ＦＰ２級試験　過去問題　模範解答・解説

実技試験（個人資産相談業務）　２０１３年５月分（平成２５年５月分）

ＦＰ２級／実技試験（２０１３年５月個人資産相談業務）　第４問〜第５問





解答　�@　○　�A　○　�B　×


用途地域の用途制限および防火地域に関する問題です。防火地域に関する問題は、少し難しいですが、�@のお話（正しい記述）は、ＦＰ試験対策として絶対に知っておかなければならないお話ですよ。難しい問題で間違えてしまうのは仕方ありませんが、取れる問題で取りこぼすようなことがないよう心掛けて学習しておきましょうね。


解説


�@　正しい記述です。このお話は、ＦＰ試験で非常によく質問されるお話となっていますから、必ず覚えておくようにしましょう。


�A　正しい記述です。防火地域と準防火地域にまたがっている場合は、規制の厳しい方の規制が敷地全体に適用されるということでしたよね。つまり、このような場合は、防火地域の規制が敷地全体に適用されるということ。防火地域では、地階を含み３階以上の建物は必ず耐火建築物としなければなりませんし、これに該当しない建物でも、原則としては、耐火建築物または準耐火建築物としなければならないことになっていますから、この記述は正しい記述となるのです。問題文では、途中のお話をすっ飛ばして質問していますが、学習する際は、すっ飛ばさないできちんと学習しておくようにしてくださいね。


�B　誤りの記述です。防火地域内においては、地階を含み３階以上の建物または延べ床面積１００�uを超える建築物は、耐火建築物としなければならないことになっています。






解答　�@　８０％　�A　４６８�u　�B　３６０％　�C　１３２０�u


最大建築面積と最大延べ床面積を求める問題です。どうでしょうか？正解できました？簡単な問題ではありませんが、ここに登場するお話は、どれもＦＰ試験で非常によく質問されるお話ですから、この問題を完璧に正解できるようなら、良い結果が期待できると思いますよ。先ほど登場した税金の問題と同じく、ここも、ひとつずつなら、学習した記憶のあるお話ばかりだったはずです。まとめてやろうとせず、１つずつ冷静に解答していくようにしましょうね。


計算過程


１．最大建築面積


この敷地は、角地であり、敷地全体が防火地域の規制を受けることになるため、ここに耐火建築物を建築すると、建ぺい率は、２０％緩和されることになります。


甲土地　指定建ぺい率８０％＋２０％＝１００％

乙土地　指定建ぺい率６０％＋２０％＝８０％・・・�@


甲土地建築可能面積　３００�u、乙土地建築可能面積　２１０�u×８０％　＝　１６８�u

３００�u＋１６８�u　＝　４６８�u・・・�A


２．最大延べ床面積


甲土地に適用される容積率

指定容積率３００％　＜　６×６／１０＝３６０％・・・�B

よって、３００％


乙土地に適用される容積率

指定容積率２００％　＜　６×４／１０＝２４０�u

※　敷地を一体として利用するので、この場合の乙土地の前面道路は６ｍとなります。

よって、２００％


甲土地最大延床面積　３００�u×３００％＝９００�u、乙土地最大延床面積　２１０�u×２００％＝４２０�uより、敷地全体の最大延床面積は、


９００�u＋４２０�u＝１３２０�u・・・�C


となります。



☆　学習参考ページ　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜不動産〜　


　　第１７回　建ぺい率の留意点

　　第１８回　建ぺい率の緩和規定とは？

　　第１９回　容積率の留意点






解答　�@　×　�A　○　�B　○


賃貸アパート経営に関する問題？です。統一性のない問題ですね・・・。なんだか質問がバラバラしていますが、これは、ちゃちゃっと秒殺系でやっつけたい問題。どれも、ＦＰ試験で登場するお話ですから、間違えてしまった方は、解説をよく読んでおくようにしましょう。


解説


�@　誤りの記述です。司法書士資格は関係ないです。宅地建物の売買・交換・貸借の代理または媒介は、宅建業ですよ。ですから、これらを業としておこなう場合は宅建業者の免許が必要となります。


�A　正しい記述です。普通借家権では、契約期間は１年以上とされており、１年未満の契約期間を定めた場合は、期間の定めのないものとされます。


�B　正しい記述です。造作買い取り請求権とは、借家契約の更新がなされない場合に、畳、クーラー等の造作物を家主に時価で買い取ってもらう権利のことをいいます。この権利は、特約で排除できますが、建物買取請求権は、排除できませんよ。間違えないようにセットにして覚えておきましょうね。



