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ファイナンシャルプランナー2級 (2級FP技能士/AFP) 過去問題

実技試験 模範解答・ポイント解説 2011年1月分 


2級FP技能士/実技試験(2011年1月個人資産相談業務) 第4問〜第5問





解答 @ B A D B I


賃貸用マンションの適正な賃料を求める鑑定評価の手法に関する問題です。これは、無理ですね。完全に満点防止問題です。こんなの知らないと、取引事例比較法とか、収益還元法とか選んでしまいますよねぇ・・・。ま、過去のFP試験でも、このような問題は出題されていないはずですし、ささっと解説を読んだら、次へいきましょう。


解説


@ 積算法は、不動産の価格時点における基礎価格に、期待利回りを乗じ、不動産の賃貸の継続のための必要経費等を加えることにより、適正な賃料を求める方法と定義されています。


A 賃貸事例比較法とは、不動産の賃料を求めるための方法のひとつで、賃貸の事例を収集し、これらについて事情補正・時点補正をおこない、かつ、地域要因およに個別的要因を考慮したうえで、適正な賃料を求めようとするものです。内容は、取引事例比較法と似ていますが、取引事例比較法は、不動産の価格を求めるためのものとなっています。


B 収益分析法とは、その名のとおり、対象不動産が一定期間中に生み出す純収益を求め、これに必要経費を加えて、適正な賃料を求めようとするものです。収益還元法と似ていますが、収益還元法は、不動産の価格を求めるためのものとなっています。



問題 20


解答 @ ○ A ○ B ×


区分所有権に関する問題です。う〜ん、今回の不動産分野の問題は、少し厳しいですね。@やBの質問は、比較的よく質問されるお話しなので、できれば覚えておいていただきたいお話しですが、Aの文章の後半部分は、やりすぎの感じです。この問題は、2つ正解できていれば、上出来だと思いますよ。


解説


@ 正しい記述です。共用部分の持分は、規約で別段の定めがないかぎり、専有部分の床面積割合により決定されます。


A 正しい記述です。マンション等は、登記記録上は内のり法による面積というお話しまでは、知っていた方も多いと思いますが、建築基準法上は、壁芯法という話しまでおさえろとは手厳しい・・・。FP試験対策的には、マンション等は、登記記録上は内のり法というお話しまでは、最低限おさえておくようにしましょう。


B 誤りの記述です。敷地利用権とは、その名のとおり、マンション等の敷地を利用する権利のこと。普通に考えれば、建物とセットになっていないとまずそうでしょ?ですから、規約に別段の定めがない限り、敷地利用権を専有部分と切り離して処分することはできません。



問題 20


解答 @ 4840 A 285000 B 4.6 C 2.9


賃貸用マンションを建築した場合の利回り計算に関する問題です。これは、FP試験対策的には、正解したい問題ですね。ええっ!!!習った覚えないよう???と驚きの方もいらっしゃるかもしれませんが、FP試験の実技試験では、でるのですよ。こういう、意味がさっぱりわからなくても、掲載されている公式にちょっと考えて数字をあてはめていくだけで、正解できてしまう問題がねっ!ま、これが正しい学習だとはとてもいえませんが、出題されてしまうものは仕方ありません。対応できるように、あらかじめこの手の問題を解く練習もしておきましょう。



● 計算過程


諸経費 = 固定資産税等 + 維持管理費 = 2140(千円) + 2700(千円) = 4840(千円)


総投資額 = 土地代金 + 建物代金 = 75000(千円) + 210000(千円) = 285000(千円)


上記数値を掲載されている公式にあてはめて計算すると、


(18000(千円)−4840(千円))/285000(千円) × 100 = 4.61754・・・


小数点第一位未満切り捨て → 4.6%


(18000(千円)−4840(千円)−4620(千円))/285000(千円) × 100 = 2.99649・・・・


小数点第一位未満切り捨て → 2.9%


となります。



問題 20


解答 @ A A E B H


成年後見制度に関する問題です。これまた、手薄なところついてきますね。成年後見制度には、問題にあるように、法定後見制度と任意後見制度の2つがあります。皆さんが、学習する過程で学んだ後見制度は、おそらく法定後見制度のほうです。


