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FP2級試験 過去問題 模範解答・解説

実技試験(個人資産相談業務) 2013年9月分(平成25年9月分)


FP2級/実技試験(2013年5月個人資産相談業務) 第4問〜第5問





解答 @ × A ○ B ×


不動産の有効活用法に関する問題です。不動産の有効活用法については、細かい点まで学習しだすときりがないのですが、せめて、事業受託方式・土地信託方式・等価交換方式・定期借地権方式の概要ぐらいはおさえておいたほうが無難。FP試験対策としては、特に、それぞれの有効活用方式では資金負担や所有権がどうなるのか?という点に着目して学習しておくとよいです。全部は覚えられなくても、ポイントだけは見逃さないように学習しておきましょう。


解説


@ 誤りの記述です。土地信託方式とは、土地の有効活用について一切の業務(資金調達〜建物管理)を信託銀行に信託し、そこから発生する収益を配当として交付する事業方式のことをいいます。信託するわけですから、土地の実質的な所有権は移転せず、受け取る配当については、実績配当となりますから、配当が保障されているわけではありません。


A 正しい記述です。定期借地権方式とは、名前の通り、土地に定期借地権を設定して土地を貸す事業方式のことをいいます。契約終了後は、定期借地契約の規定どおり、更地で返還されることになります。


B 誤りの記述です。事業受託方式とは、ディベロッパー(不動産開発業者)が事業パートナーとなり、立地調査〜建物管理まで土地活用について総合的に請け負う事業方式のことをいいます。事業パートナーになってもらうのですから、事業者に対する報酬が必要となりますよ。また、建設資金等の調達は土地所有者がおこなことにもなります。よって、資金の拠出が必要ないとしているこの記述は誤りの記述となります。



問題 20


解答 @ ○ A ○ B ×


等価交換方式によるマンション建築に関する問題です。不動産の有効活用法から、2問出題ですか。問題数の少ない試験では、こういう出題は、明暗が分かれますよね。山を張って合格できてしまうことにもなりかねませんから、こういう出題は、避けた方が良いと思うのですが・・・。ま、そうは言っても、Bについては容積率の問題。不動産の有効活用法をまったく知らなかったとしても、これだけは正解しなければいけませんよ。なぜ、ここに?と思わないでもないですが、こういう埋もれている正解すべき問題を見逃さないように注意しましょうね。


解説


@ 正しい記述です。等価交換方式とは、その名の通り、土地所有者とディベロッパー(不動産開発業者=建物を建てる人)が土地と建物の交換をおこなう事業方式のことをいいます。要は、物々交換するわけですから、土地所有者に、資金の負担は必要ありません。


A 正しい記述です。これは、知らなくても仕方なしですが、物々交換するわけですから、納税しろと言われても、現金がありませんよ。だから、税務上の特例(買い替え特例)が用意されているのだと考えれば良いと思います。


B 誤りの記述です。資料をみると、指定容積率は400%、前面道路から計算される容積率は、10m×6/10=600%。よって、敷地に適用される容積率は、400%となります。敷地面積は、240u+160u=400uですから、この敷地に建築される建築物の最大延べ床面積は、400u×400% = 1600uとなります。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜不動産〜


  第19回 容積率の留意点



問題 20


解答 @ 8億円 A 360u B 5億円 C 345u


等価交換方式により取得するマンションの専有部分の床面積を求める問題です。原価積上方式?市場性比較方式?これは、厳しいですね。端っこ知識を質問しているうえに、問題の意図を読み取るにも一苦労。間違えてしまっても仕方なしです。ただ・・・Bだけは、問題に記載されている計算式を計算するだけで正解できますよ。難しい問題でも、やけにならずに、もらえるものはもらっておく精神で得点を積み重ねていくようにしましょう。


解説


まず、(1)の算式ですが、原価積上方式とは、土地価額と建築費の総額に対する土地価額の割合で土地所有者の取得するマンションの専有床面積を決定する方式のことをいいます。


この問題では、Aさんが所有している土地は、X土地だけという点がポイント。Aさんが所有することができる専有面積は、当然、X土地分だけですよ。


ゆえに、全体の価額は、X土地の価額(Aさん所有)、Y土地(Bさん所有)、建築費の合計額となりますから、@にはまる数字は、(240u+160u)×1uあたり評価額100万円+建築費4億円=8億円となりますが、Aさんが、取得できる専有面積は、Aさんの土地持分割合だけなのですから、2億4000万円/8億円(=3割)分だけ。この割合を乗じて計算すると、1200u×0.3=360u・・・Aとなるのです。


(2)で登場する市場性比較方式とは、マンションの建築費に事業者の利益を加えて、必要販売額を算出し、これを元に事業者の必要とするマンションの専有床面積、土地所有者の取得するマンションの専有床面積を決定する方式のことをいいます。


必要販売額の計算式は、記載がありますから、これにしたがって計算すると、4億円/0.8 = 5億円・・・B


これを記載されている計算式にあてはめて、デベロッパ−の必要専有床面積を算出すると、

5億円/80万円 = 625u


で、次の算式に当てはめる数字ですが、思い出しましょう。Aさんが所有している土地は、X土地だけですよ。算式中の分数式の分母には、X土地とY土地の合計と記載がありますよね。ということは、この分数式は、Aさん所有分の割合を求めているのでは?というわけで、□にX土地の評価額を当てはめて計算すると、


