ＦＰ２級試験　過去問題　模範解答・解説

実技試験（個人資産相談業務）　２０１６年１月分（平成２８年１月分）

ＦＰ２級／実技試験（２０１６年１月個人資産相談業務）　第４問〜第５問




解答　�@　○　�A　○　�B　×


不動産取引の留意点に関する問題です。主として媒介契約に関する質問ですが、媒介契約については、単に覚えていくだけでなく、専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いに注意して覚えておくようにしましょう。専属専任媒介契約が最も厳しい契約となっていますから、厳しさをキーワードにすると覚えやすくなりますよ。


�@　正しい記述です。専任媒介契約も専属専任媒介契約も、複数の業者への依頼は禁止されています。自己発見取引（自分で取引相手を見つけること）については、専属専任媒介契約では禁止されていますが、専任媒介契約では認められています。


�A　正しい記述です。不動産の契約においては、原則的には、素人側に有利な特約は有効とされています。プロ（業者）との知識の差を考慮してのことです。ゆえに、Ａさんが手付金の返還を受けることができる旨の特約は有効となります。


�B　誤りの記述です。媒介において依頼者の一方に請求できる限度額は、売買価格が４００万円を超える場合は、売買代金×３.２４％＋６４８００円の算式により計算されます。



☆　学習参考ページ　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座 〜不動産〜


　　第１１回　宅建業法の最重要ポイント　媒介契約






解答　　　�@　３５０万円　�A　３４００万円　　�B　１０％　�C　４８３１４００円


居住用財産を譲渡した場合の特例に関する問題です。３０００万円の特別控除と軽減税率の特例はワンセット。譲渡した年の１月１日において所有期間が１０年を超えていれば（軽減税率の特例の適用要件。３０００万円の特別控除には所有期間の要件はありません）、両方の特例をあわせて適用することができますから、必ず２つまとめて頭にいれておくようにしてくださいね。また、取得費５％というのも頻繁にＦＰ試験で登場するお話しですよ。５％という数字は必ず頭にいれておくようにしましょう。


計算過程

・取得費　７０００万円×５％＝３５０万円・・・�@の解答


・課税譲渡所得金額　＝　不動産収入−所得費・諸経費−３０００万円＝７０００万円−３５０万円−２５０万円−３０００万円＝３４００万円・・・�Aの解答


・所得税および復興特別所得税および住民税の合計額

課税長期譲渡所得金額が６０００万円以下の部分　→　１４．２１％（所得税１０％・復興特別所得税０．２１％・住民税４％）・・・１０％＝�Bの解答


合計額＝３４００万円×１４・２１％＝４８３．１４万円　→　４８３１４００円






解答　�@　ロ　�A　ヘ　�B　リ


不動産取得税に関する問題です。質問が少々細かいですから、間違えてしまっても仕方がないように思いますが、不動産取得税の課税標準にかかる特例の通常の控除額１２００万円はＦＰ試験対策としておさえておくようにしてくださいね。これを知っていれば、通常で１２００万円、長期優良住宅ならこれに上乗せされるはず・・・と考えれば�Aは正解できますからね。不動産取得税では、この特例に関する質問が最も多いですから、このあたりの基本的な知識はおさえておくようにしましょう。


解説


�@　不動産取得税の課税標準にかかる特例では、床面積が５０�u以上２４０�u以下であることが特例の適用要件となります。・・・ロが解答


�A　不動産取得税の課税標準にかかる特例では、通常の新築の場合は１２００万円の控除ができますが、長期優良住宅に該当する場合は１３００万円の控除を受けることができるようになります。・・・へが解答


