ＦＰ２級試験　過去問題　模範解答・解説

実技試験（個人資産相談業務）　２０１６年５月分（平成２８年５月分）

ＦＰ２級／実技試験（２０１６年５月個人資産相談業務）　第４問〜第５問




解答　�@　イ　�A　ホ　�B　リ


賃貸アパートを建築する場合の建築基準法の規制に関する問題です。敷地に２以上の規制等が混在している場合、用途規制は過半の属する方！建ぺい率・容積率は加重平均！防火地域・準防火地域の規制は規制の厳しい方！ですよ。ＦＰ試験対策として、この３点は絶対におさえておくようにしてくださいね。�@については、過半の属する方ですから、イの近隣商業が正解となります。防火地域・準防火地域の規制については、防火地域は、地階を含み３階以上の建物または延べ面積が１００�uを超える建築物は必ず耐火建築物としなければならないとされていますから、�Aの正解はホの３が正解となり、準防火地域では、地階をのぞき４階以上の建物または延べ面積が１５００�uを超える建築物は必ず耐火建築物としなければならないとされていますから、�Bの正解はリの１５００�uが正解となります。防火地域・準防火地域の規制については、地階を含む、のぞくの部分もよく質問の対象とされますよ。数字ばかりを覚えるような学習はしないようにしてくださいね。






解答　　�@　１４０�u　�A　４４０�u　�B　２４０％　�C　１５６０�u


最大建築面積および最大延床面積を計算する問題です。建ぺい率の緩和規定や容積率の前面道路の制限まで考慮して計算しないといけませんから、少し難しかったかもしれませんが、これも実技試験定番の計算問題ですからねぇ・・・。できれば全問正解といきたいところです。この問題では、ＦＰ試験対策としておさえておきたい最大建築面積および最大延床面積の要点がほぼ網羅されていますから、これからＦＰ試験を受験される方は、この問題が全問正解できるようになることを目指して学習しておくようにしましょう。


�@、�A　最大建築面積


甲土地は、指定建ぺい率が８／１０とされている地域でかつ防火地域内にある耐火建築物は建ぺい率の制限無し＝建ぺい率１００％の緩和規定が受けられ、乙土地は、防火地域内（一体として利用するため、敷地全体が防火地域の規制となります）にある耐火建築物では指定建ぺい率＋１０％の緩和規定が受けられますから、


甲土地：３００�u×１＝３００�u

乙土地：２００�u×（６０％＋１０％）＝１４０�u・・・�@の解答

最大建築面積＝３００�u＋１４０�u＝４４０�u・・・�Aの解答


と計算されることになります。


�B、�C　最大延床面積


敷地に適用される容積率は、敷地の前面道路が１２ｍ未満であるときは、前面道路に一定割合を掛けたものと指定容積率を見比べて小さい方を適用するとされていますから、

甲土地に適用される容積率は、６ｍ×６／１０＝３６０％＜指定容積率４００％より、３６０％


乙土地に適用される容積率は、４ｍ×４／１０＝２４０％＜指定容積率３００％より、２４０％・・・�Bの解答


となります。よって、最大延床面積は、


３００�u×３６０％＝１０８０�u


２００�u×２４０％＝４８０�u


１０８０�u＋４８０�u＝１５６０�u・・・�Cの解答


と計算されることになります。


☆　学習参考ページ　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜不動産〜



　　第１８回　建ぺい率の緩和規定とは？

　　第１９回　容積率の留意点






解答　�@　×　�A　○　�B　×


賃貸アパートを建築し、経営する場合の留意点に関する問題です。�@の宅建業に自ら賃貸は含まれないというお話は、ＦＰ試験において非常によく質問されるお話。絶対におさえておくようにしてくださいね。他の質問もマニアックとはいえない質問ばかり。これからＦＰ試験を受験される方は、よく読んでおくようにしましょう。


解説


�@　誤りの記述です。宅建業とは、宅地建物を自ら売買・交換、宅地建物の売買・交換・貸借の代理または媒介を業としておこなう者のことをいい、これらの業務をおこなうためには、宅建業の免許が必要になりますが、宅地建物を自ら賃貸することは宅建業に該当しないため、宅建業の免許は必要ありません。


�A　正しい記述です。定期借家権ですから、更新制度はありません。正しい手続きを踏めば、期間満了時に契約を終了させることができます。


�B　誤りの記述です。固定資産税の住宅用地の特例では、小規模住宅用地（１戸あたり２００�u以下の部分）については、課税標準（固定資産税評価額）を１／６に、それ以外の部分は、課税標準（固定資産税評価額）を１／３にすることができます。住宅用地に対する特例ですから、自己の住宅でも賃貸アパートでも減額される割合は同じです。



