２級ＦＰ技能士試験　過去問題　模範解答・解説

実技試験（個人資産相談業務）　２０１２年５月分（平成２４年５月分）

ＦＰ２級／実技試験（２０１２年５月個人資産相談業務）　第４問〜第５問





解答　�@　イ　�A　オ　�B　キ


建ぺい率・容積率に関する問題です。�Bは、知らなかった方が多かったかもしれませんが、�@、�Aは、ＦＰ試験の必須知識といえる問題。この２つの質問だけは絶対に正解しないといけませんよ。非常によく質問されるお話しですから、間違えてしまった方は、よく解説を読んでおくようにしてくださいね。


解説


�@　用途地域とは、地域ごとに、敷地に建築できる建築物の規制を定めたもので、市街化区域には必ず用途地域が定められます。このあたりは、住宅地、このあたりは繁華街というように、街がなんとなくでも区分されているのは、用途地域が定められているからなのです。ただ、現実には、この問題のように、自分の土地の一部は近隣商業地域、一部は第１種中高層住居専用地域という具合に、土地の用途規制が途中でわかれてしまうこともしばしば。このような場合、用途規制は、敷地の過半の属する方（＝面積の大きいほう）の規制を受けることとされています。�Aの解説にもありますが、敷地が２以上の・・・パターンは、ＦＰ試験対策として必ず整理して覚えておくようにしましょう。


�A　指定建ぺい率とは、用途地域ごとにさだめられている建ぺい率の上限のことです。建ぺい率には、緩和規定があり、指定建ぺい率が８／１０（＝８０％）とされている地域でかつ防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限がなくなり（建ぺい率１００％）ます。緩和規定は、これだけではありませんから、他の緩和規定も２級ＦＰ技能士無料ポイント講座でチェックしておくようにしましょう。また、敷地が２以上の・・・のパターンは、ＦＰ試験対策として必ずおさえておく必要があります。建ぺい率・容積率の場合は、加重平均という点もあわせて覚えておくようにしてくださいね。


�B　容積率の前面道路の制限を計算する際の前面道路は、幅員の大きい方となります。奥行価額補正率を乗じるのではなかったっけ？と思われている方もいらっしゃるかもしれませんが、それは、正面路線価を決定する場合のお話し。混同しないように注意して学習しておくようにしましょう。


容積率の前面道路の制限　→　２以上の道路がある場合は、幅員の大きい方が前面道路


路線価方式による宅地の評価　　→　２以上の路線に面する場合は、路線価に奥行き価格補正率を乗じた後の価格が高い方の道路が正面道路とされます。



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　　第１８回　建ぺい率の緩和規定とは？






解答　�@　○　�A　×　�B　○


不動産取得税に関する問題です。�@、�Aは厳しいですね。どちらも、正解できれば御の字ですよ。ＦＰ試験対策としておさえておきたいのは、�B。この特例の概要は、おさえておくようにしましょう。


�@　正しい記述です。不動産取得税の申告は、不動産を取得した日から、一定期日までにおこなう必要があります。申告しないと住宅などの不動産取得税の軽減が受けられない場合があります。ただ、この具体的な申告期限は、都道府県ごとに異なりますから、ＦＰ試験対策としては、気にする必要はありませんよ。


�A　誤りの記述です。このような特例はありません。


�B　正しい記述です。不動産取得税には、一定の要件を満たす住宅用の建物（新築は、貸家住宅も可。中古の場合は自己の居住用のみ）については、固定資産税評価額から一定金額を控除することができる特例があります。新築した場合の控除額は、１２００万円となっています。







解答　�@　２３２�u　�A　３６０％　�B　２４０％　�C　８８８�u


最大建築面積と最大延べ床面積を求める問題です。これは、ＦＰ試験の定番問題。全問正解といきたい問題ですね。さらに！これから、ＦＰ試験を受験される方は、問題文にある計算過程通りの解法に加えて、加重平均による解法もおさえておいていただきたいところ。次の試験では、どちらの計算過程で計算しろといわれるのかわかりませんからね。下記、計算過程には、両方の解法を記しておきましたから、どちらの計算方法でも、解答できるようにしておきましょう。