法定後見制度では、主に判断能力の程度に応じて、後見、保佐、補助の三段階にわかれており、最も重度のものが「後見」、最も軽度のものが、「補助」となっており、成年後見制度を申し立てすることができるのは、本人、配偶者、4親等内の親族等となっています。この制度は、判断能力の欠如により、不当な契約等を結んでしまったりすることがないようにするための制度ですから、この制度を利用した場合、家庭裁判所によって選任された成年後見人等が、本人を代理して契約等の法律行為をおこうことになります。


一方、任意後見制度とは、将来、判断能力が不十分となってしまう場合に備えて、本人の判断能力があるうちに、財産管理に関する事務等の代理権を代理人に与えておく契約(任意後見契約、公正証書により作成)のことをいいます。


この契約を結んだ場合は、本人の判断能力が低下した後に、家庭裁判所が選任する任意後見監督人の監督のもと、任意後見人が、任意後見契約で定めた契約等を代理しておこなうことになります。


FP試験では、ここまで深く成年後見制度について質問されることは稀ですが、出来れば、法定後見制度の概要ぐらいは、おさえておくようにしましょう。



問題 20


解答 @ × A × B ○


小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例(小規模宅地等の減額特例)に関する問題です。やはり、きましたか・・・・。試験直前にメルマガにてお届けしている直撃予想(バックナンバー 第634回)にて、小規模宅地等の減額特例は、平成22年に改正も入っているし、注意しておいたほうが良いということはお伝えしたのですが、第一位の直撃予想ポイントには、設定せず・・・。最後の2択で迷って外すとは・・・、悔しい外れ方です・・・。しかし、これではっきりしました。少しややこしい改正でしたから、2級F技能士/AFP試験では、どうかな?と思うところもあったのですが、この問題を見る限り、今後も小規模宅地等の減額特例は、しっかり出題するということのようです。これから、FP試験を受験される方は、特例の内容や適用要件など、しっかり学習しておくようにしてくださいね。


解説


@ 誤りの記述です。特定居住用宅地を配偶者が取得した場合については、居住・所有の継続要件はありませんから、この場合は、特例を適用することができます。


A 誤りの記述です。平成22年4月1日以降の相続等では、共同相続があった場合は、取得した者ごとに適用要件を判定することになっていますから、それぞれの相続人について、特例の適用の有無の判定がおこなわれることになります。


B 正しい記述です。特定事業用地については、配偶者が取得した場合であっても、相続税の申告期限まで引き続き所有しかつ事業を営んでいる必要があります。



● 参考 2級FP技能士無料ポイント講座 〜相続・事業承継〜 


      第24回 小規模宅地等の減額特例 パート2



問題 20


解答 @ 168 A 80 B 115200


前問に続き、小規模宅地等の減額特例に関する問題です。少し難しい問題だったかもしれませんが、これは2級FP技能士/AFP試験の問題のレベルとしては、適正の範囲。これから、FP試験を受験される方は、数字をいれて計算するだけでなく、解説をよく読んで、問題の意味を理解しておくようにしましょう。


● 計算過程


小規模宅地等の減額特例の適用対象地が複数ある場合には、課税価額が最も少なくなるように選択することができますが、特例を適用する宅地等の合計面積が以下の計算式を満たす必要があります。


● 複数の宅地について特例を適用する場合の限度面積の制限


特定事業用等宅地の適用面積 + 特定居住用等宅地の適用面積 × 5/3 + その他特例適用宅地の適用面積 × 2の解が、400u以下であること。


この問題では、この算式については、問題に掲載されていますから、よいのですが、たまにこの算式自体を質問されることもありますから、少し気にしておきましょう。


この問題では、前提条件にしたがって、上記算式に数値を組み入れて計算すると、


事業用地120u + 特定居住用地240u × 5/3 = 520uとなってしまいますから、敷地全体に特例を適用できないということがわかります。問題では、事業用宅地に優先して、特例を適用するとありますから、


事業用宅地120u + 特定居住用地???u × 5/3 = 400u


となる解を求めると、特例の適用できる特定居住用宅地の面積は、


特定居住用地???u × 5/3 = 400u − 事業用宅地120u


特定居住用地???u = 280u × 3/5 = 168u


であることがわかります。このそれぞれの特例適用面積をもとに、特例を適用した場合の減額金額を求めていくと(減額率は、いずれも80%)


180000千円 × 120u/360u × 80% = 48000千円


180000千円 × 168u/360u × 80% = 67200千円


となりますから、特例を適用した場合の減額金額の合計額は、48000 + 67200 = 115200千円 となります。




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