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　　第１０回　宅建業とは？






解答　�@　ハ　�A　リ　�B　ヘ


相続開始後の手続き等に関する問題です。まず、相続税の申告期限。これは基本中の基本ですから、ＦＰ試験対策として必ず頭にいれておくようにしましょう。相続税の申告期限は、原則として相続開始のあったことを知った日の翌日から１０ヶ月以内ですから、�@は、ハの１０か月が正解ですね。

次の小規模宅地等の減額特例については、２０１５年１月１日以後に発生する相続より改正が入っていますから、注意が必要。現在の小規模宅地等の減額特例では、特定居住用地に該当した場合は、３３０�uまで減額対象となりますから、�Aは、リの３３０�uが正解となります。

最後の質問については、少々細かいお話しですね。相続税の申告期限までに遺産分割が行われていない場合、小規模宅地等の課税価格の特例や配偶者の税額軽減の特例などの特例を受けることはできませんが、一定の手続きを踏んでおくことで、相続税の申告期限から３年以内に分割された場合には特例の適用を受けることができますから、�Bは、ヘの３年が正解となります。

小規模宅地等の減額特例については、改正が入った分だけ、今後のＦＰ試験対策上の重要度はますます上昇。今回質問されていない他の部分についてもしっかり頭にいれておくようにしましょう。



☆　学習参考ページ　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜相続〜


　　第２３回　小規模宅地等の減額特例　パート１

　　第２４回　小規模宅地等の減額特例　パート２






解答　�@　○　�A　○　�B　×


相続に関する問題です。とりあえず、�@の相続時精算課税制度、相続発生時に『贈与時』のという部分はぐりぐりにチェックしておくようにしましょう。この部分がよく『相続時の』に変えられますよ。絶対に見逃さないようにしてくださいね。�Bについては、財産を取得した人が被相続人の一親等の血族（要は子供と両親）及び配偶者以外の人の場合は相続税が２割加算されるのですが、代襲相続人は自然の流れで子供の代わりになった人ですから、この対象者とはならないのです。最低でも、この２つの質問については、しっかり答えられるようにしておきましょう。


解説


�@　正しい記述です。相続時精算課税制度の適用を受けた贈与財産は、相続発生時に、すべて贈与時の時価で相続財産に加算されることになります。


�A　正しい記述です。教育資金の一括贈与の非課税制度で贈与された財産のうち、非課税の適用を受けた金額は、生前贈与加算の対象から外されることになります。


�B　誤りの記述です。代襲相続人となった孫は２割加算の対象者にはなりません。普通養子ととなった孫の場合は２割加算の対象者となります。






解答　�@　６０００万円　�A　４３００万円　�B　８００万円　�C　６５５０万円


相続税の総額を求める問題です。所得税の計算問題と同じく、実技試験の合否のカギを握る問題となっていますから、この問題も確実に正解できるようにしておきましょう。


まず、�@の基礎控除額ですが、算式はスラスラっと言えることが必須。改正されて、３０００万円＋６００万円×法定相続人の数になったのでしたよね。この問題での法定相続人は、妻Ｂ、長男Ｃ、孫Ｇ、孫Ｈ、二男Ｅさんの５人ですから、基礎控除額は、３０００万円＋６００万円×５人＝６０００万円となります。ここでは相続税の計算上の法定相続人の話をしているわけですから、相続放棄者は無視してくださいね。


次の�Aは妻Ｂの相続税の総額ですが、課税遺産総額は３億円ということですから、これを法定相続分（この場合は妻１／２、子全員で１／２）で分割すると、妻Ｂの法定相続分は１億５千万円。これに対応する税率を速算表から抜き出して計算すると、

１億５千万円×４０％−１７００万円＝４３００万円


と計算されます。


�Bについては、子一人分の相続分で税額を計算しろということですね。相続放棄があったことはやっぱり無視ですが、孫は代襲相続人！！！ですからね。つまり、本来、長女Ｄさんが受け取るはずだったものを２人で受け取る立場。ゆえに、子供の一人分の法定相続分は、１億５千万円×１／３＝５０００万円。これに対応する税率を速算表から抜き出して計算すると、長男Ｃさんの税額は


５０００万円×３０％−７００万円＝８００万円


と計算されます。


�Cについては、�Bの部分のお話しを考慮しなければなりませんよ。孫Ｇ、孫Ｈがそれぞれ負担する相続税額は、長女Ｄさんが受け取るはずだった５０００万円を２人でわけて計算された税額ですよね。つまり、孫一人分の負担税額は、


２５００万円×１５％−５０万円＝３２５万円


ということですから、相続税の総額は、


妻Ｂ負担税額４３００万円＋長男Ｃ　８００万円＋孫Ｇ　３２５万円＋孫Ｈ　３２５万円＋二男Ｅ　８００万円＝６５５０万円


と計算されます。相続放棄者、代襲相続人、普通養子がいる場合の相続税の計算は慎重に行うようにしてくださいね。