２級FP技能士　２００９年５月分　実技試験　過去問　模範解答・ポイント解説

２級ＦＰ技能士／実技試験（２００９年５月個人資産相談業務）　第４問〜第５問





解答　�@　４　�A　１年　�B　１３２３


接道義務・瑕疵担保責任・宅建業者の報酬限度額に関する問題です。この問いは、全問正解でお願いしたいところですね。�@、�Aに関しては、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座内に赤字で表示されている箇所ですよ。このあたりで、得点を落とすと、難しい問題を正解させなければならなくなるため、合格がますます厳しくなります。得点すべき箇所では、確実に得点が稼げるように学習しておきましょう。


�@　接道義務とは、「都市計画区域内・準都市計画区域内の建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路（自動車専用道路のぞく）に２ｍ以上接していなければならない。」という規定のことをいいます。建築基準法上の道路とは、原則としては、幅員４Ｍ以上の道路のことをいいます。この幅員に関しては、例外的なものについてもあわせてチェックしておくようにしましょう。


�A　民法上の瑕疵担保責任では、「売買の対象物に隠れたる瑕疵があった場合、売主は善意の買主に対して瑕疵発見から１年間は責を負う。」となっています。善意の買主とは、良い人という意味ではありませんよ。瑕疵がある事実を知らなかった買主と言う意味です。間違えないでくださいね。


�B　宅建業者の報酬限度額は、売買代金が４００万円超である場合は、売買代金×３．１５％＋６３０００円の算式により求められます。したがって、この場合は、４０００万円×３．１５％＋６３０００円＝１３２．３万円となります。


☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜不動産〜


　　第９回　瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？


　　第１５回　建築基準法の重要ポイント　接道義務とセットバック






解答　�@　×　�A　○　�B　×


登録免許税・不動産取得税・固定資産税に関する問題です。このあたりの税金は、地味なイメージがあるかもしれませんが、ＦＰ試験では、学科・実技ともによく取り上げられます。最低限、ポイントだけは、おさえておくようにしたいところです。この問いの中では、�Bの記述が比較的良く出題される記述（誤りの記述）ですから、意識しておきましょう。


解説


�@　誤りの記述です。この手のお話は、固定資産税評価額が課税標準とならないものをおさえたほうが、楽ですね。ＦＰ試験対策的には、とりあえず、「印紙税以外は、固定資産税評価額が課税標準」と覚えてしまうのもありですよ。


�A　正しい記述です。不動産取得税の課税標準にかかる特例とは、新築住宅の場合は、１２００万円（中古住宅の場合は、建築時期によって異なる。）を課税標準（固定資産税評価額）から控除することができる特例です。ちなみに、平成２０年度税制改正により、新築された住宅が、長期優良住宅に該当する場合は、控除額が１３００万円となることになりました。


�B　誤りの記述です。固定資産税の納税義務者は、原則としては、１月１日現在の所有者となります。したがって、この問いでは、Ｂさんに納税義務があることとなります。






解答　�@　９８�u　�A　２８０�u


最大建築面積と最大延べ床面積を求める問題です。でました！定番中の定番問題。絶対に落としてはいけない問題です。間違えてしまった方は、２級ＦＰ技能士無料ポイント講座をよく見直しておくようにしましょう。


●　計算過程


最大建築面積


敷地面積　＝　１４×１０＝１４０�u


指定建ぺい率　＝　６０％＋１０％の角地加算　＝　適用される建ぺい率は、７０％


１４０�u×７０％　＝　９８�u


最大延べ床面積


前面道路６Ｍ　住居系の地域より、６Ｍ×４／１０＝２４０％＞指定容積率２００％


よって、適用される容積率は、２００％


１４０�u×２００％　＝　２８０�u


☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜不動産〜


　　第１６回　 建ぺい率と容積率の概要


　　第１８回　建ぺい率の緩和規定とは？


　　第１９回　容積率の留意点






解答　�@　２０　�A　受贈者　�B　ならない


贈与税の配偶者控除の特例に関する問題です。メルマガで試験前におこなっている直撃予想（第３０９回　直撃予想　〜　相続事業承継編　夜の部　〜）の予想ポイントが、まさに、直撃！！！メルマガを読んでいただいている皆様には、喜んでいただけた問題ですね。


贈与税の配偶者控除とは、夫婦間で居住用不動産の贈与または居住用不動産を取得するための資金の贈与については、基礎控除１１０万円に加えて２０００万円までの特別控除が認められる特例です。特例をうけるための要件がいくつかありますが、その中でもＦＰ試験対策上、最も重要な要件が、�@の正解肢となっている婚姻期間の要件です。この特例を受けるためには、婚姻期間（婚姻届の提出日から贈与の日まで）が２０年以上であること（1年未満の端数は切り捨て）が要件となるのです。この年数は、必ず覚えておきましょう。


�Aの問いについては、「贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた配偶者が居住しており、その後も引き続き居住する見込みであること」という要件からの出題ですが、選択肢をよくみて、考えれば、あげた人がそこに住み続けるって、おかしいでしょう？普通に考えれば、そこに、住むのは、もらった人では？選択肢が実質２択になっているので、要件を知らなかったとしても正解できる問題ですよ。


�Bについては、生前贈与加算と贈与税の配偶者控除の関係についての質問ですが、贈与税の配偶者控除の適用を受けた贈与財産は相続税の生前贈与加算の対象とはなりません。これも、よく聞かれる質問ですから、覚えておきましょう。






解答　１９００００円


贈与税の配偶者控除を適用した場合の贈与税額を求める問題です。直撃予想で取り上げた項目から、実技試験で、２問も出題とは、我ながら、すごい・・・。普通は、２問も出題されるポイントなって、予想できませんから、誤解しないでくださいね。計算自体は、贈与税の配偶者控除の控除額を知っていれば、難しいものではありませんから、これも、メルマガを読んでいただいている皆様には、ぜひ正解していただきたかった問題です。


●　計算過程


贈与額


２３万円×３００�u×１／３　＝　２３００万円


２３００万円−２１１０万円＝１９０万円


１９０万円×１０％＝１９万円






解答　１００００００円


相続時精算課税制度に関する問題です。住宅資金にかかる相続時精算課税制度の特別控除額を知っていれば、正解できる問題ですね。非課税枠が、通常の相続時精算課税制度に１０００万円上乗せされるのですよ。後は、普通の相続時精算課税制度と同様に、非課税枠を超えた部分に２０％の税率を掛ければよいだけです。問題には、されていませんが、これから、受験される方は、住宅資金にかかる相続時精算課税制度の適用要件などもあわせてチェックしておいてくださいね。


●　計算過程


贈与額　＝　４０００万円


住宅資金にかかる相続時精算課税制度の非課税枠　＝２５００万円＋１０００万円　＝　３５００万円


平成２１年分の贈与税額


（４０００万円−３５００万円）×２０％　＝　１００万円


☆　参考　２級ＦＰ技能士無料ポイント講座　〜相続・事業承継〜　


　　第２５回　相続時精算課税制度の概要




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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