(1200u−625u)×2億4000万円/4億円 = 345u・・・C


となります。ま、難しい問題ですから、間違えてしまっても仕方がないと思いますが、学習するのなら、丸暗記ではなく、算式の意味を考えながら、学習しておくようにしましょう。



問題 20


解答 @ ○ A × B ×


相続に関する問題です。@とBについては、相続知識に関するストレートな質問ですから、正解していただきたいところですが、Aは、質問の仕方がいやらしいですね。以下の解説を読んだら、がっかりする方も多いと思いますが、わかりにくいように質問してくるのが、試験というものでもありますからね。こういう罠もあるのだということも、試験対策として覚えておくようにしましょう。


@ 正しい記述です。自筆証書遺言と秘密証書遺言は、家庭裁判所の検認手続きが必要となります。検認手続きがいらない公正証書遺言でしたよね。


A 誤りの記述です。これは、試験ではよくある、みんなが知っている話を別方向質問して混乱させる罠が仕掛けられた問題です。遺留分は?兄弟姉妹に?ありませんよ!!!知っていましたよね?では、親族関係図を確認してみましょう。相続人は、配偶者と兄弟姉妹のパターン。ゆえに、この場合、遺留分の放棄など実行不可能なのです。よって、できもしないことを必要としているこの記述は誤りの記述となります。


B 誤りの記述です。FPに法律事務を扱う権限はありません。この手のことを扱うには、弁護士資格が必要となります。



問題 20


解答 @ 8000万円 A 2000万円 B 2350万円


相続税の総額を求める問題です。これは、実技試験では定番問題。正解したい問題ですね。通常は、課税価格の合計額から(表の上から)順に計算していくことになるのですが、この問題では、そんなことしなくても大丈夫。


まず、@の相続税の基礎控除額ですが、これは、法定相続人が配偶者・姪Eさん・妹Dさんの3人ですから、5000万円×1000万円×3人=8000万円と算出できますね。で、これはこれとして、放置。もう使いません。


次は、課税遺産総額が1億2千万円とすでに計算されていますから、この数字から、各相続人の法定相続分を求め、それぞれの法定相続分に応じた相続税額を計算していきます。相続人が、配偶者と兄弟姉妹のパターンですから、法定相続分は、配偶者3/4、姪Eさん・妹Dさんは、残りの1/4を2人で分けることになるので、それぞれ1/8ですね。ここから、それぞれの法定相続分に応じた相続税額を計算していくと


配偶者 = 12000万円×3/4 = 9000万円×30%−700万円 = 2000万円


姪Eさん = 12000万円×1/8 = 1500万円×15%−50万円 = 175万円


妹Dさん = 12000万円×1/8 = 1500万円×15%−50万円 = 175万円


となりますから、これを合計して、相続税の総額は、2350万円・・・Bと計算されます。


相続税の総額の計算については、実技試験においては、非常によく質問されるお話ですから、どの部分を質問されても正解できるようにしておく必要があります。間違えてしまった方は、必ずよく復習しておくようにしましょう。



☆ 学習参考ページ 2級FP技能士無料ポイント講座 〜相続・事業承継〜


  第9回 相続税の計算マニュアル(2級FP技能士試験対策用)



問題 20


解答 @ リ A チ B ハ


相続税の配偶者の税額軽減に関する問題です。Bについては、深入りすると大混乱となりかねませんが、@、Aは、さらっと解答したい問題ですね。


相続税の配偶者の税額軽減は、配偶者の法定相続分または、16000万円までは配偶者に相続税は課税されなくなる相続税の優遇措置です。


ゆえに、@には、aの記述より、問題文にある課税価額の合計額2億円(リ)が、Aには、16000万円(チ)が入ることになります。


で、Bについては、問題文の記述通りに、与えられた算式に、問題14で求めた相続税の総額をあてはめて、計算すると


2350万円×16000万円/2億円 = 1880万円(ハ)


※ Tは、高い方なので16000万円、Uは2億円、全体では、低い方なので、Xは、16000万円


と計算することができます。迷路に迷い込まなかった方は、ここで学習は、おしまいにしておきましょう。


あれ?あれれ?と迷路に迷い込んでしまった方。おそらく、問題14で求めた配偶者の分の税額は、2000万円だったはず・・・。仮に、法定相続分通りに相続し、相続税の配偶者の税額軽減を適用したとしても、配偶者に、課税されてしまうのでは・・・?という疑問が迷路の原因ですよね。


先ほど求めたのは、相続税の総額であって実際の納税額ではありませんよ。納税額は、実際の相続分に応じて、決定されるので、仮に、法定相続分どおりの相続するのであれば、配偶者の実際の納税額は、2350万円×3/4 = 1762.5万円となり、配偶者の税額軽減の適用を受ければ、配偶者には、課税されないということになるのです。実際の納税額までは、2級FP試験では、あまり質問されませんから、ここまではわからなくても良いです。とりあえず、ここでは、「配偶者の法定相続分または、16000万円までは」というお話を頭にいれておくようにしましょう。




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