撤回することはできません。ただし、詐欺や脅迫、制限行為能力者であった等特別な理由がある場合には、取り消すことができます。


�B　誤りの記述です。相続税の配偶者の税額軽減では、配偶者の法定相続分または１６０００万円までは配偶者に相続税は課税されないということになっています。１４０００万円ではありません。



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　　第１１回　相続税の税額控除　配偶者の税額軽減　






解答　�@　５４００万円　�A　３７００万円　�B　７００万円　�C　５８００万円


相続税の総額を計算する問題です。定番の問題ですから、ここは全問正解といきたいところ。定番問題だけに単に公式にあてはめれば良いだけなんて問題はなかなか出題してくれませんよ。たいてい、相続放棄者やら代襲相続人やらがいたりするものです。少々の意地悪には対応できるように事前にしっかり練習しておくようにしましょう。


【計算過程】


�@　相続税の基礎控除額＝相続税の計算上では、相続放棄者は相続の放棄がなかったものとして相続人の数に算入します。よって、法定相続人の数は、妻Ｂ、長女Ｃ、二女Ｄ、三女Ｅの計４人。

＝３０００万円＋６００万円×法定相続人の数＝３０００万円＋６００万円×４人＝５４００万円


�A　妻Ｂの税額


妻の法定相続分＝１／２＝２７０００万円×１／２＝１３５００万円

妻Ｂの税額＝１３５００万円×４０％−１７００万円＝３７００万円


�B　長女Ｃの税額


子供の法定相続分＝１／２を３人で分割＝１／６＝２７０００万円×１／６＝４５００万円

長女Ｃの税額＝４５００万円×２０％−２００万円＝７００万円


�C　相続税の総額

妻Ｂの税額＋子の税額×３人分＝３７００万円＋７００万円×３＝５８００万円