【　計算過程　】


●　最大建築面積


甲土地　＝　２００�u　×　８０％　＝　１６０�u

乙土地　＝　１２０�u　×　６０％　＝　７２�u

１６０�u　＋　７２�u　＝　２３２�u・・・�@


☆　参考　加重平均による計算


８０％×２００�u／３２０�u　＋　６０％×１２０�u／３２０�u　＝　５０％＋２２．５％　＝　７２．５％

３２０�u×７２．５％　＝　２３２�u


●　最大延べ床面積


甲土地　容積率


６ｍ×６／１０　＝　３６０％・・・�A

３６０％　＞　３００％

より、指定容積率を適用　＝　３００％


乙土地　容積率


６ｍ×４／１０　＝　２４０％・・・�B

２４０％　＜　３００％

より、前面道路からの容積率を適用　＝　２４０％


２００�u×３００％　＝　６００�u

１２０�u×２４０％　＝　２８８�u

６００�u＋２８８�u　＝　８８８�u・・・�C


☆　参考　加重平均による計算


３００％×２００�u／３２０�u　＋　２４０％×１２０�u／３２０�u　＝　１８７．５％　＋　９０％　＝　２７７．５％

３２０�u　×　２７７．５％　＝　８８８�u



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　　第１７回　建ぺい率の留意点






解答　�@　ウ　�A　オ　�B　キ


相続税の申告と納付に関する問題です。とりあえず、�@は、正解必須です。これは言うまでもありませんよね？問題は、�A、�B。これらは、地味で目立たないお話しではありますが、一応、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座にすべて掲載されているのですよ・・・。ＦＰ試験の必須知識とまではいえないお話しですが、できれば、この機に覚えておくようにしてくださいね。


解説


�@　相続税の申告書の提出は、原則として相続開始のあったことを知った日の翌日から１０ヶ月以内に被相続人の死亡時の住所地におこないます。


�A　相続税の申告・納税期限内に申告や納税をおこなわなかった場合は、様々なペナルティが課せられます。この問いの場合は、申告は期限内におこなったけれども、納税が間に合わなかったということですから、延滞税が加算されることになります。ちなみに、語群の中にある利子税は、納付期限の延長が正式に認められて、納税が本来の期限より遅れた場合に発生する利子がわりの税金です。ですから、�Bにある延納の手続きをおこなった場合に登場するのは・・・利子税なのですよ。間違えないように覚えておいてくださいね。


�B　相続税の納付は、原則として金銭で一括納付することとされていますが、金銭での一括納付が困難である場合は、延納や物納による納付が認められます。延納が許可されるためには、相続税額が１０万円を超えること、金銭で納付することが困難であるとする事由があり、かつ納付を困難とする金額を限度としていること、延納税額および利子税の額に相当する担保を提供すること（延納税額５０万円未満でかつ延納期間が３年以下である場合は担保は必要ない）等の要件を満たす必要があります。



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　　第１３回　相続税の申告と納税


　　第１４回　相続税の延納制度






解答　�@　×　�A　○　�B　○



相続開始前の贈与と相続税に関する問題です。�@の質問は、ＦＰ試験では、よく登場するお話ですから、必ずおさえておきましょう。加算される価額は、贈与時の価額ですよ。仮に、相続時精算課税制度を利用していても、やっぱり加算される価額は、贈与時の価額。まとめて覚えておくようにしてくださいね。


解説


�@　誤りの記述です。この贈与は、相続開始前３年前の贈与ですから、生前贈与加算の対象となり、相続税の課税価格に加算されることになりますが、加算される価額は、贈与時の価額となります。


�A　正しい記述です。生前贈与加算の対象となるのは、相続・遺贈により財産を取得した者が、相続開始前３年以内に被相続人から贈与を受けた財産とされています。


�B　正しい記述です。直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度を利用して贈与された財産は、贈与者が死亡したとき場合でも、相続税の課税価格に加算されません。したがって、平成２２年時の非課税枠１５００万円を超えた分だけが、相続税の課税価格に加算されることになります。ちなみに、この特例は適用期限が延長され、平成２４年中に贈与をおこなった場合の非課税枠は、１０００万円（省エネルギー性または、耐震性を備えた一定の住宅を取得した場合は、１５００万円）とされています。この控除額も覚えておくようにしてくださいね。






解答　８０００万円


小規模宅地等の減額特例に関する問題です。ややレベルの高い問題ですが、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座に掲載されているお話ですから、正解したい問題ですね。ＦＰ試験対策としては、最低限、小規模宅地等の減額特例の適用面積と減額割合、特定居住用宅地とするための要件ぐらいまでは、頭にいれておくようにしましょう。


解説


配偶者は、小規模宅地等の減額特例の適用対象者となりますが、長女Ｃは、別生計の子ですから、特例の適用対象者とはなりません。したがって、評価減がなされるのは、配偶者の取得した部分のみですから、減額される金額は、


３００�u×２／３　＝　２００�u　＜　２４０�u


２００�u×５０万円×８０％　＝　８０００万円


となります。この手の問題を解くときは、減額される金額を質問されているのか、特例適用後の評価額を質問されているのか、に注意して解答するようにしてくださいね。特例適用後の評価額は、


もともとの評価額＝３００�u×５０万円＝１５０００万円


特例適用後の評価額＝１５０００万円−８０００万円＝７０００万円


となりますが、この問題では、減額される金額を質問していますから、この金額を答えてしまうと間違いとなってしまいますよ・・・。



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　　第２３回　小規模宅地等の減額特例　パート１


　　第２４回　小規模宅地等の減額特例　パート２