�B　不動産取得税では、特例適用住宅を取得した場合の土地にも特例が用意されており、宅地等価格の２分の１が課税標準となります。・・・リが解答





解答　�@　×　�A　○　�B　×


公正証書遺言に関する問題です。問題のテーマとしては、公正証書遺言となっていますが、�A、�Bは遺言全般のお話。公正証書遺言の特徴というわけではありませんから、間違って理解しないようにしてくださいね。遺言書のなかでは、公正証書遺言が最もよく出題される遺言となっています。証人が２名以上必要な点や家庭裁判所の検認手続きが不要である点など公正証書遺言の特徴は必ず頭にいれておくようにしましょう。


解説


�@　誤りの記述です。推定相続人、受遺者およびその配偶者並びに直系血族は証人になることができませんから、孫は証人となることはできません。兄弟姉妹については、相続人、受遺者でなければ証人となることができます。


�A　正しい記述です。公正証書遺言のみならず、遺言を共同で作成することは認められていません。


�B　誤りの記述です。遺言の撤回はいつでも自由におこなうことができます。遺言の撤回は、遺言によればよく、同じ種類の遺言で撤回する必要はありません。公正証書遺言を自筆証書遺言で撤回することも可能です。





解答　�@　○　�A　×　�B　×


相続税に関する問題です。�Bは少し難しかったかもしれませんが、�@、�Aについては、ＦＰ試験で過去に何度も登場しているお話しですよ。必ず頭にいれておいてくださいね。上場株式の相続税評価については、解説は正式な言葉で書いてありますが、要は、今日、今月、先月、先々月の終値の平均額の一番低いもので評価するということ。言葉ではなく、意味をおさえておくようにしましょう。


解説


�@　正しい記述です。相続人は妻Ｂ、長女Ｃ、二女Ｄ、普通養子の孫Ｆの４人となりますから、相続税の非課税金額は、５００万円×法定相続人４人＝２０００万円と計算され、受け取る保険金額は２５００万円ですから、課税価格に算入される金額は５００万円となります。


�A　　誤りの記述です。上場株式の相続税評価額は、課税時期の最終価格・課税時期の月の毎日の最終価格の月平均額・課税時期の前月の毎日の最終価格の月平均額・課税時期の前々月の毎日の最終価格の月平均額の４つのうち最も低い価額で評価することになっています。


�B　誤りの記述です。直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度の適用をうけて贈与された財産については、相続税の課税価格に加算する必要はありません。



☆　学習参考ページ　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜相続・事業承継〜


　　第７回　相続財産の評価 課税財産と非課税財産

　　第２２回　上場株式の相続税評価、ゴルフの会員権の相続税評価






解答　�@　５４００万円　�A　２０００万円　�B　４００万円　�C　３２００万円


相続税の総額を計算する問題です。ＦＰ試験の定番問題ですね。まず、基礎控除額の計算式。２０１５年１月１日以後に発生する相続では、３０００万円＋６００万円×法定相続人の数に変更されていますから、この算式は必ず頭にいれておくようにしてくださいね。何度も受験している方は特に注意が必要ですよ。それから、総額の計算をする場合に注意しなければならないのが子の分。�Bで計算したのはあくまで子供一人分の税額。総額を求める際には×３が必要ですよ。計算に慣れていないと、こういう残念すぎるミスで得点を落としたりするもの。この手のよく出題される計算問題については事前に何度も練習しておくようにしてくださいね。


計算過程


課税遺産総額　１８０００万円

法定相続人：妻Ｂ、長女Ｃ、二女Ｄ、普通養子の孫Ｆ

基礎控除額：３０００万円＋６００万円×法定相続人の数＝３０００万円＋６００万円×４人＝５４００万円・・・�@の解答

法定相続分：妻１／２、子全員で１／２


妻の法定相続分＝１８０００万円×１／２＝９０００万円

妻の税額＝９０００万円×３０％−７００万円＝２０００万円・・・�Aの解答


子の一人分の法定相続分　１８０００万円×１／２×１／３＝３０００万円

子の一人分の税額　３０００万円×１５％−５０万円＝４００万円・・・�Bの解答


相続税の総額　２０００万円＋４００万円×３人分＝３２００万円・・・�Cの解答