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FP2級 (2級FP技能士/AFP) 過去問題

実技試験 模範解答・ポイント解説 2011年5月分 


2級FP技能士/実技試験(2011年5月個人資産相談業務) 第4問〜第5問





解答 @ B A F B H


土地の有効活用に関する問題です。FP試験対策としては、自己建設方式・事業受託方式・土地信託方式・等価交換方式・定期借地権方式 のそれぞれの概要ぐらいは最低限掴んでおくようにしましょう。


この問題@で取り上げられている事業受託方式とは、ディベロッパー(不動産開発業者)が事業パートナーとなり、立地調査〜建物管理まで土地活用について総合的に請け負う事業方式のことをいい、これに必要となる資金は、自分で用意する必要があります。


Aの実質所得者課税の原則は、知らなくても仕方なしです。要は、形式的に信託銀行に所有権移転していても、実質的な所有者はAさんなのだから、Aさんに対して課税しますよ ということです。ちなみに、この収益は所得税では、不動産所得として課税されることになります。


Bの等価交換方式は、その名の通り、土地所有者とディベロッパー(不動産開発業者=建物を建てる人)が土地と建物の交換をおこなう事業方式のことをいいます。交換といっているのですから、新たな資金は原則として不要となります。



問題 20


解答 @ ○ A ○ B ○


等価交換方式に関する問題です。この問題と次の問題12は、ちょっとひどいですね。このテーマは、2級FP技能士/AFP試験のものではありませんから、ここで得点を落とすのは仕方なしです。ここまで登場した正解必須の問題できっちり得点を稼いでおかないとひどい目にあうということですね。


@で登場する原価積上方式とは、土地価額と建築費の総額に対する土地価額の割合で土地所有者の取得するマンションの専有床面積を決定する方式のことで、計算式で表すと


土地所有者の取得するマンションの専有床面積 = マンションの総床面積 × 土地価額/(土地価額+建築費)


となります。


一方、Aで登場する市場性比較方式とは、マンションの建築費に事業者の利益を加えて、必要販売額を算出し、これを元に事業者の必要とするマンションの専有床面積、土地所有者の取得するマンションの専有床面積を決定する方式のことをいいます。計算式で表すと


事業者の必要販売額 = マンションの建築費/(1−事業者の利益率)


事業者の必要とするマンションの専有床面積 = 必要販売額/専有床面積1uあたりの単価


土地所有者の取得するマンションの専有床面積 = マンションの総床面積 − 事業者の必要とするマンションの専有床面積


となります。ま、ここまでは、学習しておくに越したことはありませんが、他に得点を稼ぎやすい学習ポイントはいくらでもありますから、わからなかったら、次へ進んでもらってもOKです。全部飛ばすのには、抵抗があるという方は、Bの部分譲渡方式と全部譲渡方式について、問題文(正しい記述)を読んでおくようにしてください。この中で、しいて今後も、出題される可能性があるものを選ぶとすれば、Bのお話しになると思いますよ。



問題 20


解答 @ 750000 A 750 B 1600 C 600


市場性比較方式により、土地所有者の取得することのできるマンションの専有床面積を求める問題です。市場性比較方式なんて、知らなくて当たり前ですから、この問題も正解するのは、かなり厳しいかったかもしれません。ただ、計算の理屈自体は、さほど難しいものではありませんから、市場性比較方式にこだわらず、数学的思考で、デベロッパーの必要専有床面積を資料から求めるには?と考えていければ、正解できなくもありません。実技試験では、意味はわからなくても、数学(または算数)だけで正解できるという問題もときどき出題されますから、駄目もとで、冷静に一応考えるだけは考えてみましょう。


資料をみると、デベロッパーの確保したい粗利益込みで、必要販売額は、750000(千円)とありますよね。これをヒントに


この金額を得るためには、何u分、売らなければならないのか?


と考えられれば、資料に、1uあたりの単価750千円が掲載されていますから、これで割り算してあげればOKということに気付くことができます。問題にあるヒントともずばり合致しますし、ここに気付いたら、勝ったも同然。これを計算すると


750000(千円)/750(千円) = 1000u


となりますよね。ということは、土地所有者の取得することのできるマンションの専有床面積は、これを差し引いた残りということになりますから、


1600u − 1000u = 600u


となります。ほら、計算自体は、あっさり終わりましたよね。ま、即興でこう考えろといわれても、現実、そう簡単には、出てこないというのは、みんな同じです。とりあえず、飛ばしておいて、最後に余裕をもってゆっくり考えるということができた方であれば、正解できた問題かもしれないですね。



問題 20


解答 @ B A D B G


直系尊属からの住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税制度に関する問題です。この特例はおさえておくようにしてくださいね。創設以来、FP試験では、かなりの出題率となっていますよ。今後のFP試験対策としては、平成23年からの贈与分の控除額が変更された点も、しっかりおさえておく必要があります。以下に、この制度の概要を記しておきますから、しっかり頭の中に叩き込んでおくようにしましょう。


● 直系尊属からの住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税制度 概要


・贈与者・受贈者の要件


贈与者 = 直系尊属であること(年齢要件なし)


受贈者 = 贈与を受けた年の1月1日において20歳以上である贈与者の直系卑属(子、孫等のこと)


・所得要件


原則として、贈与を受ける者の贈与を受けた年の所得金額が2000万円以下であること


・控除額


贈与を受けた日の属する年が平成22年である場合は1500万円、平成23年である場合は、1000万円


・留意点


暦年課税の基礎控除または相続時精算課税制度の特別控除とあわせて適用することができる。



問題 20


解答 @ × A × B ×


相続税の延納および物納に関する問題です。B以外は、やや細かい点に関する質問ですが、@の50年は、いくらなんでもないでしょう・・・。次の相続が始まっちゃいますよ。よって、2問正解をノルマとしたいところですね。Bのお話しは、よく質問されるお話しです。最低でも、これだけは正解するように心がけましょう。


@ 誤りの記述です。延納ができる期間は、原則として5年、相続財産に含まれる不動産等の割合によっては最長20年までとなっています。


A 誤りの記述です。これは、物納の場合のお話しです。延納の担保は、相続又は遺贈により取得した財産に限られません。


B 誤りの記述です。相続税の納付は、原則として金銭一括納付となっており、金銭一括納付が困難である場合は、延納、延納でも納付が困難である場合は、物納というように、認められる順位が定められています。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜相続・事業承継〜 


  第14回 相続税の延納制度



問題 20


小規模宅地の減額特例に関する問題です。これは、助かりましたね。最後の最後で正解必須問題です。この問題では、被相続人の居住用宅地を配偶者がすべて取得するということですから、この宅地は特定居住用宅地に該当、240uまで80%減額して評価することができます。


計算するだけなら、


120000千円 × (1−80%) = 24000千円


でおしまいなのですが、手順に従えと指示がありますから、正しい計算過程は、


@ 評価減の額


120000千円 × 240/240 × 80% = 96000千円


A 評価後の自宅家屋の敷地の相続税評価額


120000千円 − 96000千円 = 24000千円


となります。FP試験対策としては、特定居住用宅地・特定事業用宅地・不動産貸付用地である場合の限度面積と減額割合をおさえておくとともに、この計算は、必ずできるようにしておきましょう。



☆ 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜相続・事業承継〜 


      第23回 小規模宅地等の減額特例 パート1


      第24回 小規模宅地等の減額特例 パート2



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