☆　学習参考ページ　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜不動産〜　


　　第１３回　借地借家契約における特約をひとまとめに理解する！






解答　�@　○　�A　×　�B　○


遺言に関する問題です。少し難しい問題ですが、�A（誤りの記述）は、できれば、おさえておきたいお話ですね。遺言の撤回は、遺言によりおこなう必要がありますが、同じ種類の遺言である必要はありませんよ。公正証書遺言を自筆証書遺言で撤回するのもありなのです。ときどき質問されるお話ですから、できればこの機に覚えておくようにしましょう。






解答　�@　１／１２　�A　１／２４


遺留分に関する問題です。遺留分とは、相続財産のうち、相続人が最低限受け取ることができると保証された部分の財産のことでしたよね。配偶者と子供が相続人となる場合の遺留分の割合は、遺留分算定の基礎となる財産の２分の１ですから、まずは、それぞれの相続人が本来もらえるはずの法定相続分を求めてみましょう。

本来の相続分


妻Ｂ　＝　１／２

次女Ｄ　＝　１／２を子供３人でわけてその１人分　＝　１／６


孫ＦＧ　＝　１／２を子供３人でわけると長女Ｇの相続分、これを孫２人で分けるので、１／１２


孫ＨＩ　＝　１／２を子供３人でわけると養子Ｅの相続分、これを孫２人で分けるので、１／１２


ということですね。この場合の遺留分は、最初にお話したとおり、遺留分算定の基礎となる財産の２分の１なのですから、この本来の相続分に１／２を乗じてあげればＯＫ。よって、


次女Ｄの遺留分は、１／１２・・・�@、孫Ｉの遺留分は、１／２４・・・�A


となります。遺留分の割合（相続人が直系尊属のみの場合は、遺留分算定の基礎となる財産の３分の１、その他の場合は、遺留分算定の基礎となる財産の２分の１）をおさえておくことも大切ですが、ＦＰ試験では、兄弟姉妹には遺留分がない！ということもよく質問されますよ。遺留分の割合ばっかりではなく、周辺知識にも気を配って学習しておくようにしましょう。






解答　�@　１億１０００万円　�A　２０００万円　�B　１７５万円　�C　３１００万円


相続税の総額に関する問題です。これは、絶対に正解したい問題ですね。というか、遺留分の質問しておいて、今更、基礎控除を質問するかね・・・。サービスのつもりなんでしょうか？計算過程が、被りまくりですけど・・・。まあ、得点しやすいのは良いことです。ありがたく頂いておきましょう。


先の問題解説で示したとおり、この場合の法定相続人は、


妻Ｂ、次女Ｄ、孫Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉの６人。養子も相続放棄者もいないようですから、相続税の基礎控除額は、


５０００万円×１０００万円＋６人　＝　１億１千万円・・・�@


となります。基礎控除額控除後の課税遺産総額は、資料より、１億８千万円。


法定相続分も先の問題解説で示した通り、


妻Ｂ　＝　１／２

次女Ｄ　＝　１／６

孫Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ＝　１／１２


ですから、それぞれの相続分は、


妻Ｂ　＝　１億８千万円×１／２　＝　９千万円

次女Ｄ　＝　１億８千万円×１／６　＝　３千万円

孫Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ　１人分　＝　１億８千万円×１／１２　＝　１５００万円


ですね。これをもとに、問題に掲載されている相続税の速算表にしたがって、それぞれの税額を計算していくと、


妻Ｂ　＝　９千万円×３０％−７００万円　＝　２０００万円・・・�A

次女Ｄ　＝　３千万円　×１５％　−５０万円　＝　４００万円

孫Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ　１人分　＝　１５００万円　×１５％　−５０万円　＝　１７５万円・・・�B


となりますから、相続税の総額は、２０００万円＋４００万円＋１７５万円×４人分　＝　３１００万円・・・�C


と計算されます。最後の×４人分、忘れがちですから注意してくださいね。防止策としては、この解説のように、計算過程でも、１人分と書いて計算していくこと。３文字書く労力を惜しんで、得点落とすのは、あまりにもったいないですから、面倒でも、きちんと必要事項を書き記しながら、計算していくようにしましょう。